摘 要：當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性及其引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題還缺乏理性的、科學(xué)的探究。從城市社會(huì)變遷的視角，我們必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題對(duì)社會(huì)階層分化所起的重要作用；從“空間正義與公平”的角度，我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有著特殊的社會(huì)屬性，有著其他一般商品所不具有的社會(huì)公平屬性、空間唯一性和資本增值性。消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)商品的時(shí)候不僅滿足了其居住需求，更是將社會(huì)關(guān)系和生活方式“嵌入”其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅提供了居住空間，更提供了市民社會(huì)空間。在房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，政府如何“站位”，防止市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“無(wú)形的手”在沒(méi)有合理政策的引導(dǎo)下變成“無(wú)情的手”尤為重要。我們必須終結(jié)急功近利的傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論與政策，推進(jìn)空間公平與正義的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：空間正義；房地產(chǎn)；社會(huì)屬性；土地革命

中圖分類號(hào)：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0257-5833（2017）01-0053-11

作者簡(jiǎn)介：張鴻雁，南京大學(xué)城市科學(xué)研究院院長(zhǎng)、 教授、博士生導(dǎo)師（江蘇 南京 210046）

當(dāng)下的房地產(chǎn)問(wèn)題長(zhǎng)期困擾著中國(guó)現(xiàn)代化的發(fā)展和人們的日常生活。比如，2015年12月5日，全國(guó)各類媒體均在報(bào)導(dǎo)同一個(gè)主題——“政治局研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，化解房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)樓市”。而現(xiàn)實(shí)中中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是：既沒(méi)有完全按照政府要求的政策路線走，也沒(méi)有像百姓期盼的那樣發(fā)展，更沒(méi)有出現(xiàn)某些專家“預(yù)言”的結(jié)果。無(wú)論是“限購(gòu)”還是“去庫(kù)存”等政策，均引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊波動(dòng)，并以“住宅階層”分化的形式而使社會(huì)階層的“區(qū)隔”進(jìn)一步深化。究其原因，主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其引發(fā)的相關(guān)社會(huì)問(wèn)題還缺乏科學(xué)的、有學(xué)理性的探究，特別是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的社會(huì)屬性研究嚴(yán)重不足，對(duì)中國(guó)特殊國(guó)情導(dǎo)致形成的“超經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)”1和房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形化認(rèn)識(shí)不清，對(duì)業(yè)已形成的“住宅分層”缺乏深刻的反思性探討。

一、城市社會(huì)變遷視角：文化空間到社會(huì)空間的轉(zhuǎn)向

1.“住宅階級(jí)”與“空間轉(zhuǎn)向”

現(xiàn)代性在很大程度上表現(xiàn)為“市民社會(huì)”的契約化和理性社會(huì)關(guān)系。如果說(shuō)“城市首先是一個(gè)可以宜居的地方”的話，“居住空間”的公平性就必然成為現(xiàn)代性建構(gòu)的首要問(wèn)題。“住房是一種特殊商品”1，不僅具有一般商品沒(méi)有的復(fù)雜性，而且，圍繞房地產(chǎn)與消費(fèi)者需求的“社會(huì)內(nèi)容和服務(wù)流量”更具有特殊性、復(fù)雜性。居住水平的提高是一個(gè)國(guó)家與社會(huì)福祉進(jìn)步的標(biāo)志之一，所有的國(guó)家都有獨(dú)特的房地產(chǎn)“社會(huì)場(chǎng)域”、空間占有關(guān)系及“文化消費(fèi)慣習(xí)”。房地產(chǎn)作為特殊的市場(chǎng)要素，不僅與國(guó)家的政治屬性、文化傳統(tǒng)、城市制度等具有某種“社會(huì)互適性”，而且還與民族文化心理結(jié)構(gòu)、土地資源存量等有深刻關(guān)聯(lián)。進(jìn)一步推論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程不單純是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)城市的“空間再生產(chǎn)形式”，也是一個(gè)國(guó)家或城市及個(gè)體經(jīng)濟(jì)資本在社會(huì)資源再分配前提下的“空間再生產(chǎn)過(guò)程”。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受國(guó)有土地制度、集體土地制度和私有土地制度三者之間的博弈關(guān)系所制約。黑格爾說(shuō)：“助長(zhǎng)民族精神產(chǎn)生的那種自然聯(lián)系，就是地理的基礎(chǔ)。我們要把那些特殊地區(qū)間的地理差別，看作是思想本質(zhì)的差別，而與各種偶然性的差別截然分開(kāi)?！?房地產(chǎn)市場(chǎng)既是一種地理空間表達(dá)，又是作為一種社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)空間而存在的要素市場(chǎng)。在空間上已經(jīng)是社會(huì)結(jié)構(gòu)化了的空間形態(tài)商品，既屬于一定地域和一定社會(huì)關(guān)系，也屬于一定的社會(huì)體系和文化范疇，這種“區(qū)域社會(huì)性”的特質(zhì)也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有“區(qū)域社會(huì)時(shí)空集約”的特點(diǎn)。貝克認(rèn)為：“在發(fā)達(dá)的現(xiàn)代性中，財(cái)富的社會(huì)生產(chǎn)系統(tǒng)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)生產(chǎn)。相應(yīng)地，與短缺社會(huì)的分配相關(guān)的問(wèn)題和沖突，同科技發(fā)展所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)、界定和分配所引起的問(wèn)題和沖突相重疊”3，這一描述與當(dāng)代中國(guó)很相似?，F(xiàn)代社會(huì)除了科技與生活高度結(jié)合帶來(lái)的某種高風(fēng)險(xiǎn)外，還包括財(cái)富向一定階層快速集聚所造成的“非平等化”、“被剝奪感”帶來(lái)的階層沖突風(fēng)險(xiǎn)，而業(yè)已形成的“住宅階級(jí)”正在“生產(chǎn)、界定和分配”社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，成為當(dāng)代中國(guó)社會(huì)分層的主要表征。我們不得不思考，在高新技術(shù)獲得全新發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)智慧獲得普遍應(yīng)用、社會(huì)財(cái)富總量高速增長(zhǎng)的當(dāng)代，為什么我們所面臨的社會(huì)問(wèn)題卻越來(lái)越多，而解決社會(huì)問(wèn)題的手段卻越來(lái)越少？甚至是束手無(wú)策！何以如此？其關(guān)鍵原因之一就是我們對(duì)某些社會(huì)問(wèn)題本質(zhì)的認(rèn)識(shí)還存有嚴(yán)重偏差，對(duì)某些利益主體和利益關(guān)系的調(diào)整還受制于政治觀念、制度體系及文化價(jià)值取向的滯后性制約，一些理論分析和研究也受制于本土化理論體系不完善的局宥，而不能形成有效指導(dǎo)。

