魏慶森

摘要： 大多數(shù)房地產(chǎn)公司在進行房地產(chǎn)成本管理、控制過程中都存在成本管理脫節(jié)和房地產(chǎn)管理效果不好的現(xiàn)象。成本管理應當是全過程的管理，成本管理不應當僅僅局限于對物的管理，還需要強化對員工的管理。企業(yè)根據(jù)成本管理目標實施成本管理，對事前進行預測管理、設計規(guī)劃，對項目進行事中控制，細化每一個項目的成本管理目標。

Abstract： In most of the real estate companies， the cost control and real estate management are not good in the real estate cost management and control process. Cost control should be the management of whole process. The cost control should not only be limited to the management of things， but also need to strengthen the management of employees. Enterprises should implements the cost control by the cost control objectives to carry out the pre forecast management and design planning before the project and carry out the project control to refine the cost management objectives of each project.

關鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；項目；成本管理

Key words： real estate development；project；cost control

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0243-03

0 引言

研究背景及意義：

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，我國近年來城鎮(zhèn)化腳步的加快，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，二十多年的積淀，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。2014年中共中央、國務院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出了新型城鎮(zhèn)化建設的五大目標，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展已經(jīng)成為了我國關注的重要問題。從2005年到2013年我國提出了多項關于房地產(chǎn)調整意見及規(guī)范房地產(chǎn)調控策略主要是針對房地產(chǎn)價格，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤逐漸縮水，房地產(chǎn)公司需要進行成本控制、成本管理，提高企業(yè)的利潤空間。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要大量投資，建設周期較長，房地產(chǎn)市場房價不斷攀升，大量投資者和資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。企業(yè)也受到房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響，由于不同的開發(fā)商企業(yè)文化、發(fā)展理念、員工素養(yǎng)參差不齊帶來房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理作為研究對象，希望通過分析研究找到問題的原因，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的不足提出建議，以期能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

企業(yè)為了生存必然采取各種方式進行成本管理、制度管理等，加強對房地產(chǎn)項目成本的管理將有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。第一，提升企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)項目開發(fā)實施成本控制，可以降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，提升企業(yè)競爭力。第二，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。企業(yè)的最終目標就是實現(xiàn)利潤最大化，在房地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭的環(huán)境下，企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理將有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟收益，獲得更多的利潤。第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理將有利于企業(yè)提高管理水平。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，實施成本控制直接關系到資金管理，提升企業(yè)在成本控制方面的認識，提高企業(yè)成本管理水平。第四，實現(xiàn)企業(yè)資源的有效配置。成本控制不是單純的施工成本控制，而是對整個項目實施成本控制，這將有利于企業(yè)最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體上降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制集中化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施成本控制過程中大多數(shù)企業(yè)僅僅重視施工階段成本控制，忽略其他階段對房地產(chǎn)成本的管理，這也就導致企業(yè)成本控制缺乏有效性。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過于集中化，這樣的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情況下成本控制的作用不大，企業(yè)成本并不能實現(xiàn)大幅度的下調，企業(yè)的資源利用程度也不能得到提升。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制過程中雖然在企業(yè)項目開發(fā)前期投資決策階段費用較少，但是直接影響到后期施工成本。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了對于項目的成本控制，對設計費用進行壓縮，導致設計方案不科學、不合理，不能夠滿足項目建設的要求，圖紙出現(xiàn)錯誤等，這對于項目成本控制的影響是巨大的，房地產(chǎn)開發(fā)商應當對此問題重視，實施全面成本控制。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制忽視開發(fā)進度 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)項目管理者對于項目開發(fā)進度認識程度不夠，將項目進度視為一種擺設，成本控制需要企業(yè)根據(jù)項目進度目標實施控制。如果進度不符合預算管理目標，同樣會導致企業(yè)成本的增加。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制不到位往往會產(chǎn)生施工單位無法進行進度控制，這也就很難指導房地產(chǎn)開發(fā)項目的進行。如果不能按照既定計劃將所開發(fā)產(chǎn)品推向市場，則有可能會導致項目面臨十分大的風險，產(chǎn)品上市延遲，錯過最佳銷售期，從而降低銷售額及回款額，增加財務成本支出，影響整個項目利潤。

