王小

[摘要]隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體系的不斷完善，金融業(yè)的貸款業(yè)務(wù)逐漸向個人全面開放，個人貸款的業(yè)務(wù)品種和業(yè)務(wù)范圍如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，尤其是個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展更快。我國個人住房貸款業(yè)務(wù)在其發(fā)展的同時，存在的問題及競爭形勢也不容樂觀，在一定程度上阻礙了個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，要持續(xù)快速發(fā)展，須理順和解決一系列的制約因素。文章從分析目前我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀入手，指出存在的問題，并著重針對商業(yè)銀行如何發(fā)展好個人住房貸款業(yè)務(wù)提出思考及相應(yīng)對策，以促進這一業(yè)務(wù)的良性快速發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]發(fā)展現(xiàn)狀；個人房貸；制約因素；政策措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201650084

1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

個人住房貸款是在銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展壯大的，是銀行的業(yè)務(wù)特色和一個重要品牌，目前約占全國70%的市場份額，是其信貸資產(chǎn)中涉及面最廣、質(zhì)量最好的品種之一。目前各商業(yè)銀行爭相開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)，競爭越來越激烈，紛紛提出更加優(yōu)惠的政策、更優(yōu)質(zhì)快捷的服務(wù)，爭奪分享個人住房貸款市場的一杯羹。發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的前景和空間十分樂觀和廣闊。

11個人住房貸款與公司貸款業(yè)務(wù)相比，具有無可比擬的優(yōu)勢

住房貸款期限最長達30年，利率低，手續(xù)簡便，不存在轉(zhuǎn)貸、貸新還舊的問題，客戶負擔(dān)費用少，銀行綜合經(jīng)營成本低；公司貸款一般則在5年以下，利率高，經(jīng)常辦理轉(zhuǎn)貸、貸新還舊，每轉(zhuǎn)一次，都要支付相應(yīng)的評估、保險、抵押登記、公證等費用，手續(xù)煩瑣，客戶支出的費用大，銀行從經(jīng)辦部門到審批部門，都要投入相應(yīng)的人力和資源，綜合經(jīng)營成本高。

個人住房貸款涉及面廣，風(fēng)險分散且風(fēng)險程度相對較小，社會效應(yīng)大，有利于擴大銀行輻射影響和廣泛吸收存款，也有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，給銀行帶來穩(wěn)定的客戶群體和長期穩(wěn)定的效益；公司貸款的風(fēng)險則相對集中，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，給銀行造成的損失慘重。

12國家實施了新的個人住房分配政策

從2000年開始，國家實施新的個人住房分配政策，正式停止福利分房，實行貨幣化分配。這一政策將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠影響，國家鼓勵個人買房和建房，發(fā)放個人住房貸款可以刺激房地產(chǎn)消費市場，擴大內(nèi)需，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策。

13一段時期內(nèi)，個人住房貸款將是個人貸款業(yè)務(wù)的龍頭

隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)的資金需求主要通過發(fā)行股票、債券等直接融資方式解決，對貸款需求很少，但銀行對此爭奪十分激烈；一般的中小企業(yè)由于其經(jīng)營管理、抗風(fēng)險能力等方面的問題，很難得到銀行貸款。因此，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)有面臨萎縮的趨勢。目前個人貸款業(yè)務(wù)如耐用品消費貸款、信用卡消費貸款、汽車消費貸款、助學(xué)貸款、旅游貸款、個人住房貸款、裝修貸款、綜合消費貸款等紛紛出臺，發(fā)展勢頭迅猛，社會效應(yīng)大。所有這些，在目前和相當長的一段時期內(nèi)，個人住房貸款是個人貸款業(yè)務(wù)的龍頭；誰抓住了這個龍頭，誰就占領(lǐng)了個人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的制高點。

