溫澤標+趙偉華+何詠施

【摘 要】近些年來，觀光休閑農業(yè)逐漸被關注并迅速發(fā)展起來的重要產業(yè)之一。本項目以具有發(fā)展?jié)摿Φ钠諏幨忻妨宙?zhèn)果園區(qū)為研究對象，對其有效資源利用并全面規(guī)劃，向觀光休閑旅游園區(qū)轉型的構想，即怡園的創(chuàng)立。怡園，是一處以果園景觀、人文景觀及自然生態(tài)環(huán)境、資源相結合、水果生產及產品經營活動等為人們提供休閑觀光環(huán)境的一種創(chuàng)造，并采用現(xiàn)代企業(yè)方式運作模式，控股園內其他企業(yè)及多渠道引資的類似現(xiàn)代企業(yè)集團，創(chuàng)立怡園品牌，實現(xiàn)經濟效益。由此可見，怡園的開發(fā)規(guī)劃符合更好的未來發(fā)展方向，具有深刻的發(fā)展前景。

【關鍵詞】普寧市梅林鎮(zhèn)；怡園；觀光休閑；品牌

一、引言

梅林鎮(zhèn)是廣東省普寧市南陽山區(qū)的一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，該地區(qū)果園種植面積大且地廣人稀，農園魅力和地區(qū)特色文化十分濃厚。過去，一直沿襲傳統(tǒng)單一經營模式，產銷難有突破。針對這些問題，本研究擬規(guī)劃梅林鎮(zhèn)建設怡園項目，把果園、花園與人文景游區(qū)相結合，吸引四方游客，帶動消費，促進當?shù)亟洕l(fā)展。

二、普寧市梅林鎮(zhèn)旅游開發(fā)現(xiàn)狀與問題

（一）普寧市梅林鎮(zhèn)旅游開發(fā)現(xiàn)狀

1.普寧市梅林鎮(zhèn)果園區(qū)資源概況

梅林鎮(zhèn)果園區(qū)是嶺南地區(qū)著名的水果之鄉(xiāng)，屬丘陵地帶，水熱條件好。果樹品種多，種植芒果、荔枝、青梅、烏欖、油甘等著名水果，果園區(qū)面積將近萬畝。最近幾年經濟類時令性水果中，種植品種如油柑、橄欖等。整體種植面積廣，種植條件優(yōu)越，出產量高。

梅林鎮(zhèn)有著悠久歷史文化，是著名僑鄉(xiāng)之一?，F(xiàn)存有大量歷史文化古跡，且保護程度較完整。如有著名的盤龍閣、南華巖旅游區(qū)，周邊有多處歷史性土樓，如“和貴樓”、“懷遠樓”等。此外有著名的媽祖廟以及明清時期典型江南居民建筑群等。

2.普寧市梅林鎮(zhèn)果園區(qū)旅游開發(fā)現(xiàn)狀

普寧市梅林鎮(zhèn)果園區(qū)種植面積廣，旅游文化資源較豐富。旅客可以欣賞本地特色風光，品嘗剛采摘的新鮮果實。果園區(qū)周圍存有多處歷史文化遺址，文化資源獨特，游客可以體驗獨特風俗人情及嶺南特色民風。

近些年，果園區(qū)整體開發(fā)程度較低，發(fā)展緩慢。果園區(qū)開發(fā)水平不高，果樹種植數(shù)量多，但品種單一。多為當?shù)毓r自主開發(fā)或小規(guī)模承包經營，尚有大片未開發(fā)或待開發(fā)區(qū)。其中，梅林鎮(zhèn)南陽村、高埔村開墾山區(qū)，有一定的規(guī)劃發(fā)展，約有3000來畝。農業(yè)園與當?shù)靥厣幕Y合較差，旅游開發(fā)程度低。難以服務于休閑觀光游區(qū)發(fā)展。

目前，當?shù)芈糜我?guī)劃過于簡單，旅游景區(qū)開發(fā)程度不高，限制了旅游經濟發(fā)展。當?shù)芈眯猩缃哟慰蛠泶擞斡[，但聯(lián)系度低，業(yè)務難以做到分工細化合作。

（二）普寧市梅林鎮(zhèn)果園區(qū)旅游開發(fā)存在的問題

1.梅林鎮(zhèn)果園區(qū)資源基本處于自然發(fā)展狀態(tài)