房地產(chǎn)成本控制需要結合房地產(chǎn)項目進度實施管控，成本控制主要是針對房地產(chǎn)建設所使用的費用支出，每一個開發(fā)項目在施工之前都會進行前期的項目預算、項目管理、實施方案設計，這其中就包括房地產(chǎn)開發(fā)進度的目標設定。房地產(chǎn)成本控制屬于全過程控制，房地產(chǎn)項目進度拖延將會導致企業(yè)成本的升高，企業(yè)的費用支出增加，反而不利于整個項目成本的降低。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目存在質量問題 房地產(chǎn)項目開發(fā)往往追求性價比最高，但是大部分房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，成本越高質量一般越高，項目成本與質量成正比。房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有時就會產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)質量問題。不合理的成本控制不僅起不到管理作用，反而對整個企業(yè)的發(fā)展起到不良作用，引發(fā)工程質量問題。

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制過程中往往會產(chǎn)生質量問題。房地產(chǎn)項目質量問題主要表現(xiàn)在建筑結構問題、裝飾問題、環(huán)境問題、主體架構、材料問題等。承包商在進行房地產(chǎn)項目成本控制過程中不注重設計環(huán)節(jié)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制，集中進行施工階段成本控制，在施工階段進行大幅度的成本縮減，這樣就導致房地產(chǎn)建筑架構出現(xiàn)質量問題，裝飾物品質量不高，建筑材料不符合實際建設要求。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制各階段之間脫節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、投資大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的時間周期、產(chǎn)品狀況都比較復雜，在實施房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中針對各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)成本控制都存在不同的問題。房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)、各個階段在管理過程中所根據(jù)的目標不統(tǒng)一，管理的內(nèi)容不相同，各個部分，各個環(huán)節(jié)的要求不一樣，這就使得前面的設計環(huán)節(jié)與后面的實施環(huán)節(jié)不相匹配，出現(xiàn)問題相互推責，出現(xiàn)問題彼此不進行有效溝通，僅僅依靠下一個環(huán)節(jié)的承包者來解決，這樣就使得整個房地產(chǎn)開發(fā)成本控制出現(xiàn)斷層，各階段之間存在摩擦，成本控制目標不能有效執(zhí)行，各階段成本管理出現(xiàn)脫節(jié)。

大部分房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制只關注施工階段、竣工結算階段忽略之前的設計階段、規(guī)劃階段、招標階段，成本在這幾個階段基本確定，后面各個階段很難出現(xiàn)大幅度的成本管理，這也體現(xiàn)出我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了全過程成本控制，沒有合適的方法進行全程管理，使得部分企業(yè)在實施成本控制過程中不深入，僅僅停留在表層。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制的效果總是不明顯，甚至出現(xiàn)問題。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理問題原因分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理制度不完善 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理過程中存在管理制度不完善的狀況。管理制度不完善導致房地產(chǎn)項目成本控制的重點過于集中化，沒有明確成本控制是全過程的，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目管理的進度實施控制，管理制度不完善的另一個表現(xiàn)是對于質量問題的追責規(guī)范不到位，具體的獎懲措施不細化等。

2.1.1 房地產(chǎn)項目成本管理制度未形成體系 房地產(chǎn)項目成本管理過程中，沒有將整個房地產(chǎn)項目開發(fā)作為一個完整個過程進行管理，僅僅重視某一個環(huán)節(jié)，針對某一個環(huán)節(jié)實施成本控制，這樣的項目成本管理的有效性、作用性較低，成本控制能夠起到的效益較低，企業(yè)實施成本控制的作用無法發(fā)揮，企業(yè)的預算目標、利潤目標、成本目標、發(fā)展戰(zhàn)略目標的實施都會出現(xiàn)問題。大多數(shù)企業(yè)僅僅重視施工成本管理就是因為企業(yè)尚未對房地產(chǎn)開發(fā)項目充分認識，為根據(jù)項目開發(fā)的流程制定相應的管理制度，僅僅側重部分環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目成本管理制度形成之后，并不是對整個房地產(chǎn)管理實施同等程度的成本管理力度，還是要根據(jù)實際情況確保管理重點，突出成本控制的重點，但是房地產(chǎn)項目成本控制的重點應當是設計、規(guī)劃階段。房地產(chǎn)項目成本管理制度的形成也應當從企業(yè)實施成本控制的目標開始，根據(jù)房地產(chǎn)的設計規(guī)劃進行項目成本管理才是有效的。

2.1.2 追責制度不完善 項目成本控制不同環(huán)節(jié)實施的部門不盡相同，項目管理的目標各不相同，管理的實際內(nèi)容各不相同。但是每一個操作部門都具有確定的責任，每一個部門實施成本控制都應當承擔各自的責任。大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目在進行成本控制管理過程中，不注重追責制度的設置，有的企業(yè)編寫了各個部門的責任確認書，但是比較粗糙，或者干脆不執(zhí)行。追責制度的完善直接影響到企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平和執(zhí)行狀況。

