萬(wàn)喆

隨著樓市的新一輪上漲，“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”再次升級(jí)。半個(gè)多月來(lái)，全國(guó)已有20多個(gè)市、縣、區(qū)出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控加碼政策。其中最受關(guān)注的是北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政，這也標(biāo)志著北上廣深4個(gè)一線城市已經(jīng)全部執(zhí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。這一輪調(diào)控過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)不會(huì)迎來(lái)“人間四月天”？

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2017年2月，在全國(guó)一線和熱點(diǎn)二線共計(jì)15個(gè)城市中，只有廣州、天津、上海的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)，增幅分別為0.9、0.4、0.2個(gè)百分點(diǎn)；濟(jì)南、福州持平；其余10個(gè)城市均下跌。不過(guò)，這組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)是新建住房，這方面國(guó)家的控制力比較強(qiáng)，調(diào)節(jié)也相對(duì)容易，因此并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的全貌。

事實(shí)上，在一線和熱點(diǎn)二線城市，二手房交易才是市場(chǎng)主力。比如北京，一家中介公司的數(shù)據(jù)顯示，僅上月的看房次數(shù)就將近70萬(wàn)，而且全部是二手房。當(dāng)然，其中一定是有重復(fù)的，但這也只是一家中介的數(shù)據(jù)，考慮到整個(gè)中介市場(chǎng)，看房量就相當(dāng)可觀了?？梢韵胂?，如果沒(méi)有調(diào)控新政，市場(chǎng)的購(gòu)房熱情很可能從“高漲”演變?yōu)椤敖箲]”，最后受損的依然是大眾利益。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，北上廣深這種超大城市的房?jī)r(jià)居高不下是“正常的”，因?yàn)檎l(shuí)都想來(lái)。這不是沒(méi)有道理，但說(shuō)到人多，我們不妨看看東京。

根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，東京2015年的人口密度為6160人/平方公里，北京市區(qū)2014年的人口密度約為5500人/平方公里。雖然人口密度比北京更高，但東京的房?jī)r(jià)近年來(lái)總體持平，并沒(méi)有像北京這樣“一浪高過(guò)一浪”。何況，北京市的常住人口增速、增量都在持續(xù)“雙降”，這理應(yīng)導(dǎo)致房屋周轉(zhuǎn)率與銷售額的同步下降。另有數(shù)據(jù)顯示，北京的小學(xué)班級(jí)數(shù)量近3年都呈下降趨勢(shì)，照理說(shuō)，“學(xué)區(qū)房”也應(yīng)有所下降，為何反而出現(xiàn)暴漲呢？

其實(shí)，我們換個(gè)思路就能解釋房?jī)r(jià)不斷上漲的原因，很簡(jiǎn)單——市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)為什么一直漲？就是因?yàn)槿藗兒ε路績(jī)r(jià)會(huì)一直漲。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代一路走來(lái)，人們已經(jīng)習(xí)慣于“看政策行事”，而且與房地產(chǎn)商相比，普通百姓屬于弱勢(shì)群體，總擔(dān)心會(huì)成為市場(chǎng)信息稀缺、資源稀缺的“接盤(pán)俠”、埋單者，因此政策一冷就“觀望”，市場(chǎng)一暖就“下手”。

另一個(gè)原因是人們怕手里的錢(qián)貶值。沒(méi)有太多積蓄的工薪階層尤其怕被甩到后面，只能亦步亦趨，就像跟風(fēng)炒股的人一樣，隨著市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”往深處走。雖然明知有泡沫，也只能懷著“資產(chǎn)保值”的心態(tài)，把買(mǎi)房作為一種長(zhǎng)期投資。

說(shuō)到底，只有扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期才能真正控制住房?jī)r(jià)。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)控政策是能有效遏制房?jī)r(jià)上漲的，關(guān)鍵在于調(diào)控的力度、時(shí)間以及管理者的決心，而且這種改革并不僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)有一天，“學(xué)區(qū)房”不再成為一種稀缺資源時(shí)，房?jī)r(jià)必定會(huì)回歸其商品本質(zhì)。