“住宅階級(jí)”概念是英國(guó)新城市社會(huì)學(xué)派提出的，雖然對(duì)這一術(shù)語(yǔ)學(xué)者們有諸多分歧，但就其強(qiáng)調(diào)住宅可以作為階層區(qū)分標(biāo)志、象征這一點(diǎn)來(lái)講是獲得總體認(rèn)同的。4當(dāng)然，這里的“住宅階級(jí)”在本質(zhì)上是一種“階層化”的描述，與以往階級(jí)對(duì)立的認(rèn)知方式是有區(qū)別的。雷克斯認(rèn)為：因?yàn)橥恋丶?jí)差等因素影響，對(duì)不同區(qū)位住宅的擁有就產(chǎn)生了不同的“住宅階級(jí)”。5人們通過(guò)不同區(qū)位住宅的購(gòu)買和制度性分配，形成了通過(guò)住宅作為外在形式的社會(huì)差異化符號(hào)：富人區(qū)與窮人區(qū)。不同地段的住宅已然成為社會(huì)地位與身份的象征。雖然房屋多數(shù)是以購(gòu)買的形式完成的——似乎市場(chǎng)是公平的，但社會(huì)空間在具有社會(huì)公共性的同時(shí)，還具有區(qū)位空間價(jià)值的差異性，使得“購(gòu)買住宅的各階級(jí)”在不同價(jià)值空間形成了空間正義非平衡性的結(jié)果。雷·帕爾在城市與住房供給的論文中提到：“城市研究的核心應(yīng)該是空間制約與社會(huì)制約的相互影響，正是這些制約決定了住房和其他城市資源的分配?！?在中國(guó)，這種制約又具有特殊性，可謂要素錯(cuò)綜復(fù)雜：一是土地級(jí)差價(jià)值和土地權(quán)屬的復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏典型的“空間制約”；二是土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)換方式與層級(jí)的復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法形成法制型“社會(huì)制約”，只有單純的“行政權(quán)力制約”； 三是因人口眾多，優(yōu)質(zhì)稀缺的空間成為少數(shù)人的要素資本，區(qū)位空間成為典型的增值性價(jià)值符號(hào)，如學(xué)區(qū)房、景觀房等；四是土地流轉(zhuǎn)過(guò)程制度設(shè)置缺陷，使土地成為“權(quán)力尋租”的資源。這些因素強(qiáng)化了“住宅階級(jí)”的分化。很顯然，在這樣的文化場(chǎng)域內(nèi)，“空間消費(fèi)”和“空間再生產(chǎn)”很難形成“空間正義”意義上的社會(huì)分配機(jī)制，相關(guān)法律平衡和控制機(jī)制形同虛設(shè)，必然出現(xiàn)“超經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)”，由此而產(chǎn)生的忽左忽右、忽上忽下的房地產(chǎn)政策也是必然的了。

2.消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商與政府的非對(duì)稱性博弈

“生產(chǎn)空間”和“空間再生產(chǎn)”在改變?nèi)祟惿罘绞降耐瑫r(shí)，還在改變社會(huì)財(cái)富占有的形式，通過(guò)空間占有的差異不自覺(jué)地建構(gòu)了新的社會(huì)關(guān)系和階層。空間既是一種價(jià)值符號(hào)也是一種社會(huì)關(guān)系存在的要素，“內(nèi)含于財(cái)產(chǎn)關(guān)系（特別是土地的擁有）之中，也關(guān)聯(lián)于形塑這塊土地的生產(chǎn)力”?？臻g被社會(huì)關(guān)系所支持，在生產(chǎn)社會(huì)空間的同時(shí)又被社會(huì)關(guān)系所生產(chǎn)。1從這一認(rèn)知基點(diǎn)出發(fā)，當(dāng)中國(guó)城市社會(huì)已經(jīng)來(lái)臨的時(shí)候，城市空間的“文化轉(zhuǎn)向”（Culture Turn）和“社會(huì)空間轉(zhuǎn)向”（Space Turn）就必然以“住宅階級(jí)”的方式表現(xiàn)出來(lái)2?！翱臻g性是由社會(huì)生產(chǎn)的”3，房地產(chǎn)的發(fā)展無(wú)論是外在形式還是內(nèi)在本質(zhì)上，都表現(xiàn)為人口城鎮(zhèn)化和土地空間占用這一社會(huì)空間再生產(chǎn)行為，這種空間再生產(chǎn)形成了全新的“空間價(jià)值轉(zhuǎn)向和轉(zhuǎn)移”。當(dāng)用空間社會(huì)學(xué)的理論框架來(lái)審視這一過(guò)程的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要建構(gòu)適合中國(guó)的、本土化的、新的理論模式，需要對(duì)房地產(chǎn)的中國(guó)本色及社會(huì)屬性重新厘清，對(duì)中國(guó)特有的土地所有權(quán)和傳統(tǒng)土地制度進(jìn)行“中國(guó)式的變革”，最終實(shí)現(xiàn)空間正義與合理的社會(huì)公平。

這一理論認(rèn)知具有典型的自洽耦合性：“社會(huì)主義這種社會(huì)的轉(zhuǎn)變預(yù)設(shè)了空間擁有與集體管理，被利害相關(guān)的各方（interested parties）不斷干預(yù)”4，形成消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商和政府三方博弈。這種博弈的外在形式是“化鎮(zhèn)為市”、化傳統(tǒng)鄉(xiāng)村為現(xiàn)代城鎮(zhèn)、化傳統(tǒng)農(nóng)民為現(xiàn)代市民5。30多年改革開(kāi)放所形成的房地產(chǎn)紅利主要來(lái)自于農(nóng)業(yè)人口向城市流動(dòng)，在各種要素的整合發(fā)展中，國(guó)有土地、集體土地和“70年產(chǎn)權(quán)”等制度要素構(gòu)成的中國(guó)特色房地產(chǎn)市場(chǎng)體系面臨著全面的挑戰(zhàn)。只有清楚地掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)特定的社會(huì)屬性、產(chǎn)業(yè)本質(zhì)、商品特質(zhì)和區(qū)域市場(chǎng)“不動(dòng)產(chǎn)”的特殊意義，才有可能科學(xué)地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)和波動(dòng)規(guī)律；才有可能制定出符合區(qū)域社會(huì)差異性的、可分類化的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策；才有可能對(duì)傳統(tǒng)土地所有制改革提出創(chuàng)新思路。以往的事實(shí)是，因?yàn)檎诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的中的“錯(cuò)位”與“越位”，加上土地制度的多元化社會(huì)屬性模式，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)“被畸形化”。一些房地產(chǎn)政策出臺(tái)后讓消費(fèi)者跟著政策“被電擊”式的“跳舞”。每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，都必然形成結(jié)構(gòu)性的供給不足，而迫使房地產(chǎn)更加“畸形化”！

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征之一是“三方非對(duì)稱性博弈”格局：一方是消費(fèi)者，消費(fèi)者層面上存在著家庭財(cái)富積累和家庭住宅消費(fèi)的周期性；一方是開(kāi)發(fā)商，因土地屬性的多元化，如從集體用地到國(guó)有用地轉(zhuǎn)化等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有典型的非周期性和不確定性；一方是制定政策的政府，因房地產(chǎn)政策應(yīng)對(duì)的滯后和政府的“角色錯(cuò)位”，導(dǎo)致相關(guān)政策出臺(tái)呈現(xiàn)不規(guī)則性和突發(fā)性。顯然，三者博弈構(gòu)成“非對(duì)稱性”的結(jié)構(gòu)化市場(chǎng)變遷狀態(tài)，即房地產(chǎn)存量物業(yè)與市場(chǎng)需求形成多元要素周期性錯(cuò)位，轉(zhuǎn)而深化為中國(guó)特有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“結(jié)構(gòu)化空洞”。

