左靜

【摘 要】收益法是現代土地估價體系的基本估價方法，目前只在我國城鎮(zhèn)土地估價中采用，并沒有被應用到征地補償估價中。我國現行的法定征地補償方法為年產值倍數法，采用該方法計算的征地補償費脫離土地市場和真實地價。確立市場化征地補償機制應考慮使征地補償的經濟內涵回歸土地價格。收益法不僅適宜城市土地估價，同樣也適宜農村土地估價尤其是征地補償估價，應成為征地補償估價體系的重要補充。

【關鍵詞】收益法；征地補償；購買年法

一、收益法及其基本原理

2014年，我國發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》確立了城鎮(zhèn)土地估價的技術原則與估價方法體系，將收益法作為城鎮(zhèn)土地估價的主要方法。采用收益法評估土地價格的可信度在于土地純收益、土地還原率的準確程度。由于估價結果對土地還原率具有較強的敏感性，所以，合理確定土地還原率便成為土地估價的重點和難點。確定土地資本化率的基本方法包括比率法、累加法和排序插入法。比率法是指選擇3宗以上與估價對象相似的土地交易實例，以其土地純收益與其土地價格的比率測算還原率；累加法是指采用安全利率加風險調整值的方法求取土地還原率，即土地還原率=安全利率+風險調整值，其中安全利率一般選用國債年利率或銀行定期存款年利率，風險調整值一般根據待估宗地所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場因素確定；排序插入法是將各種相關類型投資的收益率與風險按照大小排序，分析判斷待估宗地所對應的范圍進而確定土地還原率。在上述方法中，累加法是土地估價師經常采用的方法，通常采用中國人民銀行一年期存款基準利率加風險報酬率求得。但由于對風險報酬率的把握程度不同，存在一定程度的人為因素。

二、收益法在舊中國土地估價史上的應用

購買年法在我國土地估價史上曾長期存在。從歷史資料上看，明、清兩代乃至民國時期都采用購買年法評估農村地價，表1所示為1934年我國各省民田地價、地租及購買年的統(tǒng)計資料。我國在民國時期農地購買年偏低，一般為8—9年，有的地區(qū)僅為4—5年，主要原因是當時民間借貸利率偏高造成土地還原率偏高，進而導致購買年數偏低。

資料來源：國民政府主計處《中國租佃制度之統(tǒng)計分析》（谷租是以谷物繳納的地租；錢租是以貨幣繳納的地租；分租是按比例繳納的地租。）

三、收益法應用于我國征地補償估價的思考

我國現行法定的征地補償價格的測算方法為年產值倍數法?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費以及地上附著物補償費。土地補償費（同安置補助費）的計算公式為：土地補償費=土地年產值×補償倍數。2005年以后我國開始實施征地補償新標準，即征地統(tǒng)一年產值標準與征地區(qū)片綜合地價標準。征地統(tǒng)一年產值標準將年產值由法定的被征土地年產值轉變?yōu)閰^(qū)域性的標準年產值，征地區(qū)片綜合地價標準將土地補償與安置補助合在一起成為綜合補償，即征地區(qū)片價等于土地補償費與安置補助費之和。新標準與法定標準并沒有本質的區(qū)別，只是強化了征地補償的標準性和綜合性，而現行征地補償制度與當今社會深層次的矛盾并沒有解決，即在市場經濟條件下如何確立市場化征地補償問題。因此，建立市場化征地補償制度、確立市場化征地補償方法是解決問題的根本途徑。

在確立市場化征地補償方法的途徑中，實行城鄉(xiāng)一體化土地估價體系是切實可行的，即將城鎮(zhèn)土地估價采用的市場法、收益法、剩余法等應用于農村征地補償估價，但對農村土地征收的具體情況應進行相應的調整。在征地補償市場尚未建立的初期，采用市場法估價存在一定的局限性，收益法將成為征地補償價格評估的主要方法，尤其是購買年法應成為征地補償價格評估的重要補充。

購買年法與我國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中采用收益法測算土地價格的主要區(qū)別在于購買年數與土地還原率的取得途徑不同。采用收益法評估土地價格采用的土地還原率通常高于銀行利率，一般采用安全利率（如銀行存款利率）加一定的風險調整值來取得。增加風險調整值的原因是由于土地市場的波動使土地投資存在風險，通過在安全利率基礎上增加風險補償率可以增大土地還原率，進而降低土地價值達到吸引土地投資者購買土地的目的。購買年法可直接采用銀行存款利率作為土地還原率并將其倒數轉化為購買年，這種做法對于城鎮(zhèn)土地估價可能略顯粗糙，但對于農村土地征收補償估價是適宜的。我國農村土地征收意味著土地雙重身份的改變，即土地所有權與土地用途的改變。在農村土地用途轉換過程中，土地是從低收益用途（農業(yè)）向高收益用途（非農業(yè)）轉變，投資風險可以忽略不計。因此，在計算土地還原率時以銀行存款利率作為計算參數是可行的。而土地還原率的降低可以有效提高地價的數額，進而達到提高征地補償價格的目的。購買年法的主要特點是簡單明了、容易計算，采用倍數法以及銀行利率進行計算，不僅使計算過程得以簡化，使民眾更容易接受和理解，而且減少了很多人為因素的影響，使估價結果更具客觀性。

參考文獻：

[1]國土資源部.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T 18508-2014[S].國土資源網.

[2]國民政府主計處統(tǒng)計局.中國租佃制度之統(tǒng)計分析[M].北京：正中書局，1946.