陳翠芬+肖靖

[摘 要] 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，職工宿舍不再是只屬于醫(yī)院職工的宿舍，房屋產(chǎn)權(quán)和人員居住已發(fā)生很大變化，多數(shù)為醫(yī)院職工居住，一部分為房屋出租，另一部分住房職工已對(duì)外出售。本文從醫(yī)院職工生活區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出生活區(qū)推行物業(yè)管理社會(huì)化的必要性，進(jìn)一步闡述物業(yè)管理社會(huì)化的可行性。

[關(guān)鍵詞]生活區(qū)；物業(yè)管理社會(huì)化；可行性

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.22.056

[中圖分類號(hào)]F299.233.47 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）22-00-01

1 醫(yī)院生活區(qū)基本情況

醫(yī)院生活區(qū)占地1.73公頃，共有多層住宅16棟，住戶414戶，分別建造于20世紀(jì)80-90年代和21世紀(jì)初。醫(yī)院的總務(wù)處和保衛(wèi)科具體負(fù)責(zé)生活區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，并以福利性模式提供服務(wù)，包括小區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、消防管理、房屋維修、綠化美化、水電保障以及配合“文明城市”迎檢等工作。僅僅近四年，醫(yī)院就生活區(qū)的維護(hù)建設(shè)開支達(dá)到兩百多萬元，而職工（住戶）每月僅交納10元的衛(wèi)生清潔費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)用如同杯水車薪。

2 醫(yī)院生活區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 水電改造

由于生活區(qū)部分樓層建成的時(shí)間較長，地下管網(wǎng)、水電設(shè)施等問題較多，在實(shí)行“一戶一表”改造之前，生活區(qū)采用總表計(jì)費(fèi)的方式，居民樓供電設(shè)備老化造成電量損耗，導(dǎo)致居民分電表總記數(shù)與總表記數(shù)不符，差額電費(fèi)均由醫(yī)院承擔(dān)，另外，生活區(qū)內(nèi)偷漏水電現(xiàn)象較為普遍，而且對(duì)于出租戶，收繳水電費(fèi)用也比較困難，醫(yī)院常年為住戶暗貼不少水電費(fèi)用。為了推進(jìn)“一戶一表”改造，去年由醫(yī)院牽頭，總務(wù)處負(fù)責(zé)，在前期做了很多準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取住戶的最大支持和配合，醫(yī)院還對(duì)按時(shí)簽訂改造協(xié)議的住戶給于每戶500元的補(bǔ)貼?！耙粦粢槐怼备脑鞂?shí)現(xiàn)了住戶直接向供電供水部門繳費(fèi)，醫(yī)院無需再承擔(dān)水電費(fèi)的催繳工作，但是各住宅樓除居民用電以外的其它供電設(shè)施及樓道燈，還有綠化用水等公用水，另外單獨(dú)裝表計(jì)量，這部分公攤水電費(fèi)尚由醫(yī)院負(fù)擔(dān)。

2.2 綠化美化、清潔衛(wèi)生方面

為了改善生活區(qū)的居住環(huán)境，2013年醫(yī)院對(duì)生活區(qū)進(jìn)行了綠化改造提升工程，前后開支40萬余元，極大的提高了生活區(qū)的綠地率。但是小區(qū)內(nèi)還是存在扒翻種植、破綠毀綠的現(xiàn)象，醫(yī)院也曾先后幾次對(duì)生活區(qū)扒翻種植的現(xiàn)象予于勸阻，卻效果不佳，最主要的原因就是缺乏物業(yè)管理，無法實(shí)行常態(tài)化的監(jiān)管，因而也就給扒翻種植蔓延提供了機(jī)會(huì)。另外，生活區(qū)在清潔衛(wèi)生方面，只能維持在樓道打掃等簡(jiǎn)單的服務(wù)項(xiàng)目上，無法達(dá)到物業(yè)“有償服務(wù)”的高標(biāo)準(zhǔn)。