房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從開(kāi)發(fā)商拿地、設(shè)計(jì)規(guī)劃到開(kāi)工建設(shè)，再到商品上市，其周期往往比市場(chǎng)需求延后兩至三年，甚至更長(zhǎng)，而這段時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)變化、政策變化和物價(jià)變化等也具有不確定性。還必須強(qiáng)調(diào)的是，近30年來(lái)，城市人口增長(zhǎng)以外來(lái)人口增長(zhǎng)為主，而不同的城市因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同，相關(guān)外來(lái)人口增長(zhǎng)與市場(chǎng)需求也明顯具有非對(duì)稱性，有些區(qū)域中心性城市很容易積累市場(chǎng)剛性需求，而使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈“波段式上升”。再有，城市產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、新興產(chǎn)業(yè)的集聚與外來(lái)人口增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾等因素，使房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)性化特點(diǎn)。政府政策出臺(tái)的應(yīng)急性、滯后性、突變性和行政命令性，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)“波段式震動(dòng)型”發(fā)展，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)多元要素周期沖突和多元矛盾，更導(dǎo)致不同區(qū)域市場(chǎng)因缺乏分類政策而影響社會(huì)整體發(fā)展。

3.“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”與“比較市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”

在美國(guó)學(xué)者保羅看來(lái)，社會(huì)空間的辯證法所強(qiáng)調(diào)的是“伴隨居住環(huán)境的生產(chǎn)而產(chǎn)生的中觀層面上的城市社會(huì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展”?！啊a(chǎn)在這里是一個(gè)廣義的概念——不僅指居住環(huán)境的生成，還包括其各種要素與環(huán)境的互動(dòng)、分布及利用，這些要素與環(huán)境構(gòu)成了城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和政治生活的物質(zhì)框架?！?中國(guó)人均耕地不足1.3畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，還有600多個(gè)縣的人均耕地處于聯(lián)合國(guó)規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)線以下，而且，未來(lái)還有幾億農(nóng)業(yè)人口向城市流動(dòng)（所有發(fā)達(dá)國(guó)家都不存在）。當(dāng)下中國(guó)，從自然村到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城、從縣城到地級(jí)市，從地級(jí)市到省會(huì)城市，到處都在建開(kāi)發(fā)區(qū)，大量的耕地被擅用。更重要的是，中國(guó)還存在著大量的“空心村”。例如，筆者當(dāng)前正主持“湖北省蘄春縣全域多規(guī)合一規(guī)劃”項(xiàng)目，在對(duì)蘄春縣進(jìn)行的全域調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：2015年全縣有15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，500多個(gè)行政村，9300多個(gè)自然村，共計(jì)110萬(wàn)人。其中10戶以下的自然村占40%，空心村占25%左右，空心村的宅基地及周邊土地大量被閑置。中國(guó)目前仍然處于典型的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)之中，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，中國(guó)仍然處于城鄉(xiāng)社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型變遷之中。

房地產(chǎn)商品必然具有一般商品的屬性，遵循包括價(jià)格與供求關(guān)系在內(nèi)的一般性規(guī)律。我們從商品價(jià)格構(gòu)成的基本原理入手加以分析可以看到：如果不從本質(zhì)上解決房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的矛盾問(wèn)題、不解決成本價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲問(wèn)題、不解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的分層需求問(wèn)題、政府不承擔(dān)低收入群體的住房問(wèn)題，僅僅以“不讓買”或“不讓賣”以及加稅的方式管控房地產(chǎn)市場(chǎng)，其結(jié)果必然只能是市場(chǎng)的固化和更深層次的階層分化。開(kāi)發(fā)商利益最大化的追求本身符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，中低收入群體的房子不可能依靠企業(yè)和市場(chǎng)來(lái)解決，每一次“限購(gòu)”政策的出臺(tái)都必然導(dǎo)致土地和產(chǎn)品供給的縮減，連鎖反應(yīng)必然導(dǎo)致開(kāi)工不足，開(kāi)工不足必然引發(fā)市場(chǎng)“供給不充分”……及至延后的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)被壓抑的剛性需求反彈，形成中國(guó)特有的政策性周期逆市上漲情況。

有消費(fèi)者，包括一些學(xué)者，經(jīng)常把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行單純的價(jià)格比較，一些結(jié)論與現(xiàn)實(shí)情況明顯背道而馳，其主要原因是：在沒(méi)有建立一種比較市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的理論與認(rèn)知關(guān)系、沒(méi)有建立可比性關(guān)系及要素的前提下進(jìn)行盲目比較。有時(shí)我們經(jīng)常忘記了比較科學(xué)與哲學(xué)的基本常識(shí)：可比性。中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家的比較可以從以下視角來(lái)思考：一是土地所有制不同；二是相關(guān)社會(huì)保障體系不同；三是政府在房地產(chǎn)與土地市場(chǎng)中的角色不同；四是政府調(diào)控政策與方式不同；五是對(duì)中低收入群體的政策補(bǔ)貼不同；六是人口與耕地占比不同；七是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程與成熟度不同；八是社會(huì)居民的總收入與福利結(jié)構(gòu)模式不同；九是房地產(chǎn)與土地市場(chǎng)的飽和程度不同；十是土地產(chǎn)權(quán)屬性的私有性程度不同。另外，還有二手房市場(chǎng)的主體化、城市人口不穩(wěn)定的增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)差別的模糊性、建筑年限使用周期的不穩(wěn)定性、相關(guān)政策法規(guī)的多變性等等方面也存在著差異，這些差異所形成的中外房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性必然不同。

二、城市社會(huì)分層視角：從社會(huì)公平到“空間正義”

房地產(chǎn)是附著在土地之上的商品，開(kāi)發(fā)本身就是對(duì)土地的占用，必然涉及空間公平與正義、涉及到社會(huì)整體財(cái)富的分配方式和家庭及個(gè)體利益，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家層面往往被政治化、被政策化其原因即源于此。同時(shí)，房地產(chǎn)關(guān)乎每個(gè)人的日常生活利益，幾乎所有的市民都有參與、發(fā)表見(jiàn)解的欲望與熱情。這就迫使我們不得不探究房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，通過(guò)深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地經(jīng)濟(jì)特殊的社會(huì)屬性，進(jìn)而尋求引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與制度設(shè)置健康發(fā)展的路徑和方法。

