徐蓉蓉　汪傳雷　駱欣楚　李俊豪

摘 要：隨著互聯(lián)網經濟的高速發(fā)展，物流地產行業(yè)面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，物流地產企業(yè)只有順應時代潮流，創(chuàng)新智能化運營模式，才能實現(xiàn)轉型升級可持續(xù)發(fā)展。將互聯(lián)網思維、信息技術、智能化融入物流地產是“互聯(lián)網+物流地產”的本質，為物流地產研究提供一種新的研究視角。應用文獻調查、SWOT分析等方法，介紹智能物流地產的概念、特征和運營模式，以合肥華南城為例研究智能物流地產的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及其對策建議，推進物流地產的深度智能化。

關鍵詞：物流地產；智能物流；互聯(lián)網+

中圖分類號：F252 文獻標識碼：A

Abstract： With the rapid development of internet economy， the traditional logistics real estate industry faces new challenges. Logistics real estate enterprises can achieve the sustainable development only conform the trend of era and innovate the intelligent operation mode. Combining with internet thinking and information technology and smart， it provides a new research perspective to study logistics real estate. With literature investigation and SWOT analysis and so on， it provides the introduction of the concept， characteristics and operation mode of smart logistics real estate. Taking Hefei Huanancheng as example， it analyzes present situation and some problems of smart logistics real estate， and puts forward corresponding suggestions to smart logistics real estate development.

Key words： logistics real estate； smart logistics； internet plus

0 引 言

“十三五”時期是信息技術變革的突破性階段，在經濟發(fā)展進入新常態(tài)的形勢下，物流地產已難以滿足業(yè)務多元化、運營規(guī)模化、信息網絡化要求的，這個促進物流地產走向智能化發(fā)展之路。從20世紀80年代開始，美國普洛斯公司率先提出物流地產的概念并實踐探索，其后推廣到中國。我國學者總結了物流地產的定義、運營模式與發(fā)展狀況，一定程度上促進物流地產理論體系的完善。國務院《關于積極推進“互聯(lián)網+”行動的指導意見》（國發(fā)〔2015〕40號）、商務部辦公廳《關于智慧物流配送體系建設實施方案的通知》（商辦流通函〔2015〕548號）等將智能物流作為物流業(yè)發(fā)展的重點，引發(fā)學者關于智能化倉儲、智能化配送等的探討，但目前國內關于智能物流地產方面的研究還不多見。如何將互聯(lián)網思維與信息技術與物流地產的開發(fā)相結合，推進物流地產企業(yè)的智能化、網絡化、信息化運營，是當前及今后一段時間我國物流地產有待深化研究的領域之一。

1 文獻綜述

陳建校（2009）[1]在《我國物流地產的發(fā)展現(xiàn)狀、問題與對策》中提出，隨著我國物流業(yè)迅速發(fā)展，市場對標準化專業(yè)化物流設施的需求不斷增長，物流地產逐漸成為我國物流固定資產的投資重點。黃友文（2012）[2]在《我國物流地產現(xiàn)狀分析及發(fā)展初探》中指出物流地產的概念界定和四種運營模式，提出我國物流地產的建設與發(fā)展在概念、市場、經營模式、發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)新情況新特點，在此基礎上給出發(fā)展建議。孫璐（2015）[3]在《國內物流地產發(fā)展現(xiàn)狀、機遇及建議》中提出，隨著2014年“互聯(lián)網+”概念的提出，未來傳統(tǒng)行業(yè)和互聯(lián)網行業(yè)的結合將成為主要趨勢，為物流地產的發(fā)展帶來機會和挑戰(zhàn)，物流地產與互聯(lián)網技術結合必然存在智能化的趨勢。李芏?。?015）[4]在《互聯(lián)網+物流地產表現(xiàn)與趨勢》中提出“互聯(lián)網+物流地產”的概念界定、具體表現(xiàn)和發(fā)展趨勢，并指出智能化是“互聯(lián)網+物流地產”的重要體現(xiàn)，物流地產企業(yè)已開始嘗試通過互聯(lián)網、物聯(lián)網、大數(shù)據、云計算技術等網絡信息技術去推動企業(yè)轉型升級并積極探索新型運營模式，但并未具體描述其實現(xiàn)途徑。趙光輝（2016）[5]在《互聯(lián)網+背景下我國智能物流研究》中認為，“互聯(lián)網+”背景下我國智能物流的交通基礎、技術基礎已經具備，日益興起的物聯(lián)網技術應用到交通運輸領域，有助于物流產業(yè)的智能化開發(fā)和優(yōu)化升級。王眾（2016）[6]在《菜鳥：不斷延伸的觸角》中指出，菜鳥網絡擁有先進的大數(shù)據和云計算技術，未來十年菜鳥的戰(zhàn)略是建成大數(shù)據時代中國商業(yè)發(fā)展的基礎設施，物流地產的智能化技術要求逐漸明確，但也沒有系統(tǒng)的描述實現(xiàn)物流地產的深度智能化的具體措施。綜上所述，目前關于物流地產智能化的研究主要是從總體出發(fā)描述智能物流的發(fā)展方向，或者從互聯(lián)網思維出發(fā)描述共享經濟對物流地產的影響，而結合“互聯(lián)網+”背景下研究物流地產深度智能化有待深入。