2.1.3 項目施工管理不夠細化 每一個項目在實際操作過程中都會細化成各個不同的小項目，每一個項目在實施過程中都需要根據(jù)標準和操作要求進行實施。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工管理過程中存在制度不夠細化的情況。建筑工程質量的提升需要項目施工細化，項目施工細化將有利于實施項目成本控制，因此，企業(yè)如果沒有細化的成本管理制度，必然會帶來項目管理水平的降低。

2.2 開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識不足

2.2.1 對成本管理重要程度認識不足 房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)成本管理過程中認為成本管理就是項目施工成本控制，其他階段、其他環(huán)節(jié)的成本控制都是不起效果的，這就使得大部分成本控制都集中在施工階段，結果成本控制的效果不理想。另一個方面大多數(shù)企業(yè)認為成本管理就是管理物資，就是管理現(xiàn)金、材料、人工。往往忽略人才的管理，房地產(chǎn)成本控制不能僅僅從物上實施管理，更應當提高施工人員的職業(yè)素養(yǎng)，提高勞動者的技能水平。目前大部分項目開發(fā)是的施工者基本上都是農(nóng)民工缺少專業(yè)的培訓，在進行實際操作施工過程中無法理解工程師對于工程的設計內(nèi)容，實施工程過程中僅僅為了節(jié)約成本而節(jié)約成本導致項目的質量問題，反而增加了企業(yè)的成本支出。

2.2.2 對成本管理宣傳力度不夠 房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理認識不到位的另一個方面為對于企業(yè)員工或者是企業(yè)施工人員的宣傳力度是不夠的。員工素質本身就不高，缺乏專業(yè)的技能培訓，缺少對整個工程方案的理解，成本控制往往是想當然，成本管理無章可循，憑借自身的工作經(jīng)驗，憑借企業(yè)的成本目標，根據(jù)企業(yè)的成本標準。這些都不具有靈活性，企業(yè)實施成本管理需要具有靈活性，同時要根據(jù)企業(yè)的具體實施標準進行嚴格把關，不能讓隨意性代替靈活性。這就需要企業(yè)將加強員工的培訓和企業(yè)強化宣傳。

2.2.3 績效考核不嚴謹 成本控制是企業(yè)經(jīng)濟效益提升的重要方式，企業(yè)針對各個部門實施績效考核。但是，在實施績效考核過程中經(jīng)常忽略對成本控制的績效考核。成本控制需要設立成本控制目標，每一個項目都會設置分項目標，每一個分項的成本控制是不同部門進行的。企業(yè)實施績效考核過程中很少針對部門員工實施成本控制方面的績效考核，這樣就導致的成本控制效果不佳，成本控制很難有成效。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目過于注重成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程實施成本控制的目的不是盡可能的降低項目成本，而是要實現(xiàn)成本利用的最大效益。項目建設過程中降低企業(yè)成本是在保證項目開發(fā)質量的基礎上進行的，成本控制不能以犧牲項目質量來降低企業(yè)成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理過程中都認為只要能夠實現(xiàn)成本的降低，就是最好的成本管理方式，這種觀點是不正確的。房地產(chǎn)項目出現(xiàn)質量問題反而會使得整個企業(yè)成本升高，企業(yè)需要對問題進行修補，企業(yè)的成本支出、費用支出都會上升。企業(yè)實施成本管理不應該是企業(yè)追求短期成本最低，而應當是長期的成本最低，在實施成本管理過程中既要降低成本又要確保企業(yè)項目質量。這才是真正的成本控制。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制缺乏系統(tǒng)化 房地產(chǎn)成本管理各個環(huán)節(jié)之間出現(xiàn)脫節(jié)最主要的原因缺少系統(tǒng)化的控制。房地產(chǎn)成本管理需要針對各個環(huán)節(jié)實施控制，各個環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，不是獨立的個體，因此需要進行系統(tǒng)的管理，針對房地產(chǎn)開發(fā)中的問題進行全面的管理。房地產(chǎn)成本控制缺乏系統(tǒng)化，這就導致各個部門只對自己部門的成本管理負責，只要本部門成本最低就可以，放棄整個項目成本最低，這樣就無法實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理的帕累托最優(yōu)。房地產(chǎn)成本控制缺少整體控制目標，成本控制也就無效，成本管理的方向也就會出現(xiàn)混亂。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理改善對策

