楊惠

摘要：針對城鎮(zhèn)土地定級評估與農用地土地估價從估價的目的、方法、原理等方面的差異進行分析，目的是為當前全國城鎮(zhèn)土地基準地價更新工作及全國農用地定級估價平衡工作順利開展提供參考。

關鍵詞：城鎮(zhèn)土地；農用地；定級評估

中圖分類號：F301.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01

農用地指的是為生產生物產品及相關服務的農業(yè)用地，主要特點是發(fā)揮土壤的作用，為植物生長提供所需養(yǎng)分，進行農用地定級估價時，按照土地獲益大小及生產合格生物產品數(shù)量作為依據(jù)。城鎮(zhèn)土地定級估價是利用土地空間場所、區(qū)位等功能進行生產活動，根據(jù)收益、自然及經濟屬性進行定級與估價。農用土地和城鎮(zhèn)土地之間存在本質的區(qū)別，因此在進行定級與評估時各有側重，實際工作中，只有對這些側重點清楚認識，只有這樣，定級與評估的準確性才能得到根本性提高，同時也能夠提升城鄉(xiāng)土地管理的水平。文章基于城鎮(zhèn)與農村土地定級與評估的目的、方法、原理等方面，分析二者之間的差異，為全國城鎮(zhèn)土地和農用地定級、估價提供依據(jù)。

一、城鎮(zhèn)土地與農用地定級估價目的比較

農用地定級估價的最終目的是實現(xiàn)土地的有效管理，促進農業(yè)產業(yè)結構的優(yōu)化調整，為農田抵押、承包、出租、拍賣等提供科學的依據(jù)，同時也是土地整理工作開展的經濟與技術依據(jù)，為農用地規(guī)劃、基本農田保護區(qū)劃定等提供參考，也能夠對城鎮(zhèn)建設中對農用地的侵占提供科學合理的控制依據(jù)，加強了耕地的保護。城鎮(zhèn)土地定級的最主要目的是為估價進行服務，涵蓋于地籍管理之內，城鎮(zhèn)土地定級估價為城鎮(zhèn)土地的合理利用提供依據(jù)，為相關部門計劃、規(guī)劃及使用提供服務，并且為交易底價、標定地價、土地租金、出讓價格等的制定提供依據(jù)。

二、城鎮(zhèn)土地與農用地定級估價原理比較

1.農用地定級估價原理

首先，馬克思提出土地所有權是一切形態(tài)地租的基礎，而地租的資本化通過土地價格體現(xiàn)出來，也就是說：地價=地租/土地還原利率。根據(jù)地價產生的條件及原因，馬克思提出三種地租形態(tài)：級差、絕對、壟斷。級差地租指的是對土地生產條件比較好的土地進行利用所產生的超額利潤，級差地租受土地位置、土地肥沃程度、連續(xù)投入資本所產生的勞動生產率的影響。土地作為農業(yè)生產資料可以為所有者帶來利益，而土地的位置優(yōu)劣、肥沃程度對利益的大小會產生直接影響，因此就產生級差收益，從而形成不同級別和價格的土地。其次，將空間區(qū)域的綜合體稱之為區(qū)位，包含交通、經濟、自然等地理區(qū)位。區(qū)位論是關于經濟活動空間組織優(yōu)化的人類活動的學問。將獲取級差地租的多少，作為不同農用地最佳區(qū)位的衡量標準之一，農業(yè)區(qū)位論的出現(xiàn)，最早是針對土地利用布局等問題進行反應，所以區(qū)位論在實際應用中，對農業(yè)土地利用可以進行科學的指導，其影響的主要方面是土地質量的優(yōu)劣及價格的高低。最后，生物產品的生產是農業(yè)生產的目的，要求要具備一定的自然條件，例如水利條件、氣候條件及土壤條件等，種植品種則以農業(yè)經濟學進行指導，因此農業(yè)生產需要借助相關理論來指導，并非想種植什么就能種植什么。因此，在農用地定級評估中，自然條件的適宜程度是衡量的主要標準之一。

2.城鎮(zhèn)土地定級估價理論

進行城鎮(zhèn)土地定級與估價中，同樣適用馬克思地價理論、地租理論及區(qū)位論。由于土地本身具有差異，如質量優(yōu)劣、區(qū)位便捷性等，不同的土地帶來的收益也不同，因此在馬克思地租理論應用中，區(qū)位論在城鎮(zhèn)土地定級估價應用中，以韋伯的工業(yè)區(qū)位論為典型，其指出了工業(yè)生產用地布局問題，如克里斯塔勒中心理論，對如何有效的組織城鎮(zhèn)商業(yè)布局進行了說明，這些布局對土地級別與估價會產生直接的影響。所以在城鎮(zhèn)土地定級與估價中，可作為指導理論應用。

三、城鎮(zhèn)土地與農用地定級估價方法比較

1.農用地定級估價方法

對農用地進行定級時，主要包含三種方法：樣地法、因素法及等別修正法。所謂等別修正法，指的是對農用地進行分等，在此基礎上，通過參選修正因素、耕作便利系數(shù)及區(qū)位系數(shù)進行參數(shù)修正，可得到某一區(qū)域的土地級別。樣地法實在對標準樣地先確定的基礎上，然后制作樣地屬性質量分加減規(guī)則表，在規(guī)則表制作以后，將農用地定級評價單元屬性和規(guī)則表進行一一對比，然后進行各項的加減分處理，最后對處理結果進行綜合后，得到農用地質量分，根據(jù)質量分對農用地級別進行劃分。因素法是基于農用地的利用要求，對社會經濟因素、自然因素進行相應的選擇，利用定級數(shù)學模型，綜合評定農用地級別。由于農業(yè)生產在農業(yè)發(fā)展的過程中，具有自身獨特的特征，因此在定級指標的確定中，要合理進行選擇。

2.城鎮(zhèn)土地定級估價方法

均質區(qū)域法與因素法是城鎮(zhèn)土地的兩種定級方法，與農用地因素法定級相同，只是在評價因素方面與農用地有所差異。均質區(qū)域法是按照類似的自然經濟條件，將交易價格相近的或同一區(qū)域的區(qū)劃為同一區(qū)域，按照均質區(qū)域間土地條件好壞及地價差異進行級別劃分。

城鎮(zhèn)土地估價時，采用的方法也比較多，主要包含市場比較法、基準地價修正法、成本法、剩余法及收益還原法等。宗地地價與基準地價是體系中包含的兩種地價模式，與農用地的概念相比，城鎮(zhèn)土地宗地地價完全不同，城鎮(zhèn)土地具有自身獨特的特點和要求，進行基準地價評價時，主要包含政府對城鎮(zhèn)均質低于、各級土地、住宅、商業(yè)、工業(yè)等土地類型進行評估的土地使用權平均價格，使用年限為法定最高出讓年限，政府或其委托其他機構進行評估，政府對評估結果進行認可。因此，進行定級評估時，對二者利用要求的不同重點考慮，對評估方法正確選擇應用。

四、結語

綜上所述，隨著經濟的發(fā)展，在對城鎮(zhèn)土地及農用地進行定級估價時，應該著眼于長遠利益，盡管城鎮(zhèn)土地和農用地之間存在差異，但二者的利用價值均比較寬泛，所以，進行定級估價時要對各自的重點進行把握，使定級估價更加準確，從而使我國的土地管理控制效率得到提高。

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