□侯博楠 李維剛

（佳木斯大學(xué) 黑龍江 佳木斯 154007）

“營(yíng)改增”背景下房產(chǎn)稅納稅籌劃方案設(shè)計(jì)

□侯博楠 李維剛

（佳木斯大學(xué) 黑龍江 佳木斯 154007）

當(dāng)前在我國(guó)的部分地區(qū)已經(jīng)實(shí)施房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅雖然屬于小稅種，但是也有籌劃的可行性。稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的非常重要的組成部分，雖然在納稅人的稅負(fù)中占的比例不大，但是也會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)國(guó)家的稅收以及人們?nèi)罕姷氖杖朊芮邢嚓P(guān)，并且與當(dāng)前的房?jī)r(jià)控制有著直接的影響。因此，在當(dāng)前“營(yíng)改增”的大環(huán)境下，對(duì)房產(chǎn)稅納稅籌劃進(jìn)行方案設(shè)計(jì)已經(jīng)成為亟待解決的問(wèn)題。

營(yíng)改增；房產(chǎn)稅納稅籌劃；方案設(shè)計(jì)

1 籌劃方案設(shè)計(jì)

1.1 企業(yè)背景

假設(shè)企業(yè)甲擁有住宅樓兩處，產(chǎn)權(quán)都在甲名下，但是企業(yè)甲并沒(méi)有對(duì)住宅樓進(jìn)行實(shí)際管理，而是交由公司乙對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理。假設(shè)現(xiàn)將房產(chǎn)出租給丙經(jīng)營(yíng)。此時(shí)，房產(chǎn)稅由甲企業(yè)承擔(dān)，房產(chǎn)由丙企業(yè)經(jīng)營(yíng)，房租由乙企業(yè)收取，此時(shí)假設(shè)甲企業(yè)擁有25 000萬(wàn)的賬面資產(chǎn)，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅為30%。乙物業(yè)將房產(chǎn)出租給丙酒店并收取，乙企業(yè)收取1 000萬(wàn)元租賃費(fèi)用，租金為主要的計(jì)稅依據(jù)。其中假設(shè)1 000萬(wàn)元中含代收物管費(fèi)100萬(wàn)元，水電費(fèi)200萬(wàn)元。

1.2 “營(yíng)改增”前企業(yè)應(yīng)納稅款計(jì)算

25 000 x(1-30%)*1.2%=210萬(wàn)元

在全面實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”后，對(duì)甲企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃方案設(shè)計(jì)。

1.3 納稅籌劃思路

方式一：

從房?jī)r(jià)籌劃征收：年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*(1-扣除比例)*1.2%;

方式二：

從房租籌劃征收：應(yīng)納稅額=租金收入*12%

在設(shè)計(jì)納稅籌劃思路是需要注意征收房產(chǎn)稅時(shí)需要考慮其他稅種的變化，尤其是增值稅的變化，只有在分析時(shí)采取綜合利益最大化才是籌劃方案的最終目的，因此在考慮時(shí)需要綜合考慮。

1.4 納稅方案設(shè)計(jì)

從案例中分析，甲企業(yè)是房產(chǎn)的納稅主體，乙企業(yè)向丙企業(yè)收取租金。在進(jìn)行籌劃前，需要對(duì)法律關(guān)系理清楚。

方案一:乙物業(yè)與丙酒店簽訂租賃合同，租金為1 000萬(wàn)元，按11%交增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=1 000/(1+11)x11%=99.1萬(wàn)元。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=1 000*12%=120萬(wàn)元。

方案二:此時(shí)應(yīng)納房產(chǎn)稅=(1 000-100-200)*12%=84萬(wàn)元。按11%交增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=700/(1+11)x11%=69.4萬(wàn)元。

由此可見(jiàn)，此時(shí)房產(chǎn)稅的納稅依據(jù)減少36萬(wàn)元，應(yīng)交增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅減少29.7萬(wàn)元。

1.5 方案選擇

設(shè)房產(chǎn)原值為X，扣除比例為K,年租金為Y，通過(guò)計(jì)算，兩種計(jì)征模式下得出Y=(1-k)X/10%(X*(1-k)為房產(chǎn)余值)，可以推出當(dāng)Y=房產(chǎn)余值*10%。

由此可以得出，如果Y＞房產(chǎn)余值*10%，則選擇從房?jī)r(jià)計(jì)征稅負(fù)低，如果相反，則應(yīng)當(dāng)選擇從租計(jì)征。

1.6 拆分租賃合同

當(dāng)前，我國(guó)的稅收籌劃是具有事前規(guī)劃性，因此，對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的具體內(nèi)容涉及能夠發(fā)生在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生之前。因此我們可以對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)再進(jìn)一步進(jìn)行可以在業(yè)務(wù)發(fā)生前對(duì)經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行具體的內(nèi)容設(shè)計(jì)。

假設(shè)乙企業(yè)每年支付給保潔丁公司保潔費(fèi)用300萬(wàn)元。

此時(shí)如果取得丁保潔公司現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅專用發(fā)票可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅

=300/(1+6%)x6%-16.98萬(wàn)元，此時(shí)，應(yīng)納增值稅額=99.1-16.98=82.12萬(wàn)元。

1.7 變稅負(fù)增加額為違約金

對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果企業(yè)的稅負(fù)增加，而這個(gè)稅負(fù)增加額，雙方企業(yè)可以約定以合同履行違約金形式來(lái)進(jìn)行。這樣一來(lái)，雙方就可以互相協(xié)商數(shù)額，由承租方用這種方式把資金支付給出租方。對(duì)甲企業(yè)造成的影響就可以用這種違約金的方式來(lái)抵減。

結(jié)束語(yǔ)

從以上針對(duì)甲企業(yè)的房地產(chǎn)稅的納稅籌劃方案設(shè)計(jì)可以得出，在當(dāng)前我國(guó)“營(yíng)改增”背景下，如果年租金大于房產(chǎn)余值的10%的話，甲企業(yè)采用房?jī)r(jià)計(jì)征稅所繳納的稅負(fù)較低，而如果年租金小于房產(chǎn)余值的10%的話，則甲企業(yè)采用以租金計(jì)算征收所繳納的稅負(fù)較低。

[1]曹研.“營(yíng)改增”背景下房產(chǎn)稅納稅籌劃方案設(shè)計(jì)[J].財(cái)訊,2016(30):37-37.

[2]余鑫.“營(yíng)改增”背景下企業(yè)納稅籌劃研究[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師,2014(4):86-87.

1004-7026（2017）14-0084-01

J213

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.14.054

研究成果注明：佳木斯大學(xué)研究生科技創(chuàng)新項(xiàng)目項(xiàng)目編號(hào)：W Z2016_005，作者簡(jiǎn)介：通訊作者：李維剛。

通訊作者：李維剛