□潘家永

限購(gòu)后買不了房，可以要求退還定金嗎？

□潘家永

讀者咨詢：我于2016年9月底看中了濟(jì)南市區(qū)的一套商品房，當(dāng)時(shí)簽了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，并向銷售商付了7萬元定金。該協(xié)議另約定，雙方自本協(xié)議簽訂之日起30天內(nèi)辦理網(wǎng)簽手續(xù)。不料，國(guó)慶期間,濟(jì)南市區(qū)開始買房“限購(gòu)”，規(guī)定“本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購(gòu)房。非本市戶籍家庭在我市限購(gòu)一套住房?！庇捎谖沂峭獾厝耍以跐?jì)南市區(qū)已經(jīng)購(gòu)買過一套商品房，按上述規(guī)定我無法再在濟(jì)南市區(qū)買房，于是就要求解除協(xié)議、退還定金。銷售商認(rèn)為我不再購(gòu)買，構(gòu)成違約，而且給其造成了一定的損失，故不同意退還定金。請(qǐng)問，該筆定金應(yīng)退還嗎？

專家解答：銷售商應(yīng)當(dāng)如數(shù)退還定金。雖然我國(guó)《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以“約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，但《合同法》第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任?！睋?jù)此，你不再購(gòu)房是否構(gòu)成違約，關(guān)鍵是看房屋限購(gòu)是否屬于不可抗力?！安豢煽沽Α笔侵覆荒茴A(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，一般是指地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令等?！跋拶?gòu)令”即是對(duì)于特定群體購(gòu)房的“政府禁令”，且是房屋買賣雙方在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。各地限購(gòu)令均規(guī)定，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。本案中，你屬于“限制令”的對(duì)象，若雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議繼續(xù)履行，將導(dǎo)致不予辦理房地產(chǎn)登記之后果，雙方間房屋買賣合同的目的顯然無法實(shí)現(xiàn)，故該房屋買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除。由于導(dǎo)致協(xié)議解除的原因是政府“禁令”這種不可抗力的情形，而非你違約，雙方當(dāng)事人均可免責(zé)。因此，你要求解除房屋買賣協(xié)議及要求返還定金7萬元，于法有據(jù)。你可以到房管局開具自己被“限購(gòu)”證明，然后要求銷售商退還定金。如果對(duì)方仍拒不退還定金，你可以通過訴訟途徑來解決。