□王景龍 孫艷 侯艷麗

簽土地流轉(zhuǎn)合同 也不能太任性

□王景龍 孫艷 侯艷麗

隨著土地的集約經(jīng)營(yíng)，家庭農(nóng)場(chǎng)的現(xiàn)身，把土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包給種田大戶或交由農(nóng)場(chǎng)代為種植，自己外出打工的農(nóng)民不斷增多，人員流動(dòng)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已成常態(tài)。農(nóng)村是一個(gè)“熟人社會(huì)”，“重人情”輕合同。因?yàn)闆](méi)有書(shū)面合同，或書(shū)面合同約定不明，一旦發(fā)生糾紛，處理起來(lái)很難，合法權(quán)益維護(hù)時(shí)常受阻。這里提醒大家，行這步勿忘“四忌”：一忌沒(méi)“把”的口頭合同，二忌“價(jià)款不清”的書(shū)面協(xié)議，三忌“期限不明”的書(shū)面合同，四忌無(wú)權(quán)利人同意的“代理文書(shū)”。

沒(méi)“把”的口頭合同

黃某去年全家外出打工，承包地交由村中一位遠(yuǎn)房的親戚于某所辦的家庭農(nóng)場(chǎng)代管。因?yàn)橛H屬關(guān)系，雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面合同。最近黃某要收回土地，轉(zhuǎn)包給村里的種糧大戶蔣某。于以是“轉(zhuǎn)讓”，不是“代管”，不同意退出接手經(jīng)營(yíng)的土地。是“轉(zhuǎn)讓”，還是“代管”，因無(wú)書(shū)面合同，雙方各持一詞。

口頭合同“沒(méi)抓手”，有關(guān)部門(mén)解決起來(lái)難度很大。

說(shuō)法：《合同法》第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)”這類(lèi)事關(guān)農(nóng)民切實(shí)利益的重大事項(xiàng)，屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式簽約的范圍。

“價(jià)款不清”的書(shū)面協(xié)議

張某前年外出打工，把承包的土地轉(zhuǎn)包給了自己的表哥胡某。張某和胡某是實(shí)在親戚，雙方雖求人寫(xiě)了一方協(xié)議，可協(xié)議中只有雙方當(dāng)事人的姓名、住所，流轉(zhuǎn)土地的名稱(chēng)、坐落、面積，流轉(zhuǎn)的期限和起止日期，流轉(zhuǎn)土地的用途，卻忘了寫(xiě)“流轉(zhuǎn)價(jià)款”。雙方當(dāng)時(shí)都沒(méi)有留意，事后發(fā)覺(jué)，也都沒(méi)好意思提出“補(bǔ)訂”。最近張某回來(lái)結(jié)賬，當(dāng)?shù)赝獍恋貎r(jià)款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元，雙方鬧翻了臉。另外良種補(bǔ)貼、農(nóng)資補(bǔ)貼、柴油補(bǔ)貼等各種補(bǔ)貼，都叫胡某領(lǐng)走。實(shí)在親戚，鬧上了法庭。

說(shuō)法：“流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式”，是《農(nóng)村土地承包法》在第三十七條中規(guī)定的采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，書(shū)面合同的必備條款。根據(jù)《合同法》第六十一條、六十二條合同生效后，當(dāng)事人就價(jià)款等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行。就“流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式”，法院可根據(jù)實(shí)際情況，按土地的等級(jí)，在每畝三百至五百元的價(jià)款中裁決。

“期限不明”的書(shū)面合同

姜某外出打工把承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場(chǎng)，雙方簽訂了合同，明確了“租金”的具體價(jià)格等內(nèi)容，可租期規(guī)定不具體，只寫(xiě)“長(zhǎng)期”。姜某在外混了五年，因?yàn)闊o(wú)文化、無(wú)技術(shù)，一直沒(méi)找到固定的工作?！皩?shí)在混不下去了，他從城里又回到農(nóng)村，要種自己的地?？赊r(nóng)場(chǎng)不同意退給他，說(shuō)日期沒(méi)到。姜某認(rèn)為，五年，時(shí)間不短了，可為“長(zhǎng)期”，自己可以把土地收回。

說(shuō)法：《合同法》第六十二條規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。“流轉(zhuǎn)的起止時(shí)間”，也是《農(nóng)村土地承包法》在第三十七條中規(guī)定的采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，書(shū)面合同的必備條款。流轉(zhuǎn)期限不明，可以按《合同法》第六十二條的上述規(guī)定辦理，姜某收回土地的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧?/p>

無(wú)權(quán)利人同意的“代理文書(shū)”

顏某三年前帶妻攜子進(jìn)城打工，土地交由伯父代管。在外面混日子好辛苦，且高齡的父母需要他照顧，于是他準(zhǔn)備返鄉(xiāng)。可回家發(fā)現(xiàn)，村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農(nóng)場(chǎng)擴(kuò)容，沒(méi)經(jīng)顏某和家人的同意，竟代他和吳某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將顏某的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)給了吳某的家庭農(nóng)場(chǎng)，且轉(zhuǎn)讓價(jià)格也不能令人滿意。

說(shuō)法：《合同法》第三百九十六條規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！掇r(nóng)村土地承包法》第九條、第三十四條規(guī)定，國(guó)家保護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益，保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。村主任沒(méi)經(jīng)顏某同意，代理顏某與吳某簽訂的轉(zhuǎn)讓顏某土地的協(xié)議是違法的。

《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)”這類(lèi)事關(guān)農(nóng)民切實(shí)利益的重大事項(xiàng)，屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式簽約的范圍。