果內園區(qū)多為未開發(fā)自然區(qū)。梅林鎮(zhèn)是南陽山區(qū)一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，轄區(qū)面積74.6平方公里，由南陽村、鳳池村等組成。該鎮(zhèn)人民多以農作為主，有大片種植農業(yè)園區(qū)，果樹以芒果、荔枝、青梅為主?，F(xiàn)今，種植面積約有近萬畝，畝產量達到25000-30000公斤。

過去多年，梅林鎮(zhèn)果園區(qū)多由當?shù)氐木幼」r圈占土地種植果樹或蔬菜，種植水果種類由市場需求和人們喜好所決定，種類較單一。種植、培育缺少技術指導，管理組織失當。

這幾年，隨著水果市場數(shù)量增多和科學種植方式改變，部分果農將手上的果樹園出售，出現(xiàn)果農承包商，其中被承包的面積約有6 400畝。當前，梅林鎮(zhèn)果園區(qū)由少數(shù)果農承包商和部分果農大戶所承包所有。

此外，果園區(qū)內旅游氣氛不夠。游客除欣賞部分果園外幾乎就沒了，體驗式觀光缺乏。受限來往游客數(shù)量少和果園區(qū)涉足范圍小，專業(yè)化經營不足使人文景點難以結合起來。因此游客多選擇當天往返，限制旅游等相關行業(yè)發(fā)展。

可見，梅林鎮(zhèn)果園區(qū)基本處于自然的發(fā)展狀態(tài)。

2.梅林鎮(zhèn)果園區(qū)眾多經營單位各自為政

果園區(qū)內一體化綜合建設欠缺，存在各自為政局面。主要體現(xiàn)在景區(qū)、商鋪、旅店的布局不善，經營單元分散。

旅游區(qū)只負責招待游客們來此游覽。幾家旅行社各自帶領游客來景區(qū)游覽，聯(lián)系不密切，業(yè)務很少交叉來往。如當?shù)氐哪暇笐堰h樓和梅花公園，景區(qū)人員只管接待來訪游客游覽服務，當?shù)貙ｉT接待景區(qū)、餐館、住宿酒店和旅游商店較為稀少，來往游客很少留宿過夜。

鎮(zhèn)上幾家不算高級的酒店、分散的旅店，如盤龍商務酒店。還有一家不算大型的購物商店，美樂購物商店梅林分店。兩處距離較遠，聯(lián)系不大，營業(yè)時間一般較短?？傮w上，酒店、旅店隨游客人流來往而定這種局面，酒店、旅店規(guī)模難以進一步發(fā)展，經濟利益鏈關聯(lián)不大。

景區(qū)附近，在新民村的一條老街，許多商家一窩蜂涌入于此進行商業(yè)經營活動。由之前零散十來家特產小吃店鋪到現(xiàn)在的將近150余家。老街兩旁新開設的商鋪和飯店中，多為銷售游區(qū)紀念品、特產禮品和時令水果等一類游區(qū)熱門經濟物品。各類商鋪沒形成一種以游客消費為主的持續(xù)性集合經營，專業(yè)規(guī)范化營業(yè)程度不高。

可以看出，果園區(qū)的景點游覽、酒店住宿和商鋪聯(lián)系不大，統(tǒng)一發(fā)展程度較低，經營范圍內基本各自為政，難以形成旅游一體化服務。

三、普寧市梅林鎮(zhèn)旅游開發(fā)問題的原因分析

（一）果園區(qū)分布不均，整合度受限

梅林鎮(zhèn)果園區(qū)內種植面積廣，但多處為自然發(fā)展狀態(tài)且分布不均，整合度受限。在位于普寧市區(qū)西南20.7公里處的高田村，有果園1 000來畝，主產菠蘿、青梅、香蕉等。位于西南18.4公里處的鳳池村，該地有耕地1 256 多畝，山地6 824畝。山地肥沃，盛產橄烏欖、油甘等。由于缺乏穩(wěn)定客源，市場開拓難度大。果園區(qū)轉型難以在短時間內實現(xiàn)。

在政策方面，市委、市政府和農業(yè)局以科學發(fā)展觀為指導，以發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)和新農村建設為主線。據(jù)2016年中國發(fā)展網(wǎng)顯示，普寧市美林鎮(zhèn)黨委、政府高度重視旅游景區(qū)項目建設，預投資450多萬元解決景區(qū)建設各種問題，推動該鎮(zhèn)鄉(xiāng)村建設的步伐。近些年，梅林鎮(zhèn)園區(qū)附近部分道路修繕完畢，通車方便。但整體開發(fā)的宣傳推介仍不到位。所以，果園區(qū)轉型發(fā)展計劃一直被擱置。