3.1 明確房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理目標 房地產(chǎn)項目開發(fā)需要明確開發(fā)項目成本管理目標，只有具有統(tǒng)一的成本控制目標才能夠實現(xiàn)全過程成本控制，實現(xiàn)每個環(huán)節(jié)的成本管理環(huán)環(huán)相扣，同時通過房地產(chǎn)項目成本目標，來提高整個企業(yè)的競爭力，將成本控制落實到位，實現(xiàn)成本管理的有效性。企業(yè)成本的控制管理還需要根據(jù)成本管理目標進行實施，無特殊情況不允許改變原有目標和原有計劃，不得隨意進行成本管理的改變，成本管理目標需要明確。通過房地產(chǎn)項目成本管理目標對企業(yè)整個房地產(chǎn)項目全過程成本控制起到提綱挈領的作用。實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理制度的完善，企業(yè)根據(jù)成本管理目標實施成本管理，對事前進行預測管理、設計規(guī)劃，對項目進行事中控制，細化每一個項目的成本管理目標，根據(jù)目標確定每一個部門的責任，每個部門實施責任落實，將部門任務完成，實現(xiàn)成本控制目標。

3.2 實施房地產(chǎn)項目成本管理動態(tài)反饋 房地產(chǎn)建設周期長、投資大。房地產(chǎn)項目建設需要根據(jù)項目成本目標實施動態(tài)反饋，根據(jù)實際情況進行調整。房地產(chǎn)建設過程中由于任務繁重必然存在大量問題，成本管理往往也會存在問題，難于執(zhí)行，難于落實的狀況時有發(fā)生，臨時進行方案修改，措施改正等都會發(fā)生，這就需要企業(yè)進行實時動態(tài)反饋，實現(xiàn)成本管理的動態(tài)化。動態(tài)反饋同樣可以有效的避免企業(yè)在整個項目建設過程中出現(xiàn)脫節(jié)，防止企業(yè)不同環(huán)節(jié)之間出現(xiàn)責任的推諉，動態(tài)管理可以及時反饋問題，及時調整問題，明確各方責任，明確責任人是誰。

動態(tài)管理可以實時進行房地產(chǎn)項目成本的目標調整，根據(jù)企業(yè)發(fā)展和社會環(huán)境的變化以及競爭狀況的變化及時進行房地產(chǎn)成本目標的調整，同時及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，進行實時反饋。

3.3 完善成本管理體系 成本管理體系主要包括組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、實施系統(tǒng)等。企業(yè)成本管理過程是根據(jù)企業(yè)成本預算目標和成本管理目標實施的。但是每一個項目都包括很多個階段，每個階段都需要進行成本管理，成本管理需要根據(jù)項目階段進行體系規(guī)劃，每一個階段編寫詳細的成本控制方案，針對不同環(huán)節(jié)、不同內(nèi)容確認成本管理的標準。完善成本管理體系是實施房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的重要保障，企業(yè)進行成本管理控制即有章可循，具體的成本管理辦法可以確切實施。完善的成本管理體系可以促進成本管理的系統(tǒng)化，防止各個階段的成本控制“各為其政”，這可以實現(xiàn)項目全過程的成本管理。完善成本管理體系直接關系到企業(yè)對于項目成本管理的水平和企業(yè)的收益。因此，企業(yè)實施成本管理需要進行成本管理體系的完善。

3.4 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程化 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不是針對某一個階段或者某一個項目環(huán)節(jié)實施控制。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制需要實施全過程控制，項目開發(fā)的方案設計階段、可行性研究階段、施工階段、竣工結算階段都需要實施成本控制。全過程控制，同時要把各相關職能部門的積極性很好的調動起來，在整個項目的操作過程中，要有行之有效的成本管理組織來對項目開發(fā)全過程成本進行控制，最終達到實現(xiàn)項目利潤率最大化的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要以經(jīng)濟效益最大化為目的，衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的重要指標是項目的開發(fā)成本，同時也是房地產(chǎn)制定銷售價格的主要因素，開發(fā)成本如果有所變動，則必然會導致銷售價格也隨之變動。只有將開發(fā)成本有效的控制好，才會更好的保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟收益。

房地產(chǎn)成本控制是將成本管理看作是一個完整的系統(tǒng)，具有連續(xù)性的過程，房地產(chǎn)開發(fā)需要全體員工都具備成本控制的意識，能夠認識到成本管理對于整個企業(yè)發(fā)展的意義，全部投入到成本管理中去，將成本控制每一個環(huán)節(jié)落實到實處，成本管理的制度、指標落到實處，每個部門都參與到成本管理中，責任落實到每一個部門、員工，實施房地產(chǎn)成本管理的全過程，提高企業(yè)的利潤空間，降低企業(yè)成本，最大效益的利用企業(yè)資源，實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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