趙小玉

摘 要：項(xiàng)目的可行性研究是指在投資前，對技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、產(chǎn)品銷售等方面，從法律、環(huán)保、社會等各個角度，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，并且作出可行與否的結(jié)論。項(xiàng)目的可行性研究是項(xiàng)目前期階段工作的核心內(nèi)容，而項(xiàng)目融資對于項(xiàng)目可行性研究的有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到投資建設(shè)項(xiàng)目的成敗。本課題就西安百寰國際商城項(xiàng)目的資金來源、項(xiàng)目資金籌措的渠道、項(xiàng)目資金的收益、規(guī)避可預(yù)見風(fēng)險等作了詳細(xì)的研究，以使項(xiàng)目有足夠的資金、面臨最小的融資風(fēng)險順利開發(fā)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目；融資；可行性研究

一、引言

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長，人們的思維以及創(chuàng)新度在不斷提升，項(xiàng)目的融資方式以及融資技術(shù)也在不斷提高。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者在考察市場經(jīng)濟(jì)國家的企業(yè)融資行為過程中，得出這樣的結(jié)論，認(rèn)為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的最優(yōu)順序是：先是內(nèi)部融資，然后是發(fā)行債券，最后才是發(fā)行股票。這一理論被西方各國企業(yè)的融資行為所證實(shí)。從英國、美國、德國、加拿大、法國、意大利、日本等西方七國平均水平來看，內(nèi)部融資比例高達(dá)55.71%，外源融資比例為44.29%；而在外源融資中，來自金融市場的股權(quán)融資占融資總額的10.86%，而來自金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)，融資債務(wù)則占32%。對于中小企業(yè)來說，融資難是一個世界性的問題，從發(fā)達(dá)國家地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，政府的積極參與是解決這個難題的有效手段，他們主要通過設(shè)立專門的中小企業(yè)部門，從稅收優(yōu)惠、金融扶持、擔(dān)保體系、財政支出法律法規(guī)等幾個方面對中小企業(yè)進(jìn)行扶持。

Steve Bergsman在《房地產(chǎn)金融學(xué)》中得出，房地產(chǎn)投資信托基金對股市乃至全國經(jīng)濟(jì)都有重要影響作用。赫特和布洛的《管理投資學(xué)》中談到企業(yè)融資問題，主要是選擇管理和外來投資，通過合并，收購和具體項(xiàng)目的資金籌措，以及研發(fā)內(nèi)部投資。我國房地產(chǎn)資金主要來源于房地產(chǎn)投資商、房地產(chǎn)公司經(jīng)營者自身積累的資金和向銀行貸款、政府發(fā)放的各類補(bǔ)助資金以及相應(yīng)的優(yōu)惠政策。近幾年，我國的房地產(chǎn)資金主要來源于房地產(chǎn)投資商、房地產(chǎn)公司經(jīng)營者自身積累的資金和向銀行貸款、政府發(fā)放的各類補(bǔ)助資金以及相應(yīng)的優(yōu)惠政策。丁健等按照融資方式按照融資對象，定義分類了權(quán)益性融資和債務(wù)性融資。

吳靜在《發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金拓寬地產(chǎn)融資渠道》一文中提出，我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等所占比例較小。

本文就西安百寰國際商城項(xiàng)目的資金來源、項(xiàng)目資金籌措的渠道、項(xiàng)目資金的收益、規(guī)避可預(yù)見風(fēng)險等作了詳細(xì)的研究，以使項(xiàng)目有足夠的資金、面臨最小的融資風(fēng)險順利開發(fā)運(yùn)行。

二、研究內(nèi)容

1.國際商城項(xiàng)目概況及融資狀況

西安百寰國際商城項(xiàng)目是由西安百寰建材有限責(zé)任公司投資興建，項(xiàng)目是以商務(wù)寫字樓與時尚購物中心于一體的商業(yè)綜合體，其中1-6層為商業(yè)樓，7-32層為高端寫字樓，地下3層為配套地下車庫以及人防設(shè)施等。項(xiàng)目計劃總投資4.2億元，項(xiàng)目共占用規(guī)劃土地面積12000m2，建筑面積11萬平米。該項(xiàng)目根據(jù)規(guī)定作了相應(yīng)的環(huán)境影響評價，最終給出了環(huán)境可行性評價結(jié)論。項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計為2年，2013年開工，2015年5月底竣工。目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷許可證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證以及開工證）。

西安百寰建材實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司成立于1997年。公司是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、市場開發(fā)、房屋和市場經(jīng)營設(shè)施租賃、市場物業(yè)管理等多元化企業(yè)。目前主要經(jīng)營的特色建材品種有石材、櫥柜、鋁型材等。因此，做好百寰國際商城項(xiàng)目與其他正在運(yùn)營的項(xiàng)目的資金的協(xié)調(diào)是百寰建材實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司要慎重考慮的問題。西安百寰國際商城項(xiàng)目總投資4.2億元，其中環(huán)保投資530萬元。商城項(xiàng)目在定義上屬于項(xiàng)目融資，和其他中小型房地產(chǎn)一樣，主要依賴銀行貸款來進(jìn)行項(xiàng)目融資。本項(xiàng)目作為商業(yè)寫字樓，它最后的收益是來自租金收益，因此，依次來作為日后的還款基礎(chǔ)，導(dǎo)致還款周期長，進(jìn)而會增加投資成本。