2 智能物流地產概念、特征及模式

2.1 智能物流地產的概念

2.1.1 物流地產的概念

參照谷偉華[7]對于物流地產的定義，物流地產是指：物流地產企業(yè)按照經濟社會發(fā)展的要求，特別是物流需求，在全球范圍內選擇適合的位置，投資建設功能完備、高質量、高效率的物流設施，再將其租售給與物流業(yè)務需求相關的客戶，并提供相關物業(yè)管理服務的物流活動，其本質是物流服務和地產服務的融合，優(yōu)勢互補。

2.1.2 智能物流地產的概念

智能物流地產是指將物流地產與先進技術手段結合，即在物流地產的基礎上，融入物聯(lián)網、互聯(lián)網、移動互聯(lián)網、大數(shù)據、云計算等信息技術[8]，將這些智能化技術應用到物流產業(yè)鏈的特殊地產業(yè)。

2.2 智能物流地產的特征

智能物流地產的特征主要有五點：一是網絡化：智能物流地產以數(shù)據化為基礎，將原本孤立的各處信息資源通過互聯(lián)網串聯(lián)起來，極大地節(jié)約時間成本，增強企業(yè)內聚性，為實現(xiàn)物流一體化戰(zhàn)略服務；二是智能化：智能物流地產的智能化是多層次、遞進性的，從低到高分別是作業(yè)環(huán)節(jié)的信息化處理、信息資源的專業(yè)化分析、企業(yè)運作的智能化決策；三是服務化：智能物流地產在充分考慮客戶需求的基礎上，以解決顧客痛點、優(yōu)化物流服務體驗為目標，提供專業(yè)物流需求定制服務；四是協(xié)同化： 智能物流地產從企業(yè)全局出發(fā)，在考慮總體、協(xié)調各方的前提下優(yōu)化單個物流環(huán)節(jié)，實現(xiàn)企業(yè)整體效益最大化；五是標準化：智能物流地產是物流地產與互聯(lián)網技術、人工智能技術深度集成的產物，所涉及的智能化軟件、自動化設施設備等應通過統(tǒng)一的標準加以規(guī)范和約束。

2.3 智能物流地產的運營模式

物流地產主要按照投資者、管理者的差異分為四種運營模式：（1）地產企業(yè)作為投資者，將物流設施設備租給物流企業(yè)，并代行管理者責任；（2）物流企業(yè)既是投資者又是管理者，屬于自有資產；（3）物流企業(yè)和地產企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，同為投資者和管理者；（4）第三方企業(yè)牽頭進行資源整合，物流企業(yè)和地產企業(yè)是投資者，第三方企業(yè)作為管理者，負責入駐企業(yè)資質審查和投資回報收益分配[9]。智能物流地產的運營模式是在物流地產的基礎上增添互聯(lián)網經濟的特色，具體涉及智能物流地產的開發(fā)、經營、管理、信息系統(tǒng)和生態(tài)體系。

2.3.1 智能物流地產開發(fā)：全國布局，連鎖開發(fā)