1.社會(huì)公平屬性：從“無(wú)形的手”到“有情的手”何以可能

房地產(chǎn)與土地是負(fù)有“社會(huì)公平屬性”的特殊商品?！熬诱哂衅湮荨笔侨祟惖膲?mèng)想，居住權(quán)是公民的基本權(quán)力之一，也是生存權(quán)的核心要素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地經(jīng)營(yíng)是一種空間生產(chǎn)，也是空間產(chǎn)權(quán)占有與轉(zhuǎn)移的方式。社會(huì)空間在某種程度上屬于公共資源，只是通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換方式、市場(chǎng)流通方式而形成不同的產(chǎn)權(quán)主體?？臻g要素的流通、分配和占有方式是與社會(huì)權(quán)力結(jié)構(gòu)、制度體系相適應(yīng)的?！翱臻g所有權(quán)”與財(cái)富多寡、權(quán)力大小呈正比。城市社會(huì)學(xué)的原理也告訴我們：人的生存與發(fā)展在本質(zhì)上就是為了獲取生存空間。1949年美國(guó)《住房法》序言中呼吁美國(guó)社會(huì)“向每一個(gè)美國(guó)家庭提供體面的住房和舒適的環(huán)境”1。雖然這一目標(biāo)至今沒(méi)有很好地實(shí)現(xiàn)，但是至少反映出其住房理念的社會(huì)公平意向。必須明確指出的是，一個(gè)公正的住房與土地分配體系必然帶有某種社會(huì)福利體系的烙印。如曼昆所論：“即使看不見(jiàn)的手帶來(lái)了有效率的產(chǎn)出，它也不能消除經(jīng)濟(jì)福利上巨大的不對(duì)稱。”2從世界范圍看，能夠有大眾滿意的住房分配與土地經(jīng)營(yíng)模式的國(guó)家，一定是公共福利體系較為發(fā)達(dá)的國(guó)家。這也是西方學(xué)者提出“空間公平”與、“空間正義”等理論的原因所在。

房地產(chǎn)私有化，一方面推動(dòng)了中產(chǎn)階級(jí)的成長(zhǎng)，另一方面也創(chuàng)造了新的社會(huì)分層。幾乎所有的城市都有窮人社區(qū)和富人社區(qū)的差異，并形成隔離機(jī)制，“社區(qū)在經(jīng)濟(jì)上日趨被極化”3。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是生產(chǎn)要素、生產(chǎn)的基礎(chǔ)和前提，而且越來(lái)越表現(xiàn)出資本再生產(chǎn)的功能與增值性價(jià)值，所以房地產(chǎn)與土地經(jīng)營(yíng)的畸形化，必然使財(cái)富偏移性地向少數(shù)人手中集中，并成為社會(huì)分化的主要要素和衡量器。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有社會(huì)公平的屬性，政府才存在合理干預(yù)的社會(huì)責(zé)任。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)中我們可以看到，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“適當(dāng)位置”十分重要，市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手并沒(méi)有保證每個(gè)人都有充足的食物、體面的衣服和充分的醫(yī)療”4，當(dāng)然更不能保證每個(gè)人都有寬敞明亮的住宅了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“無(wú)形的手”在缺乏合理政策條件下就會(huì)變成“無(wú)情的手”，房地產(chǎn)商不可能、也沒(méi)有完全責(zé)任成為解決中低收入群體住房夢(mèng)想的主體。因此政府既要引導(dǎo)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與相應(yīng)義務(wù)，更需要找準(zhǔn)自己的位置，承擔(dān)自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的成功經(jīng)驗(yàn)很多，其主要在于政府政策的功能都是為了創(chuàng)造充分的市場(chǎng)條件，讓稀缺資源能夠合理流動(dòng)，并通過(guò)制度設(shè)置治理市場(chǎng)，解決市場(chǎng)不能解決的問(wèn)題。如美國(guó)曾有的公共住宅政策：1998年，約有130萬(wàn)戶的家庭住在公共住宅里，這類住宅由政府地方住宅管理部門管理，“要服從聯(lián)邦政府所制定的相關(guān)法規(guī)，承租人支付的租金不能超過(guò)其家庭收入的30%”5。另外，還有低收入群體的稅收信貸、住宅優(yōu)惠券、抵押貸款補(bǔ)貼及住房合作社等方式。6經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆專門論述了“看不見(jiàn)的手”——市場(chǎng)配置的積極意義，但同時(shí)曼昆又明確指出：“政府有時(shí)可以改善市場(chǎng)結(jié)果”。曼昆自己設(shè)問(wèn)：“如果市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手如此偉大，為什么我們還需要政府呢？”他的推進(jìn)式回答十分清楚有力：“只有在政府實(shí)施規(guī)則并維持對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的制度時(shí)，看不見(jiàn)的手才能施展魔力。最重要的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要實(shí)施產(chǎn)權(quán)（property rights）的制度，以便個(gè)人可以占有和控制稀缺資源?！?這一段經(jīng)典論述恰恰能夠最好地說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)需要由政府來(lái)加以干預(yù)的原理和社會(huì)現(xiàn)實(shí)——必須是真正地“實(shí)施產(chǎn)權(quán)”，讓消費(fèi)者可以自由支配自己的私有物品?？梢赃@樣認(rèn)為：涉及到基礎(chǔ)民生、涉及到貧困人口、涉及貧困群體生活尊嚴(yán)的時(shí)候，就需要政府和公權(quán)力發(fā)揮作用！

2.社會(huì)空間唯一屬性：從“空間公平”到“空間正義”何以可為

“一個(gè)正當(dāng)或正義理論是用來(lái)描述人們所期待的發(fā)展過(guò)程的面貌的。一個(gè)組織良好的社會(huì)的安排方式，支配著整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)的原則、理想和準(zhǔn)則的完整體系。”2 城市居住“空間彌漫著社會(huì)關(guān)系，生產(chǎn)著社會(huì)關(guān)系，但同時(shí)也被社會(huì)關(guān)系所生產(chǎn)”3。房地產(chǎn)商品具有“社會(huì)與自然資源的稀缺屬性”。正如馬克思在《資本論》中所說(shuō)：“種種商品體，是自然物質(zhì)和勞動(dòng)這兩種要素的結(jié)合……人在生產(chǎn)中只能象自然本身那樣發(fā)揮作用。就是說(shuō)，只能改變物質(zhì)的形態(tài)。不僅如此，他在這種改變形態(tài)的勞動(dòng)中還要經(jīng)常依靠自然力的幫助。因此，勞動(dòng)并不是它所生產(chǎn)的使用價(jià)值即物質(zhì)財(cái)富的唯一源泉。正像威廉·配第所說(shuō)，勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母?！?土地是所有生產(chǎn)與生活活動(dòng)的前提與基礎(chǔ)。馬克思在批判拉薩爾時(shí)還提出：“勞動(dòng)不是一切財(cái)富的源泉。自然界和勞動(dòng)一樣也是使用價(jià)值（而物質(zhì)財(cái)富本來(lái)就是由使用價(jià)值構(gòu)成的）的源泉?！痹谌蛞惑w化的城市化發(fā)展中，人口增長(zhǎng)帶來(lái)的壓力是世界性的，對(duì)于任何國(guó)家、任何城市、任何群體來(lái)說(shuō)土地?zé)o疑都具有稀缺性，而中國(guó)土地與耕地的稀缺性則更加突出，這種稀缺不僅是耕地平均水平低于世界水平線以下，更重要的是土地國(guó)有、土地集體所有和土地私有的轉(zhuǎn)換具有特殊的復(fù)雜性，既包括尋租成本，也包括制度建構(gòu)成本，還包括各種可見(jiàn)的復(fù)雜的稅費(fèi)成本，同時(shí)，更有日益上漲的原材料與人力成本等。簡(jiǎn)單講，從集體所有制土地轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地的復(fù)雜性到龐大人口基數(shù)的增長(zhǎng)性、再到城鄉(xiāng)流動(dòng)人口的空間雙重占有等，使房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)化為典型的附著在土地之上的“資源性稀缺商品”，而且伴隨中國(guó)城市人口的增長(zhǎng)，耕地資源的“被稀缺性”必然將成為社會(huì)問(wèn)題愈加深刻的根源之一。5房地產(chǎn)與土地結(jié)合構(gòu)成空間唯一性的社會(huì)屬性。在本質(zhì)上說(shuō)，唯一性是任何商品的核心價(jià)值之一。一旦商品具有某種唯一性，其本身就構(gòu)成了稀缺性的商品特性，房地產(chǎn)商品的空間唯一性與稀缺性價(jià)值聯(lián)袂成為可增值性的原生動(dòng)力。