由于開發(fā)過程中果園區(qū)分布不均，整合度受限，仍處于自然發(fā)展狀態(tài)。

（二）果園區(qū)內自發(fā)經營，布點分散

果園區(qū)內果樹種植分布零散，缺乏指標和專業(yè)指導，使得果園區(qū)內自發(fā)經營。布點分散。

多年來梅林鎮(zhèn)以傳統(tǒng)種植果蔬品種為準，小規(guī)模種植、布點分散，即農戶獨立經營的模式，休閑農業(yè)體驗概念不全。如在鳳池古村落，游客只能觀覽果園的自然風貌，游覽內容少，停留在自然果園花果感官體驗，沒有以游客休閑觀光消費為發(fā)展目標，形成自發(fā)經營格局。

再者，統(tǒng)一專業(yè)管理組織性機構不完整，使各經營單位如景區(qū)、旅店、商鋪等布點分散，數(shù)量有限。自尋發(fā)展，自創(chuàng)收益。對當?shù)亟洕l(fā)展帶動不足。

（三）果園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設力度不夠

果園區(qū)轉型發(fā)展有很大難度，集中表現(xiàn)在資金引入、政策實施出臺和規(guī)劃管理等方面。

總體上，投資成本大，規(guī)劃面積大，經營成本高，回收期長。其中建設資金的引入成為頭等問題之一。實際上，單靠當?shù)鼐用褡孕虚_發(fā)建設是不太現(xiàn)實的，缺乏指標性規(guī)劃且自身的資金不足。在飲食方面，許多游客從外地過來多為品嘗當?shù)氐奶厣朗承〕?，但開發(fā)力度不足，使得游客分散，限制了飲食行業(yè)等經濟進一步拓展。

這幾年當?shù)卣雠_了一些鼓勵性的發(fā)展優(yōu)惠政策，如優(yōu)先發(fā)展、稅收減免和土地承包經營試點等政策，但影響力度有限。園區(qū)建設需要規(guī)劃目標方向，經營期限較長，一般在30年以上。

由于果園區(qū)集中統(tǒng)一開發(fā)建設力度不夠，使得園區(qū)內眾多經營單位各自為政。將新時代休閑游園模式運用到梅林鎮(zhèn)果園區(qū)是一個考驗。

四、普寧市梅林鎮(zhèn)怡園旅游開發(fā)研究

（一）怡園旅游開發(fā)基本思路

針對前述普寧市梅林鎮(zhèn)果園景區(qū)存在問題，擬開發(fā)怡園項目，即變分散的果（花）園及人文景觀為綜合性怡園，集旅游、餐飲、休閑體驗為一體；怡園采用類似企業(yè)集團方式運作，既是園，也是企業(yè)，同時控股園內其他企業(yè)。

（二）怡園旅游開發(fā)創(chuàng)意構建

為了給來訪游客留下深刻印象，提供獨具特色休閑體驗。怡園在現(xiàn)代休閑觀光園區(qū)的理念指導下，因地制宜。圍繞特色美食街和酒店住宿，花卉、茶園和魚塘等項目進行創(chuàng)意規(guī)劃建設。

在怡園規(guī)劃范圍內，將建設多家普通型及高檔型酒店，滿足各類消費群體需要。遵循以游園為中心，便捷交通為輔的外圍分布情況。注重創(chuàng)新設計，結合時代潮流和文化特色。提高服務管理水平，注重體驗式服務。

規(guī)劃多條圍繞景區(qū)的特色美食街，餐廳飯館，形成美食集聚地，展示當?shù)氐奶厣朗澈托〕?，如梅林?zhèn)當?shù)刂摹懊妨植嘶{”、“梅林缸粄”、“客家擂茶”等，包括時令水果如菠蘿、紅橙、番石榴等、茶飲和特產小吃、紀念品等，吸引游客。

怡園內保護性開發(fā)和引入人文景點，如當?shù)氐拿司?、英雄紀念堂、古跡遺址如土樓建筑等著名景區(qū)的參觀等。引入新休閑觀光區(qū)，如主題公園、兒童園地等休閑娛樂場所。在設施方面，引入受歡迎山地纜車、漂流船、摩天塔等。滿足消費人群，增添怡園魅力。

