梁麗莎　王思

摘要：土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用，是產(chǎn)研結(jié)合的一個(gè)典型范例，有利于解決土地流轉(zhuǎn)過程中信息不對(duì)稱等交易費(fèi)用高昂的問題，提高交易效率。本文在介紹該系統(tǒng)應(yīng)用方式的基礎(chǔ)上，進(jìn)行系統(tǒng)應(yīng)用評(píng)價(jià)，以發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)的不足并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)；互聯(lián)網(wǎng)；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；應(yīng)用評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）033-000-02

一、引言

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在著空間間隔距離遠(yuǎn)、信息不對(duì)稱等諸多問題，導(dǎo)致交易費(fèi)用高昂，使得熟人介紹、粘貼廣告等的傳統(tǒng)方式極大地制約了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與電子商務(wù)模式的創(chuàng)新，土地流轉(zhuǎn)開始與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)逐步產(chǎn)生并成型。我國自2008年就出現(xiàn)了第一家農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站，截止2016年4月，已有20多家互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)企業(yè)。為了突破上述土地流轉(zhuǎn)的“痛點(diǎn)”，各大互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)紛紛采取了多種措施來提高自身的服務(wù)水平，促進(jìn)交易實(shí)現(xiàn)。以“地合網(wǎng)”為例，該平臺(tái)應(yīng)用了由廣東華遠(yuǎn)國土工程有限公司研發(fā)的土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)，以期對(duì)目標(biāo)地塊的綜合情況進(jìn)行分析，科學(xué)、客觀地評(píng)價(jià)目標(biāo)地塊的優(yōu)劣程度，并為目標(biāo)地塊的開發(fā)應(yīng)用尋求較佳的規(guī)劃方式。下文將就該系統(tǒng)在土地流轉(zhuǎn)過程中的應(yīng)用進(jìn)行評(píng)價(jià)。

二、土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用

1.系統(tǒng)的計(jì)算方式

該系統(tǒng)主要以層次分析法（AHP）為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

2.數(shù)據(jù)的采集錄入

①數(shù)據(jù)采集；服務(wù)團(tuán)隊(duì)到目標(biāo)地塊進(jìn)行實(shí)地考察取樣，根據(jù)考察數(shù)據(jù)與氣象、水文、經(jīng)濟(jì)、人口等官方年度數(shù)據(jù)，并結(jié)合對(duì)樣本進(jìn)行實(shí)驗(yàn)室檢測(cè)而獲得的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，以確定各項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)值，進(jìn)而獲得各項(xiàng)指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的分值。

②數(shù)據(jù)錄入；根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)及其相應(yīng)分級(jí)，“地合網(wǎng)”管理人員登陸到按上述計(jì)算方式編制好的系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)錄入到系統(tǒng)（選擇具體指標(biāo)數(shù)據(jù)所在范圍的選項(xiàng)），然后運(yùn)行系統(tǒng)，即可直接生成土地綜合測(cè)評(píng)結(jié)果。

3.結(jié)果的表達(dá)呈現(xiàn)

“地合網(wǎng)”對(duì)目標(biāo)地塊綜合評(píng)測(cè)結(jié)果的表達(dá)包括三部分：

①地塊描述；根據(jù)服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)采集到的數(shù)據(jù)，輸出目標(biāo)地塊的現(xiàn)狀描述。

②評(píng)測(cè)數(shù)值；通過系統(tǒng)運(yùn)行上述計(jì)算方式，算出各項(xiàng)測(cè)評(píng)數(shù)值與測(cè)評(píng)等級(jí)。

③評(píng)測(cè)圖；根據(jù)計(jì)算出的六個(gè)子系統(tǒng)測(cè)評(píng)數(shù)值，繪制六維評(píng)測(cè)圖。

三、對(duì)土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)的應(yīng)用評(píng)價(jià)

本文將根據(jù)已有的土地管理信息系統(tǒng)應(yīng)用評(píng)價(jià)相關(guān)指標(biāo)，從系統(tǒng)的實(shí)用性、專業(yè)化程度、友好性、穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性、運(yùn)行效率等維度，來對(duì)土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)的應(yīng)用進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1.實(shí)用性