2.國際商城項(xiàng)目融資存在的問題

第一，融資渠道單一。西安百寰國際商城同其他的房地產(chǎn)一樣，前期投資都是依賴于銀行貸款。項(xiàng)目及其利潤來自于定金，前期投入大、投資回收周期長以及高風(fēng)險的特點(diǎn)。對于西安百寰來說，它的貸款銀行的追索權(quán)是對公司發(fā)起人的全額追索，風(fēng)險承擔(dān)者也是公司發(fā)起人，債務(wù)影響也是進(jìn)入公司發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表，影響公司發(fā)起人的信用度。所以，百寰國際僅僅依賴銀行貸款風(fēng)險太大，并且會影響公司其他項(xiàng)目的運(yùn)營。

第二，融資方式及融資金融創(chuàng)新太少。就資金問題而言，當(dāng)前許多中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商均面臨融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張等問題，因此系統(tǒng)研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道就顯得很有必要。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來源于銀行貸款，這也是西安百寰國際項(xiàng)目資金的主要來源。

第三，相關(guān)的法律法規(guī)不完善，影響融資拓展渠道。在項(xiàng)目融資方面，國家、地區(qū)和部門頒布了很多相應(yīng)的法律、法規(guī)來規(guī)范、約束項(xiàng)目融資中出現(xiàn)的行為以及保障各方的利益不受損害。但是，目前還有一些體系、規(guī)范或者規(guī)定沒有具體到位，這會使得投資商或者承建方等的利益受到損害。在房地產(chǎn)融資的過程中，新出現(xiàn)了很多的融資工具，如果沒有相應(yīng)的法律制度來進(jìn)行規(guī)范、約束融資行為，就很有可能被動使承建方、投資方、施工方等等的利益不能得到相應(yīng)的保障。因此，必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范，以此來使工程能順利籌得資金并且實(shí)施運(yùn)行。

3.國際商城項(xiàng)目融資的對策

首先，加強(qiáng)對項(xiàng)目融資方式審批政策的研究。項(xiàng)目融資方式的不同，相應(yīng)的審批政策也不完全相同，加強(qiáng)對項(xiàng)目融資方式審批政策的研究對項(xiàng)目融資有很重要的意義。

項(xiàng)目融資審批政策的研究應(yīng)考慮以下幾個方面：

第一：項(xiàng)目銀行貸款應(yīng)多加考慮國家在收益與還貸等方面扶持力度及風(fēng)險低的項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目得到政府批準(zhǔn)的可能性則更大。

第二：未經(jīng)批準(zhǔn)的新開工項(xiàng)目，難以進(jìn)行銀行貸款，因此，企業(yè)應(yīng)該遵守投資項(xiàng)目政策程序流程，經(jīng)批準(zhǔn)后再進(jìn)行開工。

第三：我國政府應(yīng)該更加清晰的明確各職能部門的職責(zé)、權(quán)限以及明確項(xiàng)目審批程序，以便項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在短時間內(nèi)辦好各種貸款手續(xù)，得到貸款，項(xiàng)目順利開工。

其次，加強(qiáng)對項(xiàng)目融資方式具體問題的研究。融資方式是指為籌集資金所采取的方式方法以及具體的手段和措施，同一資金來源渠道，可以采取不同的融資方式；同一融資方式可以運(yùn)用于不同的資金來源渠道。制訂融資方案時，不僅要求明確的資金來源渠道，還必須有針對該資金來源渠道切實(shí)可行的融資方式，合理優(yōu)化的手段和措施。

最后，提高項(xiàng)目發(fā)起人的信譽(yù)度，加強(qiáng)對項(xiàng)目融資專門人才的培養(yǎng)。一般的工程項(xiàng)目部需要成立專門的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作，由于項(xiàng)目是項(xiàng)目發(fā)起人為項(xiàng)目實(shí)施而專門成立的公司。本商城項(xiàng)目從定義和性質(zhì)上屬于項(xiàng)目融資，項(xiàng)目融資在融資方面是單獨(dú)存在的融資主體，因此，為此項(xiàng)目所籌得的所有資金只能用于此項(xiàng)目，進(jìn)而，因項(xiàng)目融資而產(chǎn)生的債務(wù)也是不以公司發(fā)起人的信用和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的，項(xiàng)目的償債能力也是根據(jù)項(xiàng)目本身的資產(chǎn)以及最后的收益來決定的。但是，如果項(xiàng)目發(fā)起人在之前有做過成功的項(xiàng)目，并且有良好的項(xiàng)目把控能力和有承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險的能力以及信用度，就可以更有說服力去說服投資者參與項(xiàng)目投資。

三、結(jié)論

西安百寰國際商城項(xiàng)目的融資通過三種融資方法來解決：第一，權(quán)益性資金。第二，銀行貸款。第三，就是找信托公司。通過以上三種方式籌得項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，但同時也要做好各項(xiàng)手續(xù)審批的準(zhǔn)備工作，清楚審批政策以及審批程序，減少審批的時間，以降低融資成本。為了降低融資風(fēng)險，在做融資方案的同時也應(yīng)該做好投資人沒有及時出資或者突然撤資、銀行沒有及時發(fā)放貸款的各種應(yīng)急方案，規(guī)避可能的風(fēng)險，更有利于項(xiàng)目的順利開發(fā)以及運(yùn)行。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)目前都過渡的依賴銀行貸款，可以嘗試其他融資方法以及融資渠道來解決資金問題，希望西安百寰的融資方法能為其他項(xiàng)目帶來可供參考的地方。

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