怡園規(guī)劃面積廣，圍繞現(xiàn)代化建設，將部分土地劃出來或引導當?shù)鼐用褡誀I或租賃為花卉種植區(qū)。鼓勵當?shù)鼗ㄞr進行花苗培育，創(chuàng)建花卉經營范圍園區(qū)。發(fā)展果樹盆景，結合設施栽培的觀光果樹、景觀，如認養(yǎng)果樹，包地種植等形式的體驗式農業(yè)，滿足游客深層次需求，贏取收益。

中國自古為茶之鄉(xiāng)，有廣闊消費市場。怡園是一處適合種植茶園的地方，建設茶葉基地，將管理、技術等經驗輻射在茶葉種植上，實現(xiàn)規(guī)?；?、良種化。如學習浙江金華中華園林基地，是著名的“中國茶花之鄉(xiāng)”，嫁接茶花銷售，茶花盆景，以及茶花小苗銷售等，承接綠化工程。鼓勵茶農創(chuàng)業(yè)，吸引茶商入駐茶園基地。

梅林鎮(zhèn)有部分湖泊，河干優(yōu)勢明顯，在怡園內引入魚塘項目。龍江河，流經普寧市境多年平均徑流深1661毫米，平均徑流量10.558億立方米，水質清澈，流域為南陽山區(qū)和馬鞍山。果園枯枝落葉是天然肥料，為魚塘和魚類生長提供養(yǎng)料。隨規(guī)劃步伐推進，交通逐步便捷，商品魚運輸將變得方便，生態(tài)養(yǎng)殖成為一種趨勢。龜鱉類養(yǎng)殖是一項增值賺錢項目，養(yǎng)生概念讓其深受歡迎。不僅給當?shù)卦黾咏洜I收入，也更好地保護生態(tài)環(huán)境建設，提供一處游客魚塘觀光和垂釣喜好者去處。

此外，季節(jié)性果實采摘節(jié)及時令特色鮮花觀賞活動，提供給游客舒適休閑的自然田園風光享受。如建設農家樂，親子采摘活動，假日時令觀光度假等。

（三）怡園旅游開發(fā)股份公司控股經營

1.形成以資金為紐帶的怡園類似企業(yè)集團

本怡園項目將擬以類似企業(yè)集團運作形式即通過控制式重組形成的以資金為紐帶的企業(yè)集團。怡園以資金為主要紐帶，以母公司形式聯(lián)系和控股怡園內各行業(yè)，以科學管理體制規(guī)范集團內企業(yè)經營管理行為，取得效益。

協(xié)調產業(yè)發(fā)展，規(guī)范合作機制。構建以旅游、服務、休閑為一體化的企業(yè)集團體，聯(lián)合進入集團的緊密層，以集團管理大營為核心層，將分布在怡園規(guī)劃范圍內的果園技術管理區(qū)、旅游管理區(qū)和招商區(qū)和各類特色游區(qū)范疇納入到集團的半緊密層，將飲食、酒店、購物等商業(yè)企業(yè)納入到集團的松散層。

2.財務管理控制下的集團控股怡園各酒店、飲食及娛樂休閑行業(yè)經營

怡園對子公司的管理模式是財務性管理模式。根據(jù)控股企業(yè)的盈利能力和經營狀況，對各子公司的經營計劃和財務預算做出比較，保證資金有效流動。

其中，怡園對果園區(qū)持有股份達到30%左右，控制其經營活動。針對酒店住宿和飲食，控股比例達到10%—25%。即對果園區(qū)、酒店住宿和飲食行業(yè)為絕對控股。對其他行業(yè)如特色花卉、生態(tài)養(yǎng)魚和娛樂休閑區(qū)的控股比例在15%—30%，怡園可以根據(jù)自身的資金狀況和籌資情況充分利用，達到相對控股。集團規(guī)模的擴大，資金管理的集權式管理是最佳方法。