系統(tǒng)的實(shí)用性高。首先，對(duì)于服務(wù)提供企業(yè)，系統(tǒng)的使用實(shí)現(xiàn)了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中對(duì)地塊價(jià)值評(píng)估工作的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化與科學(xué)化，可避免大量重復(fù)勞動(dòng)，提高工作效率，降低項(xiàng)目成本。其次，對(duì)流轉(zhuǎn)供求雙方而言，一方面通過規(guī)范的估價(jià)方式，避免供給方的土地價(jià)值被低估；另一方面，系統(tǒng)的結(jié)果呈現(xiàn)方式較為直觀、容易理解，有利于需求方充分深入了解目標(biāo)地塊的優(yōu)劣程度及其發(fā)展方向，促進(jìn)流轉(zhuǎn)供求雙方的信息對(duì)稱，降低交易費(fèi)用。其次，對(duì)行業(yè)整體而言，有利于行業(yè)信息化與行業(yè)規(guī)范的發(fā)展，促進(jìn)公開、透明、專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的形成。最后，系統(tǒng)可有效指導(dǎo)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)方式，有利于提高用地效率，避免因土地規(guī)劃或開發(fā)失誤造成資源浪費(fèi)。

2.專業(yè)化程度

系統(tǒng)的專業(yè)化程度較強(qiáng)。系統(tǒng)根據(jù)地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)科學(xué)等理論基礎(chǔ)，從自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)范疇選取了六大子系統(tǒng)（共43項(xiàng)指標(biāo)），較為完整、綜合地反映了目標(biāo)地塊的基礎(chǔ)環(huán)境、土地質(zhì)量、地形狀況、政策規(guī)劃情況、開發(fā)配套情況及所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況等在開發(fā)應(yīng)用中的影響重要程度，較為全面。而且，關(guān)于目標(biāo)地塊的數(shù)據(jù)采集，需由專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察取樣并開展實(shí)驗(yàn)檢測(cè)而獲得。同時(shí)，系統(tǒng)采用層析分析法與線性加權(quán)和法來計(jì)算各項(xiàng)測(cè)評(píng)分值，較為科學(xué)?？傊到y(tǒng)將軟件系統(tǒng)的便捷性與土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的專業(yè)性相結(jié)合，應(yīng)用的針對(duì)性較強(qiáng)，是行業(yè)中比較專業(yè)的應(yīng)用系統(tǒng)。

3.友好性

系統(tǒng)整體上便于操作和瀏覽，友好性較強(qiáng)。首先，就電子系統(tǒng)本身而言，界面簡潔，自動(dòng)化程度高。系統(tǒng)程序通過后臺(tái)處理已將每項(xiàng)指標(biāo)按其數(shù)值范圍分級(jí)設(shè)置好分值，也將繁雜的計(jì)算過程編制好，系統(tǒng)使用人員只需根據(jù)指標(biāo)數(shù)值選擇相應(yīng)的選項(xiàng)，系統(tǒng)則會(huì)賦予該指標(biāo)相應(yīng)分值，數(shù)據(jù)錄入后進(jìn)行保存即可自動(dòng)運(yùn)行計(jì)算并輸出所有結(jié)果，簡化了傳統(tǒng)判別方式的操作過程。然而，在系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)的采集方面，需要由專業(yè)人員到目標(biāo)地塊現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察取樣，并對(duì)樣本進(jìn)行實(shí)驗(yàn)室分析，這項(xiàng)工作度專業(yè)技能要求較高，而且較為繁雜。