從學(xué)理上講，作為房地產(chǎn)商品的空間唯一性也必然具有“空間排他性”，任何人如果擁有了某種特定空間，其他人只能居于已被占有的空間的下一個(gè)序列。任何所被占有的空間在世界上只有一個(gè)，即唯一性。特別是，如果獲取一個(gè)優(yōu)勢(shì)區(qū)位空間，該空間本身就具資本的增長(zhǎng)性和價(jià)格的剛性。商品房是土地的附庸，所以，空間的本質(zhì)也是生產(chǎn)與生活的前提、基礎(chǔ)、要素、結(jié)果和價(jià)值所在。人是有“領(lǐng)域感”的動(dòng)物，人類所有競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)都是在提升個(gè)人與群體占有的空間及空間擁有的價(jià)值。我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)商品作為特定空間的唯一性，就是因?yàn)樽≌唐房臻g是生產(chǎn)出來(lái)的，只是不同社會(huì)環(huán)境內(nèi)的空間具有不同的價(jià)值。從社會(huì)分層的視角來(lái)研究，當(dāng)人們?cè)跒榱双@取某種生活空間而行動(dòng)的時(shí)候，空間資源必然成為社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)、要素和手段，如果制度設(shè)置與分配不合理，空間占有必然成為引發(fā)社會(huì)不公的一個(gè)緣由?！凹热徽x觀的特定作用就是指定基本的權(quán)力和義務(wù)，決定恰當(dāng)?shù)姆峙浞蓊~，正義觀的作用方式就必然影響到效率、合作和穩(wěn)定的問(wèn)題。”6因此，必須有統(tǒng)一的國(guó)家政策主張，來(lái)決定哪些優(yōu)質(zhì)空間成為公共資源，而不是讓少數(shù)人獨(dú)占優(yōu)質(zhì)空間?？臻g的唯一性所表現(xiàn)的差異，決定了空間正義與否必然是社會(huì)現(xiàn)代性的標(biāo)尺之一?！叭祟惿鐣?huì)的選擇原則就被解釋為是個(gè)人的選擇原則的擴(kuò)大。社會(huì)正義則是應(yīng)用于集體福利的一個(gè)集合觀念的合理慎思的原則。” 1

3.社會(huì)空間資本價(jià)值屬性：從“財(cái)富分化”到“社會(huì)空間符號(hào)正義”何以自為

房地產(chǎn)商品具有典型的資本再生產(chǎn)價(jià)值。首先，房地產(chǎn)商品是一個(gè)實(shí)體化的價(jià)值創(chuàng)造空間，具有鮮明的實(shí)體價(jià)值與功能，如居住、辦公、商務(wù)和生產(chǎn)功能等，并且可以被貨幣化。其次，房地產(chǎn)商品可以成為金融機(jī)構(gòu)的抵押物，直接轉(zhuǎn)換為資金，或者可以直接推動(dòng)企業(yè)和個(gè)人的再生產(chǎn)活動(dòng)。從一般商品價(jià)值規(guī)律上說(shuō)，房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中，具有某種普遍意義的投資價(jià)值，即大多數(shù)人都會(huì)把房地產(chǎn)看作是資產(chǎn)，或一定意義上的資本。而目前世界上一些國(guó)家“以房養(yǎng)老”模式就是由房地產(chǎn)商品的資本價(jià)值屬性決定的，房地產(chǎn)可以成為資本與貨幣的另類表達(dá)方式。人口較快增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)土地和租金的增長(zhǎng)，這些增長(zhǎng)額被資本化后的價(jià)值成為價(jià)格的構(gòu)成基礎(chǔ)。2第三，有學(xué)者也明確提出：“住房可以作為一種財(cái)富儲(chǔ)存，這意味著住房的交換價(jià)值會(huì)受到未來(lái)和資本升值潛力的影響?！?如某一空間的租金價(jià)值是一種參照系，可明確知道這一空間所能直接獲取的現(xiàn)金貨幣是多少，房地產(chǎn)商品作為實(shí)體空間和土地占有的功能性創(chuàng)新與轉(zhuǎn)換，使這一再生產(chǎn)和流通過(guò)程直接產(chǎn)生剩余價(jià)值，在租賃、抵押、買賣的方式中形成直接收益。這種資本性價(jià)值具有長(zhǎng)期性、簡(jiǎn)便性和可操作性，是去階層化的資本符號(hào)！

房地產(chǎn)作為一種特殊商品，其產(chǎn)品構(gòu)成要素既與資源性商品有直接聯(lián)系，也與現(xiàn)代科技產(chǎn)品有密切聯(lián)系，是傳統(tǒng)原材料與現(xiàn)代科技結(jié)合的產(chǎn)物。如沙子、木材、石子、花崗巖、水泥、鋼材等等都是資源性的商品，而在裝修方面，科技材料所占比重越來(lái)越高。因?yàn)檫@些原材料既可以建造房屋，還可以生產(chǎn)別的更重要的東西，如醫(yī)院、學(xué)校和商業(yè)綜合體等，正是“因?yàn)閯e的生產(chǎn)目標(biāo)也需要這些資源，當(dāng)消費(fèi)者希望寶貴的資源用在別的途徑上的時(shí)候，他們就會(huì)提高這些原材料的價(jià)格?！?從房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品構(gòu)成需求來(lái)講，涉及200多個(gè)行業(yè)和2000種以上的商品，房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值必然受原材料價(jià)格的影響。如果拋開(kāi)政策因素，根據(jù)商品成本價(jià)格構(gòu)成原理來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格下降的前提有二：一是商品供過(guò)于求，二是成本構(gòu)成總體價(jià)格下降。任何一種商品如果真正出現(xiàn)過(guò)剩即供大于求必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格轉(zhuǎn)變，而當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的商品構(gòu)成元素——原材料成本以及人力成本都在上漲，土地成本、建安成本、稅費(fèi)成本、管理成本、營(yíng)銷成本等都處在上漲趨勢(shì)上，“水漲了還要船不漲”，這可能嗎？當(dāng)下商品房要素的構(gòu)成與十年前相比已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，如恒溫的、生態(tài)的、智能的、環(huán)保的、養(yǎng)生的等等——所用的原材料也發(fā)生了變化，新材料層出不窮……雖然是同樣的房子，但是結(jié)構(gòu)的質(zhì)性要素已經(jīng)發(fā)生重大變化。