2.3 安全保衛(wèi)、消防管理方面

生活區(qū)的安全保衛(wèi)工作是難度最大的工作之一，特別是在沒有專業(yè)的物業(yè)公司管理下，要杜絕生活區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊、搶劫、車輛被劃等治安事件，保衛(wèi)科在管好醫(yī)院工作區(qū)之外，還要兼顧生活區(qū)治安管理，在人力財(cái)力物力方面都有不小的壓力。首先，需要科學(xué)合理地設(shè)置保安崗?fù)?，現(xiàn)生活區(qū)有三個(gè)保安崗?fù)?，一個(gè)崗?fù)び兴膫€(gè)保安輪流值守，近期還準(zhǔn)備新設(shè)一個(gè)崗?fù)?，為了?jié)約人力成本，保安全部聘用勞務(wù)派遣人員，按一個(gè)保安一個(gè)月工資2 000元計(jì)算，一年下來值守生活區(qū)的保安人員開支達(dá)38.4萬元。其次，根據(jù)生活區(qū)的地理環(huán)境和安防薄弱環(huán)節(jié)，建立和完善監(jiān)控系統(tǒng)，才能進(jìn)一步保障住戶的財(cái)產(chǎn)安全。2015年，醫(yī)院花費(fèi)28.63萬元在醫(yī)院重要路口和生活區(qū)建立了高清監(jiān)控系統(tǒng)，生活區(qū)的安全保障工作又向前推進(jìn)了一大步。再次，在車輛停放管理方面，職工對(duì)生活區(qū)停車問題反映比較強(qiáng)烈，一部分職工認(rèn)為小區(qū)車輛亂停亂放，一部分認(rèn)為小區(qū)行路難。一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場(chǎng)地被擠占一空，不僅小區(qū)住戶難以出行，而且已經(jīng)發(fā)生過住戶家中失火，消防車無法通行及時(shí)施救的嚴(yán)重情況。最后，在消防管理方面，據(jù)保衛(wèi)科統(tǒng)計(jì)，生活區(qū)一年的消防管理費(fèi)用大約3 000～4 000元。由于住戶情況復(fù)雜，盡管保衛(wèi)科在火災(zāi)預(yù)防方面做了大量的工作，但仍存在不少的火災(zāi)隱患，近幾年就接連發(fā)生兩起失火事件，由于生活區(qū)沒有實(shí)行物業(yè)化，生活區(qū)的安全事件會(huì)直接影響醫(yī)院文明單位評(píng)審等工作。

3 生活區(qū)推行物業(yè)化的可行性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，住戶對(duì)物業(yè)管理的要求也在不斷提高，現(xiàn)行的管理模式已經(jīng)逐漸顯露出各種弊端，要從根本上解決生活區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，就迫切需要改變現(xiàn)行福利性質(zhì)的管理體制，逐步實(shí)行市場(chǎng)化管理體制，走物業(yè)管理社會(huì)化這條必由之路。為推進(jìn)這項(xiàng)工作，總務(wù)處曾找過物業(yè)公司商談，所有物業(yè)公司均要求按國家規(guī)定繳納首次專項(xiàng)維修基金，完善水電氣戶表設(shè)施，并將其作為簽訂合同的前提條件。在醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)的重視下，生活區(qū)已經(jīng)完成了很多推進(jìn)物業(yè)化的基礎(chǔ)工作，水電的一戶一表改造、停車場(chǎng)的建設(shè)、高清監(jiān)控的安裝等等。另外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，公有住房出售給職工，需按售房款的20%繳納首次專項(xiàng)維修基金。但公司所有宿舍向職工出售時(shí)均帶有不同程度的福利性質(zhì)，現(xiàn)再由住戶交納比較困難。生活區(qū)物業(yè)化將會(huì)改變過去由醫(yī)院物業(yè)管理作為職工福利的做法，需要住戶出資，雖然住戶思想上一時(shí)可能難以接受，但這是市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)。因此，生活區(qū)要推進(jìn)物業(yè)化下一步的工作要點(diǎn)集中在對(duì)住戶的宣傳引導(dǎo)外加醫(yī)院適當(dāng)補(bǔ)貼上，畢竟，生活區(qū)推進(jìn)物業(yè)化決不能僅是醫(yī)院的單向推動(dòng)，還應(yīng)該得廣大住戶的真誠回應(yīng)，變單向推動(dòng)為雙向共管。只有鼓勵(lì)與引導(dǎo)廣大住戶共同參與物業(yè)管理，使住戶自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，同時(shí)充分依靠醫(yī)院的行政領(lǐng)導(dǎo)，才能使生活區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。

4 結(jié) 語

醫(yī)院生活區(qū)物業(yè)管理代管模式，不僅分散和干擾了醫(yī)院的精力，同時(shí)也是不該管、管不好的事。生活區(qū)推行物業(yè)化能夠?yàn)獒t(yī)院降低開支，增加經(jīng)濟(jì)效益，能夠幫助機(jī)關(guān)工作者從生活區(qū)管理繁雜的事務(wù)中解脫出來，還可以有效提升生活區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量，改善住戶的生活環(huán)境。因此，人們要借鑒其他單位職工住宅物業(yè)管理社會(huì)化的有益經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)造條件，加快生活區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化的步伐和進(jìn)程。