■ 中國國土經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)資源專業(yè)委員會會長 王玨林

新型房地產(chǎn)市場發(fā)展的思考

■ 中國國土經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)資源專業(yè)委員會會長 王玨林

我國新型房地產(chǎn)市場大、潛力大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要把握機遇，提供市場需求、消費者需要的產(chǎn)品，聯(lián)合、合作、重組實現(xiàn)共發(fā)、雙贏。

房地產(chǎn)可以劃分為多個行業(yè)、多個市場。目前，在我國的房地產(chǎn)市場中唱主旋律的主要是工業(yè)、商業(yè)和住宅三大地產(chǎn)板塊。這些年這三大市場發(fā)展很快，市場已進(jìn)入到比較成熟的階段。文化、旅游、養(yǎng)老等房地產(chǎn)市場正處在初期，或者說快速發(fā)展階段，大有蓄勢待發(fā)之勢，已經(jīng)從邊緣走到前臺，這類市場筆者定為新型的房地產(chǎn)市場。

一、我國新型房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

制約我國新型房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素很多，主要是發(fā)展基礎(chǔ)條件差、吸引投資環(huán)境不足。下面主要提出幾點：

1.地域劣勢。大部分旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)項目都在城市的邊緣，或遠(yuǎn)離城市，基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施，消費條件、消費環(huán)境明顯短缺和不足。

2.成本回收慢。新型房地產(chǎn)項目的特點是成本高、投資大、利潤回報周期長，項目自行配套的設(shè)施和功能比較多。需要先投入、后回報，大投入、長回報。投資企業(yè)、開發(fā)企業(yè)在項目的選擇上都比較謹(jǐn)慎。

3.消費方式劣勢。商業(yè)地產(chǎn)項目大部分在人口、消費集中的區(qū)域，銷售、運營方式千變?nèi)f化，吸引投資能力比較強。住宅市場需求量比較大，各方面配套都比較全，可以采取短平快銷售方式。旅游、養(yǎng)老等新型房地產(chǎn)項目大部分銷售模式，都以租賃形式體現(xiàn)，不僅消費群體、銷售方式有局限；而且利潤回報率低、周期比較長。

4.政府關(guān)心和支持不夠。我國是旅游大國，各地都有很多旅游資源，許多城市也將旅游業(yè)作為主要的發(fā)展產(chǎn)業(yè)。許多城市，尤其是中小城市都在打旅游經(jīng)濟(jì)這張牌。但怎樣打、如何打好這張牌并不清楚。新型房地產(chǎn)市場發(fā)展需要政府創(chuàng)造投資環(huán)境、增加吸引投資的能力，出臺支持企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。

二、我國新型房地產(chǎn)市場發(fā)展的機遇

我國目前處在工業(yè)化發(fā)展的中期，家庭收入、人均收入增幅處在比較快、比較穩(wěn)定的時期，為旅游、養(yǎng)老等新型房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了條件，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展提供了機遇。

1.國家非常重視新型房地產(chǎn)市場發(fā)展。近幾年，國家相繼制定了文化、旅游、養(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，出臺了許多支持新型房地產(chǎn)市場發(fā)展政策。2012年，國務(wù)院印發(fā)了《文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》；2015年，中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于推動國有文化企業(yè)把社會效益放在首位，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的指導(dǎo)意見》；2013年，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游和消費的若干意見》；2014年，國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》；2013年，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》等?？梢姡瑖曳浅ＶС中滦彤a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，每一項政策都有具體的支持政策和具體措施。

2．農(nóng)業(yè)土地改革為新型房地產(chǎn)市場提供了更大的發(fā)展空間。農(nóng)村土地改革主要有三項工作—確權(quán)、轉(zhuǎn)讓和市場：確權(quán)就是對農(nóng)民的土地、房屋進(jìn)行登記、發(fā)證，明確財產(chǎn)所有權(quán)；轉(zhuǎn)讓就是農(nóng)民可以將承包地自主、自由地轉(zhuǎn)讓；市場就是建立適合農(nóng)村土地交易的大市場，來確保農(nóng)村土地的價值和農(nóng)民的利益。農(nóng)村土地改革后，能夠整合出許多建設(shè)用地資源，按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定農(nóng)村的有些建設(shè)用地可以規(guī)劃為養(yǎng)老和旅游用地，為旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更多的資源。

3．國家重點支持的特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)助力旅游業(yè)發(fā)展。到2020年，在全國要建成1000個特色產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)，這些產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)很多都要發(fā)展為旅游產(chǎn)業(yè)。近年來，我國旅游市場十分火爆，國內(nèi)旅游人數(shù)每都以10%以上遞增，入境游入數(shù)每年都以5%以上遞增。現(xiàn)在的旅游消費方式也發(fā)生了很大變化，已經(jīng)從觀光到休閑度假階段；已經(jīng)從跟團(tuán)行，進(jìn)入到自由行時期，對吃住行、游玩消費要求有明顯的變化。但我國大部分旅游設(shè)施、旅游賓館、旅游服務(wù)等都存在明顯短缺和不足。特色旅游小鎮(zhèn)為中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了投資、開發(fā)、發(fā)展的最好機遇和展示平臺。