房地產(chǎn)作為一種建筑與居住空間，同時(shí)也是一種特定的文化藝術(shù)產(chǎn)品。如黑格爾所言，建筑是凝固的音樂(lè)，構(gòu)成“城市文化資本”。雖然不是所有的住宅都具有文化資本價(jià)值，但是，住宅本身必然與一定歷史、藝術(shù)相關(guān)聯(lián)，具有一定的人文價(jià)值，只是不同的住宅所表現(xiàn)的藝術(shù)價(jià)值高低不同而已。另外，房地產(chǎn)商品是一種耐用品，伴隨時(shí)間的變遷，不同類型的房地產(chǎn)商品會(huì)表現(xiàn)為不同的樣態(tài)和價(jià)值。5如果一種物業(yè)能夠具有文化的資本性，其價(jià)值本身就會(huì)有新的解釋和增值趨勢(shì)。6如果一個(gè)物業(yè)具有典型的建筑經(jīng)典性，其本身就具有新的文化附加值。因此，從資源到資本再到文化資價(jià)值的再生產(chǎn)構(gòu)成了房地產(chǎn)商品的新意義——如西方經(jīng)典理論提出的那樣：住宅成為增值性商品。從房地產(chǎn)商品發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，一個(gè)相對(duì)理想的住宅，會(huì)在人口增長(zhǎng)和耕地在減少的矛盾中體現(xiàn)商品價(jià)格的剛性，而且越具有人文區(qū)位價(jià)值的物業(yè)，其增值性越明顯；越有藝術(shù)價(jià)值的物業(yè)越具有增值性，如歐洲中世紀(jì)以來(lái)的一些別墅，其現(xiàn)有價(jià)值與當(dāng)時(shí)的價(jià)值已經(jīng)不能同日而語(yǔ)了。

至此，對(duì)西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理性認(rèn)知總結(jié)有二：一是房地產(chǎn)是典型的增值性商品。二是對(duì)中低收入群體的住房必須由政府來(lái)解決。

三、“理想類型”建構(gòu)：傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論模式的終結(jié)

1.居住權(quán)作為基本生存權(quán)：從居住需求到“嵌入性”生活方式

消費(fèi)者購(gòu)房，從表面上看是購(gòu)買了一套商品房或者是一套商駐物業(yè)。但是，在本質(zhì)上購(gòu)買的是一種生活方式。特別是用于居住的物業(yè)，它的區(qū)位價(jià)值是與社區(qū)要素融為一體的。如一般商品房的屬性包括：樓層、朝向、戶型、面積、交通、商業(yè)配套、鄰里關(guān)系、環(huán)境、綠化、空氣質(zhì)量、噪音、供暖、煤氣、社區(qū)服務(wù)、建筑品質(zhì)、智能化程度、就業(yè)半徑、消費(fèi)半徑、娛樂(lè)半徑及運(yùn)動(dòng)空間等等，還包括年份、租賃、二手房、學(xué)區(qū)房等。1就鄰里關(guān)系而言：“當(dāng)家庭在選擇一套住宅或公寓時(shí)，他所選擇的東西遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅本身。他還要選擇當(dāng)?shù)氐墓伯a(chǎn)品（學(xué)校、公園和公共安全）以及為公共產(chǎn)品提供融資的稅收體系，家庭還要選擇他的鄰居，因?yàn)猷従訛槠涮峁┝松鐣?huì)交往的機(jī)會(huì)?！?在西方某些國(guó)家居民還包括選擇種族區(qū)域等。不僅如此，消費(fèi)者購(gòu)房也是在購(gòu)買社會(huì)關(guān)系，住房“是居住者同城市生活的各個(gè)方面的產(chǎn)生聯(lián)系的出發(fā)點(diǎn)”3。“住房是決定個(gè)人安全、自由、舒適、福利以及地位的主要因素，而且，住房的所有權(quán)會(huì)影響到其他社會(huì)稀缺資源的獲取，例如教育、醫(yī)療和娛樂(lè)設(shè)施。”4這種“純效用通常被認(rèn)為是住房的使用價(jià)值（value in use）”。不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位屬性表現(xiàn)及消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)值外延的消費(fèi)需求告訴我們：房地產(chǎn)作為大宗消費(fèi)品，在消費(fèi)過(guò)程中催生“住宅階級(jí)”，其核心意義在于創(chuàng)造了普遍意義的“有產(chǎn)性”，即對(duì)于無(wú)產(chǎn)者或者是無(wú)產(chǎn)階級(jí)而言的，“有產(chǎn)性”表現(xiàn)了一定的社會(huì)分層。換個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)占有量是一個(gè)人社會(huì)分層的外在符號(hào)化象征。

有學(xué)者認(rèn)為：“理解住房市場(chǎng)的有效方法是，把住房市場(chǎng)看作是一系列‘參與者在各種政治與制度制約下的集中行動(dòng)，這些集中行動(dòng)的結(jié)果體現(xiàn)在空間上，就表現(xiàn)為土地利用的變化、所有權(quán)模式、社區(qū)的變遷、住房?jī)r(jià)格和住房質(zhì)量等方面?！?而中國(guó)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)更多關(guān)注的是住房存量、家庭類型等傳統(tǒng)商品市場(chǎng)的劃分，而忽略了“不動(dòng)產(chǎn)”的意義?！安粍?dòng)產(chǎn)”這一概念本身已經(jīng)告訴我們一個(gè)最基本的事實(shí)，即房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)的商品，是特定“空間域化”市場(chǎng)內(nèi)的商品，對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，不可能形成完全統(tǒng)一的市場(chǎng)，只能是“不充分非完全型的國(guó)家市場(chǎng)”，在城市經(jīng)濟(jì)理念研究領(lǐng)域稱之為“地方性房產(chǎn)文化”（cultures of property）6，這種文化主要表現(xiàn)在消費(fèi)行為模式的差異、地方收入的差異、階層構(gòu)成的差異以及地方觀念和傳統(tǒng)觀念的差異等。另外，越是高檔的住宅其服務(wù)流量越多，其價(jià)格和商品價(jià)值越不具有可比性。如山頂或者湖邊上的房子，在價(jià)格上很難明確比較，這就是房地產(chǎn)商品不動(dòng)產(chǎn)特質(zhì)和商品的特殊性之一。一個(gè)大城市，根據(jù)自然資源的不同與公共資源的不同，會(huì)形成多種的、多類型的房地產(chǎn)板塊，即使是在一個(gè)中等城市，甚至是城市的一個(gè)行政區(qū)、一個(gè)縣城都可以分成不同的板塊。正因?yàn)槿绱?，很多城市在統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)的平均價(jià)格等指數(shù)的時(shí)候，人們并不十分關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)商品和行業(yè)，一定要根據(jù)國(guó)情、市情及縣情的土地與人口比等特殊現(xiàn)狀所形成的特殊“板塊域情”，進(jìn)而分析城市房地產(chǎn)的問(wèn)題及市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。比如，一個(gè)有60所大學(xué)、100萬(wàn)在校生、一年畢業(yè)20萬(wàn)大學(xué)生的城市和沒(méi)有大學(xué)的城市比，是有巨大差別的。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，城市間的差異甚至是具有某種本質(zhì)性的。