2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險

按照金融學(xué)有關(guān)理論，風(fēng)險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。由于個人房貸持續(xù)期較長（最長30年），在理論上其實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性更大。一般而言，個人房貸業(yè)務(wù)會存在以下風(fēng)險。

一是信用風(fēng)險，即借款人在還款期內(nèi)由于失業(yè)或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況；二是流動性風(fēng)險，由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，造成商業(yè)銀行面臨流動性不足的情況；三是操作風(fēng)險，由于存在不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件而給商業(yè)銀行造成損失的情況；四是利率風(fēng)險，由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，由于整個房地產(chǎn)市場大幅下降，房產(chǎn)價格貶值造成銀行損失的情況；六是政策風(fēng)險，由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)受到影響的情況。

21信用風(fēng)險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風(fēng)險

目前我國的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風(fēng)險判斷。一方面，國外的金融危機已經(jīng)逐步影響到我國的實體經(jīng)濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導(dǎo)致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導(dǎo)致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險；另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。其中個人信用風(fēng)險又分為：一是購房者由于收入水平下降，無力償還貸款。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20～30年，（2007年我國個人房貸平均貸款年限最短的西部地區(qū)149年），在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。二是購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款，購房者對市場的估計不足，進行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例不小，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大。

22流動性風(fēng)險，個人房貸引發(fā)的銀行整體流動性風(fēng)險并不明顯，但局部值得關(guān)注

商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截至2007年年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于像我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過20%也不會出現(xiàn)太大風(fēng)險。但對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。

23操作風(fēng)險，普遍存在，應(yīng)引起銀行高度關(guān)注

由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風(fēng)險漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應(yīng)對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現(xiàn)實上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動，甚至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風(fēng)險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風(fēng)險，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金。

上面的分析告訴我們，個人房貸風(fēng)險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人房貸風(fēng)險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應(yīng)的措施，個人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展終會給我國的商業(yè)銀行積累巨大的風(fēng)險隱患。

3防范和控制我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施

要防范和控制我國商業(yè)銀行在個人房貸業(yè)務(wù)上面臨的風(fēng)險，首先，頒布通過房地產(chǎn)市場相關(guān)管理部門充分協(xié)商制定的《房地產(chǎn)管理條例》，從法律高度規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，在充分調(diào)研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎(chǔ)上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個人住房貸款應(yīng)遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業(yè)機構(gòu)和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監(jiān)管，規(guī)范銀行個人房貸業(yè)務(wù)市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認識。正如一枚硬幣有正反兩面，個人房貸業(yè)務(wù)同樣如此。從一個側(cè)面來講，個人房貸屬于符合我國持續(xù)的產(chǎn)業(yè)政策的配套金融產(chǎn)品，屬于我國商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和利潤增長點，銀行絕不可錯過發(fā)展的良好時機；但從另一個側(cè)面來看，個人房貸并非無風(fēng)險資產(chǎn)，目前情況下面臨的系列風(fēng)險不容忽視。對此，我國的商業(yè)銀行應(yīng)該有足夠清醒的認識，面對困境，正視重視風(fēng)險，多想對策。除此之外，加快推進以下方面的革新。

31加大金融改革，穩(wěn)妥引進新的金融商品

盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風(fēng)險，以及作為處理房地產(chǎn)危機的金融工具。

32推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險，應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求；另一方面，貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當提上日程。

33強化內(nèi)控制度建設(shè)

按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風(fēng)險控制政策。根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責(zé)和考核標準，并強化貸款操作過程的監(jiān)督管理。

34推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度

將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險公司，投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。

風(fēng)險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設(shè)，嚴密內(nèi)控監(jiān)督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，防范和控制風(fēng)險是水到渠成的事。

4結(jié)論

本文通過對我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險進行較為詳細的介紹以及分析，在了解各種風(fēng)險的基礎(chǔ)上，給出了各種防范和控制的政策措施對癥下藥，旨在促進我國的商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)能夠更快、更安全地發(fā)展。

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