4．養(yǎng)老支持政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。我國的旅游業(yè)要提供更多、更好的服務(wù)和旅游環(huán)境；我國的養(yǎng)老業(yè)當(dāng)前主要應(yīng)解決床位不足，設(shè)施、服務(wù)不完善的問題。目前我們國家已經(jīng)進(jìn)入到老年化時期，到2012年，我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。但目前在一些大城市養(yǎng)老院、養(yǎng)老服務(wù)短缺，已經(jīng)成了社會問題。為解決老有所依、老有所養(yǎng)、老有所樂問題，國家加大了支持和扶持力度。國務(wù)院要求，各地要將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地?？梢砸婪ㄊ褂脟杏杏媱潉潛芡恋鼗蛘咿r(nóng)民集體所有的土地。在稅收、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面都有明確的要求。我國當(dāng)前的養(yǎng)老是一個大產(chǎn)業(yè)、有一個大市場。

5．進(jìn)入新型房地產(chǎn)市場是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。一般大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為重點，即使參與一些旅游、養(yǎng)老項目開發(fā)，也是以高端為主。但我國旅游、養(yǎng)老項目市場缺少的是中、低端項目，大眾群體消費得起而且喜歡的。在大城市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策收緊，中小城市庫存壓力很大，市場競爭越趨激烈的形勢下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇參與新型房地產(chǎn)項目是明智之舉。但做這類項目前期要對市場開展研究，策劃好方案、規(guī)劃好項目、利用好周邊的資源。

在我國新型房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的有利時機，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采取互助、聯(lián)合、合作和利用PPP方式，開辟新天地。

三、我國新型房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵要素和成功路徑

1．關(guān)鍵要素。新型房地產(chǎn)歸根結(jié)底是商業(yè)項目，一定要尊重市場發(fā)展特點，遵循商業(yè)化運作規(guī)律，借鑒商業(yè)地產(chǎn)市場化模式。中國新型房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，要重視以下幾個關(guān)鍵要素：①以市場為導(dǎo)向。聚焦于客戶群體需求，創(chuàng)造競爭力優(yōu)勢，平衡穩(wěn)定增長與逐利本能的沖突。②以理念為統(tǒng)領(lǐng)。要有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，精研專業(yè)化開發(fā)技能，用文化和品質(zhì)帶動人氣，樹立精致品牌，打造地產(chǎn)價值，得到經(jīng)濟(jì)回報。③頂層設(shè)計事關(guān)成敗。新型房地產(chǎn)一定要有頂層設(shè)計，先商業(yè)后地產(chǎn)，整體布局，明確主題。④運作策略關(guān)乎項目命運。根據(jù)項目實際情況，精心策劃，因地制宜，運作得當(dāng)，才能成功打造可持續(xù)發(fā)展的新型房地產(chǎn)項目。

2．成功路徑。充分考慮國家和地方的政策傾向，社會發(fā)展需要和資源條件、人力狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，新型房地產(chǎn)企業(yè)要想運營成功，要遵循以下幾條路徑：①品牌化。新型房地產(chǎn)本質(zhì)上是為人服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，品牌是產(chǎn)品最重要也最有力的說明，也是產(chǎn)品被信任的最好保障。當(dāng)前信息爆炸的形勢下，品牌營銷難度很大，但是新型房地產(chǎn)要想可持續(xù)發(fā)展，品牌化是一個必要方向。②數(shù)據(jù)化。數(shù)據(jù)可能是未來互聯(lián)網(wǎng)最核心的部分，如何從海量數(shù)據(jù)中提取有價值的信息非常重要。只有利用數(shù)據(jù)并讓其“說話”才能創(chuàng)造價值。 數(shù)據(jù)化讓人與自然、人與人之間更加貼近，數(shù)據(jù)的收集和積累能實現(xiàn)項目和企業(yè)的增值。 ③標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)從項目開發(fā)流程、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品營銷到產(chǎn)品管理都需要標(biāo)準(zhǔn)化。諸多房地產(chǎn)企業(yè)飽受早期的差異化開發(fā)模式之苦，因此標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式成了降低開發(fā)成本、提高開發(fā)效率、實現(xiàn)規(guī)模效益的有效路徑。④個性化和定制化。標(biāo)準(zhǔn)化雖然效率很高，但是難以滿足個性化需求，也很難保證客戶群體的滿意度。個性化和定制化是未來很有潛力的發(fā)展方向，更利于新型房地產(chǎn)的傳播和發(fā)展。

新型房地產(chǎn)代表—文旅養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)

新型房地產(chǎn)代表—文旅養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)已經(jīng)成為新的市場風(fēng)口。中國核心大城市逆城市化的購房需求溢出效應(yīng)、地產(chǎn)商繼續(xù)新的增長細(xì)分市場以及政策導(dǎo)向和政策推動都成為了旅游小鎮(zhèn)爆發(fā)的核心動力。大規(guī)模城市建設(shè)已經(jīng)結(jié)束，中國大城市已經(jīng)進(jìn)入城市更新時代，結(jié)合火爆的旅游市場，轉(zhuǎn)向核心城市周邊的小鎮(zhèn)開發(fā)充分迎合休閑游消費爆發(fā)性增長需求。

（鄒毅，復(fù)世投資創(chuàng)始合伙人，著名房地產(chǎn)評論家）