從一般意義上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的角度理解，市場(chǎng)主要是由“供給”和“需求”兩個(gè)方面影響的。 “市場(chǎng)是由某種物品或勞動(dòng)的買者與賣者組成的一個(gè)群體，買者作為一個(gè)群體決定一種產(chǎn)品的需求，而賣者作為一個(gè)群體決定了一種產(chǎn)品的供給?！?亦如曼昆在他的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的，“一種物品的需求量（quantity demanded）是買者愿意并且能夠購(gòu)買的該種物品的數(shù)量”。2曼昆的經(jīng)濟(jì)原理十分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定律，在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)卷中開(kāi)篇便提出經(jīng)濟(jì)學(xué)十大原理。在需求定理（law of demand）中指出： “在其他條件不變時(shí)，一種物品的價(jià)格上升，對(duì)該物品的需求量減少；一種物品的價(jià)格下降，對(duì)該物品的需求量增加。”3這里強(qiáng)調(diào)的是一般原理，可是我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)?？梢钥吹健百I漲不買降”的現(xiàn)象，除了這是由于一般市場(chǎng)因素決定以外，更重要的是房地產(chǎn)商品作為資本的空間、作為生活方式享受的空間、作為社會(huì)身份與地位象征的價(jià)值、作為再生產(chǎn)的場(chǎng)域要素等，是一般商品所不具備的。因此，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“需求定理”——“價(jià)格與需求量之間的這種關(guān)系對(duì)于經(jīng)濟(jì)中的大部分物品來(lái)說(shuō)都正確的”4，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)不完全適用，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)與商品的特殊性所在。人們買房子不是如買一個(gè)杯子一樣，壞了可以扔掉，一套住宅寄予了消費(fèi)者太多的希冀，是生活方式與社會(huì)分層的符號(hào)化過(guò)程。

2.城市化作為現(xiàn)代性的一種結(jié)果：從居住空間到市民社會(huì)空間

人類社會(huì)發(fā)展過(guò)程的所有競(jìng)爭(zhēng)，包括國(guó)家間的競(jìng)爭(zhēng)與沖突，在某種意義上都為了獲取不同意義上的空間，包括國(guó)土和文化空間。土地制度中包含的不同關(guān)系，始終是人類社會(huì)國(guó)家制度下的社會(huì)所有制的縮影和時(shí)空切面。不同的文化價(jià)值體系內(nèi)（包括不同宗教價(jià)值體系）、不同政治制度的本質(zhì)集中體現(xiàn)在土地制度的結(jié)構(gòu)上。無(wú)論是奴隸社會(huì)、封建社會(huì)，還是資本主義的發(fā)生，都與土地所有權(quán)的占有、獲取關(guān)系有關(guān)。不難看出，土地制度一直是社會(huì)進(jìn)化和社會(huì)改革的主體內(nèi)容。這除了從一般意義上講土地具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和政治地緣關(guān)系外，更重要是土地還涉及到每個(gè)個(gè)體的生活空間和民族情感。

發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)資本主義初期圈地運(yùn)動(dòng)“血與火的洗禮”后，在20世紀(jì)60年代以法國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展為代表，出現(xiàn)的全新“農(nóng)業(yè)革命”，即農(nóng)業(yè)的工業(yè)化、科技化、智能化和工廠化的趨勢(shì)。孟德拉斯的《農(nóng)民的終結(jié)》一書，唱響了法國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明的挽歌，同時(shí)也提出了新型農(nóng)業(yè)革命的發(fā)展路徑。最典型的就是“城鎮(zhèn)科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈”的建構(gòu)，及相關(guān)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式、工作方式與職業(yè)結(jié)構(gòu)的說(shuō)明。發(fā)達(dá)國(guó)家中，農(nóng)業(yè)從業(yè)人員基本上分成三部分：一是農(nóng)場(chǎng)主，相當(dāng)于中型企業(yè)經(jīng)理；二是占有生產(chǎn)資料的、“自我雇傭”型的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，相當(dāng)于典型的中產(chǎn)階級(jí)；三是被雇傭的農(nóng)業(yè)機(jī)械操作人員，相當(dāng)于技術(shù)工人。5從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化與土地的制度結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要思考從國(guó)家層面上對(duì)土地社會(huì)屬性的整體改革。中國(guó)也需要“真正推進(jìn)和實(shí)施以‘土地為核心的城市社會(huì)結(jié)構(gòu)變遷，就是在城市化過(guò)程中比較徹底地解決城市化與農(nóng)民離開(kāi)土地的問(wèn)題?！薄耙朕r(nóng)民富有，就必須要減少農(nóng)民，而任何減少農(nóng)民的過(guò)程，都是讓農(nóng)民離開(kāi)土地的過(guò)程，因此，創(chuàng)造‘都市人農(nóng)業(yè)就是中國(guó)城市社會(huì)結(jié)構(gòu)變遷的一個(gè)重要內(nèi)容，這也是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題?！焙嗤㈩D認(rèn)為：“城市的發(fā)展是衡量現(xiàn)代化的尺度?！?筆者也曾經(jīng)提出這樣的觀點(diǎn)：“在城市化發(fā)展中創(chuàng)造新型的土地資本運(yùn)作關(guān)系應(yīng)該有一個(gè)新的突破點(diǎn)。也就是說(shuō)下一步社會(huì)整體發(fā)展、整體結(jié)構(gòu)空間開(kāi)放應(yīng)該以‘實(shí)現(xiàn)第三次土地關(guān)系創(chuàng)新為重要內(nèi)容，給中國(guó)城市社會(huì)的全面來(lái)臨創(chuàng)造一個(gè)新的社會(huì)動(dòng)力機(jī)制”。7

我們需要認(rèn)識(shí)的一個(gè)理論是“政府不是一個(gè)糾錯(cuò)的機(jī)器”。8城鎮(zhèn)化在很大程度是以占有土地為主要形式的，有資料統(tǒng)計(jì)：一個(gè)村莊居民搬遷到小城市將節(jié)約土地12.3平方米；搬遷到中等城市將節(jié)約47.8平方米；搬遷到大城市將節(jié)約67平方米；搬遷到特大城市將節(jié)約80.4平方米，當(dāng)然這需要考慮城市的容納能力。1在一個(gè)國(guó)家或區(qū)域中推進(jìn)“現(xiàn)代化”，就意味著他們處于一種從“農(nóng)業(yè)”社會(huì)過(guò)渡到“現(xiàn)代”社會(huì)的過(guò)程。2“收入分配的變化，是發(fā)展進(jìn)程中最具有政治意義的方面，也是最容易誘發(fā)妒忌心理和社會(huì)動(dòng)蕩、混亂的方面”。3詹姆斯等提到“經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的七個(gè)主要源泉”：一是法律體系下的契約關(guān)系，二是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的創(chuàng)新環(huán)境，三是對(duì)政府調(diào)控的限制，四是有效的資本市場(chǎng)，五是貨幣穩(wěn)定，六是低稅率，七是自由貿(mào)易。4這些原理在經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野中已經(jīng)十分成熟，但我們是不是可以問(wèn)一問(wèn)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的七種源泉，由誰(shuí)作為主體來(lái)保證這種存在環(huán)境的發(fā)生？由誰(shuí)來(lái)保證低稅率？由誰(shuí)來(lái)保證貨幣穩(wěn)定？結(jié)論是不言自明的。

