朱志慧

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金，同時(shí)建設(shè)周期長加大了資金回收周期，這種特性無疑是加大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。而進(jìn)行資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理可有效提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本文首先分析了我國房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，其次提出了幾點(diǎn)加強(qiáng)我國房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的對策，研究了房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢，最后就全文作出總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金鏈；風(fēng)險(xiǎn)管理；趨勢

近些年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力逐漸加大，在這種背景下，做好房地產(chǎn)資金鏈管理極為重要。而資金鏈管理并非那么簡單，現(xiàn)階段房地產(chǎn)資金鏈管理仍然存在很多問題，基于這一現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及發(fā)展趨勢具有十分重要的意義。

1.我國房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

1.1資金籌措難

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展需要大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)自身沒有龐大的資金支持項(xiàng)目的運(yùn)作，所以就需要進(jìn)行資金籌措，可以說資金籌措環(huán)境在整個(gè)資金鏈中扮演著十分重要的角色。而目前，我國房地產(chǎn)資金鏈中存在資金籌措難的問題，這一問題加大了資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，具體原因如下：（一）籌資渠道單一。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的籌資渠道有通過向銀行借貸以及自籌資金這兩種方式。一方面，自籌資金數(shù)額始終有限，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的需求。另一方面，銀行借貸方式需要花費(fèi)大量的籌措成本，加大了房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這種單一的籌資模式，會受銀行自身資金情況的制約，如銀行短時(shí)間內(nèi)無法周轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。（二）目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于過度的進(jìn)行貸款，導(dǎo)致自身的資產(chǎn)負(fù)債率過高，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過“安全線”。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過多，所帶來的負(fù)債利息也是十分巨大，而負(fù)債利息過大就會使實(shí)際經(jīng)營利潤降低，為房地產(chǎn)資金鏈帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2資金運(yùn)用效率不高

資金運(yùn)用效率不高也會為房地產(chǎn)資金鏈帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資很大數(shù)值的資金，而如果資金使用效率低，就會加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。一方面，目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭激勵(lì)，如在土地購置過程中，會發(fā)生多家企業(yè)惡性競爭的情況，導(dǎo)致土地成本超出實(shí)際價(jià)值，使房地產(chǎn)企業(yè)購置土地需要花費(fèi)超預(yù)期金額的資金。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束到全部銷售出去需要花費(fèi)大量的時(shí)間，而長時(shí)間的存貨狀態(tài)，會降低房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)之后，無法快速地將貨物變現(xiàn)，這樣就加大了房地產(chǎn)資金鏈的壓力，同時(shí)也降低了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，如果在償債期來臨時(shí)，還沒有獲取到所需要的資金，那么可能就到來一定的償債風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也需要房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)一定的法律責(zé)任。

1.3資金回籠難

目前，資金回籠難也是當(dāng)前房地產(chǎn)資金鏈面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及發(fā)展，需要大量的資金支持，而缺乏這些支持，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法正常的經(jīng)營及發(fā)展下去。目前，導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回籠難的原因有以下兩點(diǎn)：（一）在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加大的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售難度也逐漸加大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房屋銷售面臨著十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。雖然近些年來國家做出了一些宏觀調(diào)控，但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售過程仍然面臨著很大的難題。銷售量少會使房地產(chǎn)企業(yè)存貨無法變現(xiàn)，會加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，使房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目還有著開發(fā)周期長的特性，往往一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要花費(fèi)一年甚至數(shù)年的時(shí)間才能建設(shè)完成。而這么長的建設(shè)周期，必然會占用大部分的資金。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)周期長同樣也會加大資金回收的周期。而長時(shí)間的建設(shè)周期，必然會加大資金鏈管理的難度，但凡出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)墓芾硇袨?，就會?dǎo)致資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.加強(qiáng)我國房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的對策

綜上所述，目前房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理中存在資金籌措難、資金運(yùn)用效率不高以及資金回籠難等問題。這些問題的存在都加大了房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也加大了風(fēng)險(xiǎn)管理的難度。而想要應(yīng)對這些問題并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，還需要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：（一）擴(kuò)展籌資渠道。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)不能過分地依賴向銀行借貸這一籌資方式。隨著我國資本市場的不斷完善，可采用的籌資方式多種多樣。房地產(chǎn)企業(yè)可采用發(fā)放股票或者債券等方式來進(jìn)行籌資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)自身信用建設(shè)，不斷地提高自己的信用，從而提高自己的籌資能力。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。在優(yōu)化負(fù)債率的過程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該應(yīng)用好財(cái)務(wù)杠桿工具，通過運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也提高了所有者的權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（三）房地產(chǎn)企業(yè)還需要優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，如針對估算的未來經(jīng)營效益和資金回收周期來調(diào)整還債時(shí)間，如果資金回收周期長的話，就可以把一些短期償債爭取到長期償債，降低償債壓力。（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)成本控制，做好成本控制工作。建立完善的成本控制制度，提高成本控制的執(zhí)行效率。（五）提高資金的使用效率，合理配置資金，做好項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃，降低房地產(chǎn)產(chǎn)品的庫存，從而解放自己，提高資金周轉(zhuǎn)效率。（六）做好內(nèi)部控制工作，建立科學(xué)合理的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督以及項(xiàng)目監(jiān)管，提高財(cái)務(wù)會計(jì)信息的真實(shí)完整性，從而為決策提供可靠的依據(jù)。（七）想要加強(qiáng)房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理還需要不斷提高財(cái)務(wù)信息管理水平，可引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息管理模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息建設(shè)。從而提高財(cái)務(wù)信息傳遞效率和質(zhì)量，避免財(cái)務(wù)信息失真。（八）做好營銷模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新意識，加強(qiáng)對消費(fèi)者心理的分析和市場專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)的合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售能力。

3.我國房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的未來發(fā)展趨勢

3.1房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型

未來階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必然會發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)型。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對生活住房和工作用房的需求逐漸加大，而開展項(xiàng)目開放的轉(zhuǎn)型可以有效滿足人們的用房需求。加強(qiáng)銷售后的用房服務(wù)，提高客戶的住房體驗(yàn)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

3.2土地購置將得到有效地調(diào)控

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部激烈的競爭日益冷靜，而在這種背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本必然降低。如土地購置成本，會改善過去惡意競爭而加大購置成本的現(xiàn)狀。據(jù)可靠數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，自二零一二年以后，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本明顯下降，而在這種趨勢下，土地購置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)必然也會持續(xù)降低，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本將逐漸回到土地本身價(jià)值。

3.3現(xiàn)代節(jié)約型房產(chǎn)將成為主流

近些年來，我國人口逐漸呈現(xiàn)農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的趨勢，城市人口緊密，而城市空間始終有限，無疑加大了城市居民的住房壓力。在這種趨勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)會逐漸向集約化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，面對激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)也必然會加快科技創(chuàng)新和生產(chǎn)技術(shù)的提升。目前，樓盤增高也是主流趨勢。高樓盤將大量地節(jié)省城市空間，帶來的空間效益十分巨大，而這種節(jié)約型住宅將逐漸成為主流。

4.總結(jié)

資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理可有效提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理中仍然存在很多問題，資金籌措難、資金使用效率不高以及資金回籠難的問題難以快速改善。想要改善這些問題，就需要從根本著手，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷擴(kuò)展籌資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率，合理利用財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資金的使用效率，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。