4.穩(wěn)定性

系統(tǒng)的穩(wěn)定性較強(qiáng)。土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)采用成熟穩(wěn)定的WEB服務(wù)器架構(gòu)。該框架包括所有組成產(chǎn)品均是開源軟件，是國際上成熟的架構(gòu)框架，具有成本低廉、部署靈活、快速開發(fā)、安全穩(wěn)定等特點(diǎn)。經(jīng)測(cè)試，系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定，能承載200以上用戶同時(shí)在線使用。同時(shí)，系統(tǒng)具有較強(qiáng)的安全性和災(zāi)難恢復(fù)能力，能夠定期進(jìn)行數(shù)據(jù)備份，防止錯(cuò)誤操作可能造成的數(shù)據(jù)丟失、破壞與，并防止用戶非法獲取網(wǎng)頁以及內(nèi)容，記錄操作日志，操作可追溯。

5.準(zhǔn)確性

系統(tǒng)的準(zhǔn)確性有待繼續(xù)提高。首先，對(duì)標(biāo)地塊的三種發(fā)展方式（種養(yǎng)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游）之間的測(cè)評(píng)分值差異不夠顯著，這可能由于遺漏了重要指標(biāo)或?qū)＜屹x予權(quán)重值的過程存在問題所致，影響了對(duì)目標(biāo)地塊規(guī)劃發(fā)展指導(dǎo)的實(shí)用性。其次，系統(tǒng)最后對(duì)目標(biāo)地塊的總體評(píng)級(jí)是根據(jù)測(cè)評(píng)分值與可流轉(zhuǎn)年限這一指標(biāo)來進(jìn)行折算，而并不是將可流轉(zhuǎn)年限作為43個(gè)指標(biāo)之一，折算方式較為簡單，影響評(píng)級(jí)結(jié)果準(zhǔn)確性。最后，系統(tǒng)沒有得出對(duì)目標(biāo)地塊流轉(zhuǎn)價(jià)格的估價(jià)，依然是采用流轉(zhuǎn)供給方報(bào)價(jià)，沒能給流轉(zhuǎn)需求方提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格參考。

6.運(yùn)行效率

系統(tǒng)的運(yùn)行較流暢。通過利用LoadRunner模擬大量用戶操作，檢查系統(tǒng)的響應(yīng)速度以及在多用戶情況下的可用性。具體地，錄制訪問腳本，每10分鐘增加4個(gè)虛擬用戶，持續(xù)運(yùn)行10個(gè)小時(shí)，10小時(shí)運(yùn)行完成后，每10分鐘退出4個(gè)虛擬操作用戶。測(cè)試結(jié)果表示，系統(tǒng)運(yùn)作正常，響應(yīng)速度在0.5秒內(nèi)，在網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的環(huán)境下，操作性界面單一操作的系統(tǒng)響應(yīng)時(shí)間小于3秒，不存在崩潰或超時(shí)的情況，總體運(yùn)行測(cè)試結(jié)果良好。

四、對(duì)土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)的改進(jìn)建議

1.拓展系統(tǒng)功能，擴(kuò)大土地發(fā)展指導(dǎo)范圍

目前，該系統(tǒng)對(duì)目標(biāo)地塊的綜合測(cè)評(píng)結(jié)論及生成的適宜性報(bào)告暫時(shí)只有針對(duì)農(nóng)用地的三大開發(fā)模式。系統(tǒng)在后續(xù)升級(jí)中，應(yīng)當(dāng)增加對(duì)其他土地發(fā)展方式的適宜性指導(dǎo)功能，例如集體建設(shè)用地對(duì)工業(yè)、商業(yè)等方向的發(fā)展適宜性分析，對(duì)更多類型的測(cè)評(píng)目標(biāo)地塊提供更多樣的發(fā)展建議。同時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)增加土地流轉(zhuǎn)價(jià)格估值這項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，提高土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的透明度。另外，建議“地合網(wǎng)”可應(yīng)用該系統(tǒng)，應(yīng)企業(yè)、單位或個(gè)人需求，定制個(gè)性化服務(wù)，滿足不同用戶特殊需求。

