陳小燕

【摘 要】相比較其他貸款而言，土地儲備貸款的特點(diǎn)是十分突出的，這是國家層次上的貸款，是法律有效保護(hù)以各市、縣為單位的基于土地儲備之上的貸款。土地儲備貸款說到底也是一種融資的方式，但和一般項(xiàng)目融資的區(qū)別還是很大的。綜合多方面的情況來看，當(dāng)前我國土地儲備貸款面臨著許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基于土地儲備貸款特點(diǎn)談財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是仍是十分必要的。

【關(guān)鍵詞】土地儲備；貸款；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

土地儲備在很長一段時(shí)間以內(nèi)，都是地方政府開展土地管理，進(jìn)行土地資源合理調(diào)控配置的關(guān)鍵點(diǎn)。土地儲備衍生出了土地貸款，這使地方政府融資有了更多的新方式，地方財(cái)政也有了融資更多的可能性，地方政府也能以資金進(jìn)行相關(guān)的服務(wù)活動。當(dāng)前，我國土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能有效規(guī)避，將防范土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)真正落到實(shí)處，地方政府才可能保證正常的社會性服務(wù)，進(jìn)一步充沛地方政府的可用資金，進(jìn)而才有可能在社會穩(wěn)定、服務(wù)人民上有所建樹。

二、關(guān)于土地儲備貸款特點(diǎn)論述分析

1.土地儲備貸款主體只能是法律規(guī)定的土地儲備機(jī)構(gòu)，和地方政府財(cái)政有著密切關(guān)系

土地儲備貸款的主體，有支撐性文件說明。按《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備主要是由土地儲備機(jī)構(gòu)來進(jìn)行的，且只有法律規(guī)定的土地儲備機(jī)構(gòu)才可以開展這項(xiàng)工作。因此，由于土地儲備貸款這類特殊的主體，如果要進(jìn)行，土地儲備貸款，也必須是這類機(jī)構(gòu)才有資格。說到底，土地儲備貸款就是專門針對土地儲備機(jī)構(gòu)而開展進(jìn)行的，這是我國法律法規(guī)和規(guī)章制度明確規(guī)定的，是不能更改的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，土地儲備貸款就產(chǎn)生了與地方政府的財(cái)務(wù)密切相關(guān)性。土地儲備資金的投入和土地儲備貸款融資，包括土地儲備貸款的還款，或者土地儲備資金投入回收都是建立在地方財(cái)政的基礎(chǔ)上的。地方政府要還土地儲備貸款的款項(xiàng)，是通過以下3個(gè)部分實(shí)現(xiàn)的，包括儲備土地出讓后的相關(guān)收儲整治成本、出讓收益和稅費(fèi)返還。

2.土地儲備貸款合規(guī)手續(xù)與項(xiàng)目融資存在差異，貸款抵押物為地方政府儲備土地

總的來看，土地儲備是地方政府舉行土地資本整合的進(jìn)程，而土地儲備貸款是地方政府操縱土地舉行投資，發(fā)生效益，綜合資本的一個(gè)活動。由于貸款的主體不同，土地儲備貸款的手續(xù)和一般性的項(xiàng)目融資也有區(qū)別，項(xiàng)目要完成融資，必須要立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)評此四項(xiàng)手續(xù)，而對于土地儲備貸款來說，這四項(xiàng)在某些時(shí)候并不完全需要。那么，土地儲備貸款申請手續(xù)又需要哪些材料呢？土地儲備貸款申請需要一系列的批復(fù)和可控性的詳細(xì)規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)。從這個(gè)方面來看，要申請土地貸款，就把地方政府意愿和申請的合理性展示出來就行。同時(shí)，土地儲備貸款的抵押物受到的爭議還是比較多的，關(guān)于這個(gè)抵押物——儲備土地方面，學(xué)術(shù)界有著不同的觀點(diǎn)，但大多數(shù)貸款抵押物都為地方政府儲備土地，在此不多做表述，儲備土地抵押的效力，需要法律事實(shí)來驗(yàn)證。

3.土地儲備貸款授信支持對象特殊性強(qiáng)，授信規(guī)模主要考慮年度可融資金額

在貸款主體的特殊性上，展開來說，授信的各個(gè)方面都是比較特殊的。從土地儲備貸款授信支持對象的方面來看，特殊性強(qiáng)。一般來說，申請土地儲備貸款是同級財(cái)政部門審定土地儲備資金，由同級的地方政府批準(zhǔn)后，才能提交審批。因此，可以把地方政府看作貸款的授信支持對象。從授信規(guī)模來看，土地儲備貸款主要考慮的是年度可融資金額，但是項(xiàng)目融資的多個(gè)部分也要包括在考慮內(nèi)容之中，除了要參考項(xiàng)目總投資、項(xiàng)目現(xiàn)金流、還要考慮自有資產(chǎn)等多方面因素，但是總的來說，土地儲備貸款的授信規(guī)模主要考慮年度可融資金額。

三、基于土地儲備貸款特點(diǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探究

1.把完善土地儲備貸款立法作為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵工作來抓，以法防險(xiǎn)

