高文曄

摘 要：本文闡述了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)分析，我們提出了要注重于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計(jì)；擴(kuò)大內(nèi)需，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；注意商業(yè)建筑對(duì)本土建筑風(fēng)格的追求；通過(guò)舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興等我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力提升的策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)模式；分析；發(fā)展策略

一、引言

隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國(guó)大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。就我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式來(lái)說(shuō)，其正處于一個(gè)發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些問(wèn)題需要加強(qiáng)重視。特別是隨著開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，這樣的問(wèn)題本身也就顯得愈加嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式本身也就需要做到理性對(duì)待、合理發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點(diǎn)分析

1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的收益類場(chǎng)所。其包括了辦公用的寫字樓、會(huì)議樓以及公寓，也包括了用于開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會(huì)被用來(lái)居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動(dòng)所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)范圍包括了零售、餐飲、娛樂(lè)等等。而從廣義上的定義來(lái)看，其還可以進(jìn)行融資、開發(fā)等一系列活動(dòng)，只不過(guò)其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。

2.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)分析

將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，商業(yè)地產(chǎn)所存在的特點(diǎn)，即為：一是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)這樣的方式來(lái)活動(dòng)租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因?yàn)樯啼仭爸蛔獠皇邸笨梢钥茖W(xué)地對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時(shí)進(jìn)行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順利度過(guò)商場(chǎng)培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。其不僅僅是對(duì)租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價(jià)之間的對(duì)比，其會(huì)受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽(yù)都會(huì)對(duì)租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長(zhǎng)，其可能會(huì)在回收的過(guò)程中面臨著來(lái)自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應(yīng)地價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般要經(jīng)過(guò)2-3年的過(guò)渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達(dá)到8-10年，這都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展形式較為多樣。在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務(wù)行業(yè)等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂(lè)等等。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式分析

在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會(huì)受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運(yùn)營(yíng)者三個(gè)方面的影響。其經(jīng)營(yíng)模式可以被分為四個(gè)類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。

1.全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)對(duì)房權(quán)進(jìn)行出售來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒(méi)有任何關(guān)系了。在這個(gè)關(guān)系模式中，房產(chǎn)開發(fā)商可以在較短時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟(jì)壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.不售不租模式

開發(fā)商通過(guò)建造商業(yè)地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行直接的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其既不對(duì)外出售，也不對(duì)外出租。這樣的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展更具針對(duì)性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營(yíng)管理能力，往往會(huì)導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營(yíng)未必會(huì)讓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展利潤(rùn)被有效實(shí)現(xiàn)。

3.純租模式

在此類運(yùn)作模式中，開發(fā)商不會(huì)選擇自主經(jīng)營(yíng)，而選擇以合同的形式來(lái)將商鋪對(duì)外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎(chǔ)上來(lái)對(duì)這些商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來(lái)獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。為此，房地產(chǎn)商需要做到對(duì)市場(chǎng)的不斷培養(yǎng)，繼而來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展。同時(shí)，也要注重于對(duì)品牌的塑造以此來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

4.租售結(jié)合模式

房地產(chǎn)商通過(guò)對(duì)部分的房產(chǎn)進(jìn)行銷售與租賃來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，以此來(lái)削弱自身帶有的資金壓力。這一運(yùn)作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會(huì)資源來(lái)最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，實(shí)現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時(shí)，這樣的經(jīng)營(yíng)模式往往可以讓高層的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)在具備主體性的前提下，顯得更為獨(dú)立。

四、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略探究

在我國(guó)針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式需要從實(shí)際情況出發(fā)來(lái)對(duì)相關(guān)策略內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計(jì)，以此來(lái)最大化地發(fā)揮出策略的價(jià)值。

1.注重于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對(duì)建筑功能的要求，也是對(duì)建筑色彩、外形的要求。例如，商場(chǎng)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來(lái)更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。在我國(guó)，因城市發(fā)展缺乏專門的管理?xiàng)l例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場(chǎng)的實(shí)際需求出發(fā)來(lái)更好地做到優(yōu)化設(shè)計(jì)。

2.撬動(dòng)內(nèi)需以此來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)

目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對(duì)國(guó)人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)活動(dòng)得以順利開展起來(lái)的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)具備在三個(gè)層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運(yùn)用。其包括了商業(yè)、娛樂(lè)以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)，也有著休閑娛樂(lè)的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡(jiǎn)單地拼湊而是有機(jī)的組合。在功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。

3.商業(yè)建筑對(duì)本土建筑風(fēng)格的追求

建筑的形式與風(fēng)格特征會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費(fèi)者的認(rèn)可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國(guó)建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長(zhǎng)久生命力的保證。

4.通過(guò)舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興

中國(guó)有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴(yán)重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒(méi)落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨(dú)特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護(hù)性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會(huì)降低開發(fā)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值，而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘。

五、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開展形式之一，其本身較普通的開發(fā)活動(dòng)之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的解決，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的分析來(lái)對(duì)我國(guó)新時(shí)期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所出現(xiàn)了的一系列問(wèn)題。

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