3.房地產(chǎn)作為國(guó)民的一種福祉：從個(gè)體需要到“居者有其屋”的夢(mèng)想

市場(chǎng)是“看不見(jiàn)的手”，在亞當(dāng)·斯密的原著中是這樣的說(shuō)明的：“每一個(gè)人都一直致力于為自己支配的所有財(cái)產(chǎn)尋找一種最有利的用途”，在本質(zhì)上這種行為是“出于個(gè)人利益的考慮，而不是出于對(duì)社會(huì)利益的考慮”。但是，即使是為了個(gè)人利益也必須要“選擇對(duì)社會(huì)最有利的用途”，“在一只看不見(jiàn)的手的引導(dǎo)下得到了一個(gè)并不是完全出于自己本意的結(jié)果”5。其核心意義是在某種意義上是“一個(gè)人只是‘想要得到自己的收入，但卻在市場(chǎng)價(jià)格這只‘看不見(jiàn)的手的指引下實(shí)現(xiàn)了其他目標(biāo)，并導(dǎo)致更大的繁榮”。6這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種特殊商品，住房不是超市里的一只蘋果或者是一袋奶粉，顯然傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在應(yīng)用到這一領(lǐng)域時(shí)要面臨全新的挑戰(zhàn)。這種單純的以個(gè)體利益為目的、以價(jià)格為引導(dǎo)的模式發(fā)生的某種變異，即當(dāng)社會(huì)的需求不完全處于“經(jīng)濟(jì)人理性”狀態(tài)的時(shí)候；當(dāng)住房商品作為社會(huì)的公平和正義的符號(hào)的時(shí)候；當(dāng)住房商品已經(jīng)成為社會(huì)保障與社會(huì)地位的符號(hào)的時(shí)候；當(dāng)住房商品已經(jīng)和一定群體的養(yǎng)老聯(lián)系在一起的時(shí)候，特別是當(dāng)住房商品已經(jīng)成為階級(jí)分化的標(biāo)桿的時(shí)候，市場(chǎng)這只“手”有時(shí)不僅僅會(huì)是失靈，甚至?xí)兂伞盁o(wú)情的手”，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題的激化，出現(xiàn)市場(chǎng)失靈的狀態(tài)，這種情況下政府的功能就顯得尤為重要了。

簡(jiǎn)·雅各布斯說(shuō)：“傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，一個(gè)國(guó)家的‘基礎(chǔ)資本是土地以及涌入這塊土地的勞動(dòng)力，但這顯然是錯(cuò)誤的。如果這一觀念正確，那么如今以農(nóng)業(yè)為主的國(guó)家就應(yīng)該向高度工業(yè)化和城市化的國(guó)家出口資本和其他金融服務(wù)，而不是相反。另外，在工業(yè)化和城市化的國(guó)家里，農(nóng)村地區(qū)將可能通過(guò)為城市提供稅收補(bǔ)貼的方式，向城市出口資本。亨利·喬治（Henry George）以城市是基礎(chǔ)資本和基礎(chǔ)財(cái)富為前提，得出城市中制造出的所有利潤(rùn)都源于城市土地價(jià)值。當(dāng)然，城市土地極高的價(jià)值并不源自土地本身，而是其上集中的勞動(dòng)?！?政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該采取的態(tài)度在經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理層面上已經(jīng)說(shuō)得十分清楚：可以采用兩種方法“提高其公民的經(jīng)濟(jì)福利：（1）保護(hù)人民生命、自由和財(cái)產(chǎn)（只要財(cái)產(chǎn)和自由并非暴力、欺詐或偷盜所得），（2）選擇性地提供一些市場(chǎng)不能提供的、具有某些特性的商品?！?對(duì)于當(dāng)代中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展的模式很多，我們認(rèn)為應(yīng)該從這樣幾方面進(jìn)行創(chuàng)新：一是解決土地私有的“不完全法權(quán)化”和集體所有土地歸屬和流轉(zhuǎn)問(wèn)題。二是解決土地開(kāi)發(fā)分類和分層問(wèn)題。三是以公租房作為解決貧困群體的住房問(wèn)題的主要手段和方法。

當(dāng)私有產(chǎn)權(quán)成為真正的完全所有權(quán)，“當(dāng)有效的土地法使占有其他人財(cái)產(chǎn)變得困難，很少資源能被掠走”1。在這里一個(gè)十分重要的問(wèn)題是，如果私人所有權(quán)不能夠清晰地被界定，一些人就會(huì)對(duì)另一些人采取傷害性的行為?！八麄儠?huì)拿走本不屬于他們的自己的財(cái)產(chǎn)……一旦允許人們將這些成本強(qiáng)加在別人身上而無(wú)需進(jìn)行補(bǔ)償，市場(chǎng)就不會(huì)準(zhǔn)確地反映真實(shí)的生產(chǎn)成本。因此，如果財(cái)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有被有效地界定，資源就會(huì)被過(guò)度使用而不會(huì)受到保護(hù)。由于大氣和河流不像私人財(cái)產(chǎn)那樣易于擁有和交換，因此，我們的空氣和河流被過(guò)度污染成就不足為奇了?！?結(jié)論也是清晰的：一是建構(gòu)真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理模式；二是政府應(yīng)該做市場(chǎng)不能解決的問(wèn)題；三是明晰產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)關(guān)系法制化的前提。政府要找對(duì)自己的角色：“當(dāng)政府忙于從事那些通過(guò)犧牲一些人的利益來(lái)幫助另一些人的活動(dòng)時(shí)，它使經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩?！?要改變這種狀況，并對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論進(jìn)行結(jié)構(gòu)化重構(gòu)，創(chuàng)造一種公平的正義，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)這樣一種理念和理論：“適用于社會(huì)基本結(jié)構(gòu)的正義原則正是原初契約的目標(biāo)。這些原則是那些想促進(jìn)他們自己的利益的自由和有理性的人們將在一種平等的最狀態(tài)中接受的。……這些看待正義原則的方式，我將稱之為公平的正義（justice as fairness）?！?

（責(zé)任編輯：薛立勇）

Spatial Justice： Theory of Spatial Surplus Value and Innovation of Re-theorization of Real Estate Market

—— Perspective from New Urban Sociology

Zhang Hongyan

Abstract： There is lack of rational and scientific exploration of the attribute of Chinese real estate market and social problem roused by this market in present academic circle. The important role of structural issues of real estate market on social class differentiation should be recognized through the perspective of urban social transformation. The specific social attribute of real estate market should also be discovered as social fairness， spatial uniqueness and capital appreciation which cannot be found in other common commodities. Purchasing real estate could not only satisfy the consumers housing demand， but also “imbed” the social relations and life style， which means， real estate marker provide not only the dwelling space， but also civil social space. The “position” of the government preventing “invisible hands” of market economy from changing into “ruthless hands” is of great importance in the developing process of real estate market and agrarian economy. The traditional aggressive theory and policy in real estate market should be terminated in order to promote the development of social fairness and justice.

Keywords： Spatial Justice； Real Estate； Social Attribute； Agrarian Reform