土地儲備是具有一定壟斷性質(zhì)并且需要大量前期準(zhǔn)備資金的土地流轉(zhuǎn)方式，現(xiàn)階段主要以銀行貸款為主，然而由于銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)薄弱又主要是事后控制，很容易因土地儲備無法變現(xiàn)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)秩序混亂，因此加強(qiáng)控制土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得非常重要。從當(dāng)前我國土地儲備貸款的情況來看，有一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)因素存在于法律之中。不可否認(rèn)，土地儲備貸款存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。這主要是由于土地儲備機(jī)構(gòu)法人和管理機(jī)制的法律定性不明確所決定的。關(guān)于土地儲備貸款，我國的《土地儲備管理辦法》《抵押法》《物權(quán)法》《土地儲備貸款土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》有一系列的相關(guān)法律文件，但是由于土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的交接和管理層人員的變化，土地儲備機(jī)構(gòu)法人改變的同時(shí)沒有進(jìn)行融資的交接，新的機(jī)構(gòu)法人在接手融資時(shí)遇到了更多的困難。同時(shí)，在土地儲備貸款的管理機(jī)制上面來說，缺少法律的支持和整個(gè)管理機(jī)制的落實(shí)確定。在這個(gè)基礎(chǔ)上，一些地方、部委雖出臺了一些規(guī)章制度充實(shí)土地儲備貸款的法律基礎(chǔ)，但總體來說，土地儲備貸款的法律部分還是比較薄弱的，而相關(guān)一些法律內(nèi)容還有相悖的部分。因此把完善土地儲備貸款立法作為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵工作來抓，以法防險(xiǎn)，營造良好的立法大環(huán)境。

2.充分依托足值土地儲備貸款擔(dān)保減少擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，使土地貸款擔(dān)保合規(guī)合法

談到貸款，就必須要談到擔(dān)保的問題，沒有擔(dān)保談貸款是不合理、不合法的。在土地儲備貸款中，貸款擔(dān)保物通常就是儲備土地，但是由于法律上的瑕疵缺憾和一系列的客觀因素，這個(gè)抵押物受到多方的爭議，并未被明確下來。一方面是一些儲備地已經(jīng)存在不合理抵押的情況，例如有土地權(quán)屬方面的爭議，這類的有效抵押是無法實(shí)現(xiàn)的；另一方面，如何保證土地儲備貸款擔(dān)保足值是一個(gè)討論較多的問題，土地儲備地的價(jià)值如何確定，儲備土地是否能以合理價(jià)格進(jìn)行抵押擔(dān)保都值得深入商討。因此，要充分依托足值土地儲備貸款擔(dān)保減少擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，使土地貸款擔(dān)保合規(guī)合法。

組織土地儲備貸款多以儲備地使用權(quán)作為擔(dān)保措施，在目前儲備地使用權(quán)歸屬尚存爭議，使得抵押法律效力存疑的情況下，更應(yīng)盡量在滿足《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的情況下，按《土地儲備管理辦法》和國土資源部162號文規(guī)定，選擇產(chǎn)權(quán)清晰，土地取得方式及程序合法、補(bǔ)償?shù)轿?、已注銷原土地登記及他項(xiàng)權(quán)利，并具有合法土地使用證，規(guī)劃用途為商住金融類的儲備地使用權(quán)作抵押，以盡可能保證抵押擔(dān)保的足值有效。

3.嚴(yán)抓土地儲備機(jī)構(gòu)和地方政府財(cái)務(wù)的相關(guān)工作，深化土地儲備貸款監(jiān)管

土地儲備機(jī)構(gòu)是土地儲備貸款申請的最為主要的對象，要想辦法在這個(gè)層面降低風(fēng)險(xiǎn)，就要在土地儲備機(jī)構(gòu)管理上下功夫。從當(dāng)前情況來看，土地儲備機(jī)構(gòu)存在著管理松散、不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等多方面問題，并未完全按照國家層面的管理辦法開展相應(yīng)工作。而地方政府性財(cái)務(wù)在土地儲備貸款中扮演著非常重要的角色，只有抓好地方政府的相關(guān)工作才能有效降低土地儲備貸款的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，要嚴(yán)抓土地儲備機(jī)構(gòu)和地方政府財(cái)務(wù)的相關(guān)工作，深化土地儲備貸款監(jiān)管。一方面，完善土地儲備機(jī)構(gòu)的管理辦法，減小機(jī)構(gòu)不良因素土地儲備貸款中的影響能力，利用有效的土地儲備貸款監(jiān)管，使土地儲備機(jī)構(gòu)、整個(gè)土地儲備貸款過程良好運(yùn)作；另一方面，嚴(yán)格地方政府性債務(wù)管理，按照政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)審核，其舉債行為和規(guī)模對于超出地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平的，要限制進(jìn)一步擴(kuò)大債務(wù)性融資規(guī)模，降低負(fù)債水平，有效控制政府性債務(wù)規(guī)模的無序擴(kuò)張，規(guī)范土地儲備機(jī)構(gòu)的融資和經(jīng)營，提高土地儲備貸款的透明度，防范因債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)連帶形成財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

土地儲備貸款有其獨(dú)特的特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大部分都是與其特點(diǎn)有關(guān)的，談土地儲備貸款的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是在土地儲備貸款的特點(diǎn)之上來探究的。在理順土地儲備貸款特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并找出有效的解決方式，這是土地儲備貸款健康發(fā)展有效促進(jìn)力量。

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