將怡園打造為獨具特色的旅游現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)?？毓蓤@區(qū)內各行業(yè)，如酒店、飲食行業(yè)及娛樂休閑行業(yè)等。鼓勵梅林鎮(zhèn)及其周圍地區(qū)根據(jù)自身優(yōu)勢發(fā)展致富，如果農承包果園、茶園、花卉區(qū)、養(yǎng)漁區(qū)等休閑行業(yè)，居民出讓土地進行項目建設等，如酒店住宿和飲食區(qū)，實行產業(yè)轉型，鼓勵居民、農戶入股合作方式參與建設。針對酒店行業(yè)和飲食行業(yè)、人文景觀區(qū)，怡園將達到50%以上的絕對控股，解決上述園區(qū)內各自為政、整合度受限和自發(fā)經營等問題。怡園的有效構建，為企業(yè)獲取較為高的經濟回報。

（四）怡園旅游開發(fā)項目激勵招商引資

為實現(xiàn)果園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設，怡園設想藍圖需要如大量資金去支持。開展專業(yè)招商隊伍，組織做好引入內外資的工作，吸引多元化投入。加強招商廣告、電視、媒體宣傳等形式吸引投資商，推動怡園經濟持續(xù)性發(fā)展。

1.產業(yè)化招商——以轉讓經營權為例

塑造優(yōu)越投資環(huán)境，優(yōu)化政策環(huán)境。加大招商引資和固定資產的投資力度，鼓勵當?shù)鼐用駞⑴c投資建設。

在怡園藍圖范疇下的產業(yè)集聚行業(yè)，需要大量資金。根據(jù)一般估計，五星級酒店的建造資金在6000-8000元/平方米。通過公開對外簽訂合同，進行經營權轉讓。如通過特許協(xié)議授予私人企業(yè)10-20年投資、融資、建設和維護權利。怡園規(guī)劃所需的6-10家普通酒店及五星級酒店、各類休閑娛樂設施等的工程建設、以及店鋪裝修等，進一步擴大市場，如建設多家美食市場、旅游產品市場開發(fā)等。

2.運用怡園區(qū)內產業(yè)鏈招商——連鎖加盟管理

運用產業(yè)鏈招商吸引投資，形成集聚效應，增強地區(qū)綜合競爭力。如招引國內外業(yè)界的行業(yè)龍頭企業(yè)落戶及配套企業(yè)相輔相成，利益均享。擴大連鎖經營規(guī)模，實現(xiàn)經營收益。

在飲食行業(yè)、娛樂休閑行業(yè)和人文景觀區(qū)需要一個帶動性的行業(yè)領頭，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。連鎖加盟對較分散性且功能結構不佳的區(qū)域來說，使投資商迅速實現(xiàn)營業(yè)化目標。如怡園特色飲食行業(yè)在加盟的影響下，使飲食得到傳播發(fā)展，更大限度服務到訪游客。

3.發(fā)揮當?shù)卣M行招商引資

政府招商引資能發(fā)揮信息中樞、政策導向、提供服務等方面的作用，有力推動地方經濟的發(fā)展，引進優(yōu)秀企業(yè)，帶動地區(qū)經濟發(fā)展。

政商合作，在現(xiàn)代商業(yè)化運作下，通過形象塑造，出臺優(yōu)惠政策，營造信用、公平競爭環(huán)境等，如對企業(yè)選擇，由政府出面招商，引入優(yōu)秀和龍頭企業(yè)快速促進、帶動當?shù)仄髽I(yè)的成長和壯大。如怡園規(guī)劃范圍內需要的各類休閑娛樂行業(yè)、先進技術行業(yè)和產業(yè)基地的建設等。能讓怡園在短時間內實現(xiàn)規(guī)劃建設目標。

五、結束語

怡園，是一項創(chuàng)意構想和創(chuàng)新規(guī)劃模式。怡園在解決當前梅林鎮(zhèn)果園區(qū)處于自然發(fā)展狀態(tài)、園區(qū)內經營各自為政和旅游開發(fā)不成熟等問題，抓住新時代經濟熱點的機會，根據(jù)自身優(yōu)勢，發(fā)揮潛在條件。怡園既是園又是類似企業(yè)集團運作的綜合園區(qū)，是一種創(chuàng)新也是一種突破、嘗試。通過開發(fā)創(chuàng)意構建、企業(yè)控股經營和有效的招商引資措施，目的在于促進當?shù)亟洕l(fā)展，促進就業(yè)、帶動其他當?shù)仄渌嚓P產業(yè)興起。吸引游客到來，提升影響力，知名度。保護當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，美化建設周邊地區(qū)的作用。同時，利用怡園來創(chuàng)業(yè)的過程是充滿挑戰(zhàn)的，需要長遠計劃和策略考慮。