2.研制自動(dòng)化檢測(cè)儀器，降低項(xiàng)目成本

目前，該系統(tǒng)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)需要實(shí)地考察，耗費(fèi)大量人力物力。特別是，系統(tǒng)的土地質(zhì)量評(píng)估子系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)均需要調(diào)研人員利用通過實(shí)地考察取樣后，經(jīng)實(shí)驗(yàn)室檢測(cè)來獲得。這工作對(duì)于幾個(gè)目標(biāo)地塊或面積較小的目標(biāo)地塊，可按時(shí)有效地進(jìn)行。但在擴(kuò)大服務(wù)范圍、擴(kuò)展測(cè)評(píng)對(duì)象類型后，或目標(biāo)地塊面積較大時(shí)，對(duì)于收集土地質(zhì)量數(shù)據(jù)的工作量將大幅增加，以致需要較多的人力物力才可完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集及分析。因此，建議“地合網(wǎng)”可嘗試研制自動(dòng)化的土地質(zhì)量檢測(cè)儀器，以節(jié)省項(xiàng)目成本。

3.改進(jìn)測(cè)評(píng)指標(biāo)與權(quán)重值，提高系統(tǒng)準(zhǔn)確性

系統(tǒng)的最終結(jié)果由六大子系統(tǒng)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行線性加權(quán)求和而得出，所以各子系統(tǒng)中的指標(biāo)內(nèi)容、分值及其權(quán)重值都會(huì)對(duì)測(cè)評(píng)系統(tǒng)的最終結(jié)果造成影響。因此，系統(tǒng)的升級(jí)要注意改善各項(xiàng)指標(biāo)的選取和其權(quán)重值的調(diào)整，以更符合實(shí)際的應(yīng)用情況。而且，對(duì)于我國不同地域的目標(biāo)地塊的測(cè)評(píng)，各子系統(tǒng)中各指標(biāo)的分值評(píng)判也應(yīng)該依據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行調(diào)整，使測(cè)評(píng)最終結(jié)果更貼合當(dāng)?shù)貙?shí)際。

4.加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理應(yīng)用，形成行業(yè)規(guī)范

當(dāng)土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)評(píng)價(jià)、收集的目標(biāo)地塊宗數(shù)達(dá)到一定量的時(shí)候，便可形成系統(tǒng)的、統(tǒng)計(jì)口徑一致的云數(shù)據(jù)。系統(tǒng)在升級(jí)及拓展后，通過將原來分散的、格式不統(tǒng)一的、數(shù)字化或沒有數(shù)字化的資料重新整理成為格式統(tǒng)一、完整、相關(guān)聯(lián)的分層分類信息，構(gòu)建適用于土地和管理管理的大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的信息規(guī)范化，保證數(shù)據(jù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和規(guī)范性。同時(shí)，可結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，建立預(yù)測(cè)模型及評(píng)價(jià)指標(biāo)，科學(xué)判斷土地各類發(fā)展的潛力及適宜性。

五、結(jié)語

土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用，是產(chǎn)研結(jié)合的一個(gè)典型范例，使得系統(tǒng)應(yīng)用企業(yè)可便捷地形成目標(biāo)地塊的適宜性評(píng)價(jià)研究成果，并直接用于土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的服務(wù)工作，從而為流轉(zhuǎn)需求方提供較為科學(xué)直觀、容易理解的參考意見。同時(shí)，系統(tǒng)的應(yīng)用也有利于解決土地流轉(zhuǎn)過程中交易費(fèi)用高昂等的問題，提升交易效率。然而，系統(tǒng)在友好性與準(zhǔn)確性等方面，依然存在著一定的不足。為此，土地綜合測(cè)評(píng)系統(tǒng)可在拓展系統(tǒng)功能、研制自動(dòng)化檢測(cè)儀器、改進(jìn)測(cè)評(píng)指標(biāo)與權(quán)重值、加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理應(yīng)用等方面入手，進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)，以不斷完善。

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作者簡介：梁麗莎（1987-），女，廣東中山人，主要從事土地規(guī)劃、土地咨詢及土地調(diào)查等研究。

王 思（1985-），女，廣東汕頭人，主要從事土地規(guī)劃、土地咨詢及土地調(diào)查等研究。