智能物流地產是“互聯(lián)網+物流地產”的結果，公路港模式是其典型代表[10]，具體做法為：將全國劃分為不同物流區(qū)域，在各區(qū)域選定公路運輸樞紐城市作為物流節(jié)點，在服務于大型商貿市場和/或城市物流的基礎上建設公路港物流園區(qū)，通過公路干線連成全國性公路運輸實體網絡；同時，各物流節(jié)點的公路港物流園區(qū)配套使用智能物流信息系統(tǒng)，通過信息共享連成全國公路運輸信息網絡；通過全國性公路運輸?shù)膶嶓w網絡與信息網絡結合，形成全國性公路港平臺網絡。

2.3.2 智能物流地產經營：區(qū)域聯(lián)營，網絡經營

目前物流地產企業(yè)主要是點式運營，經營范圍集中在一個區(qū)域[11]。智能物流地產是基于“互聯(lián)網+”思維的平臺運營，其實質是：分布全國各地的物流園區(qū)互聯(lián)互通，跨地域合作形成區(qū)域物流地產網絡，對各地的物流資源進行多維度整合，為客戶提供基于移動互聯(lián)網、大數(shù)據、云計算、區(qū)塊鏈的綜合性信息化軟性服務。

2.3.3 智能物流地產管理：體系標準化，服務產品化

智能物流地產企業(yè)的管理是基于互聯(lián)網聯(lián)合物流園區(qū)內眾多供應商、服務商、銷售商，采用股東價值最大化的價值管理方法，包括橫向范圍價值管理和縱向深度價值管理兩個方面[12]。橫向范圍價值管理具體表現(xiàn)為服務管理鏈，也即建設具有統(tǒng)一的標準系統(tǒng)的公共信息平臺；縱向深度價值管理專注于構建業(yè)務價值鏈，放棄企業(yè)的非核心業(yè)務線，并通過服務的產品化形成統(tǒng)一的標準體系。

2.3.4 智能物流地產系統(tǒng)：信息共享，互聯(lián)互通

物流地產系統(tǒng)的互聯(lián)互通基于互聯(lián)網技術的發(fā)展，正在由發(fā)展趨勢變成現(xiàn)實。智能物流地產系統(tǒng)通過信息系統(tǒng)、大數(shù)據技術實現(xiàn)數(shù)據共享，主要表現(xiàn)為：（1）物流園區(qū)內部各功能子系統(tǒng)與主控中心進行信息交互，各子系統(tǒng)共享信息，通過對信息的開發(fā)利用輔助決策；（2）不同區(qū)域物流園區(qū)之間的信息交換和共享，結合物流通道，形成物流網絡，實現(xiàn)全網信息的透明可視。

2.3.5 智能物流地產生態(tài)：形成新的產業(yè)生態(tài)體系

智能物流地產企業(yè)在全國性交通樞紐城市建立物流園區(qū)，經營范圍輻射全國的綜合性商貿市場、電商市場、農產品市場等，以現(xiàn)代互聯(lián)網信息技術為核心，運營全國聯(lián)網的“商貿物流產業(yè)園”、“電商物流產業(yè)園”等。同時，智能物流地產大力創(chuàng)新發(fā)展物流信息交易平臺、倉配一體化、城市共同配送、城鄉(xiāng)物流一體化、電商云倉、物流金融、物流人才培訓等增值業(yè)務，全力打造物流園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，逐步構建新的物流產業(yè)生態(tài)體系。

3 合肥華南城物流地產智能化發(fā)展狀況

合肥華南城是華南城股份有限公司下屬子公司，坐落于安徽省合肥市肥西縣，主要開發(fā)運營地產位于合肥西南組團內，由方興大道、湯口路、森林大道、派河大道等主干道包圍，總建筑面積中商貿物流部分約1 200萬平方米[13]，特色旅游部分約800萬平方米，是長三角區(qū)域規(guī)模突出的綜合商貿物流項目，力爭成為合肥“1331”城市空間發(fā)展新格局的核心板塊之一，合肥西南組團新的產業(yè)支撐和經濟增長點，長三角地區(qū)經營規(guī)模龐大、種類豐富、商品鏈條完善、服務功能齊全的大輻射范圍型現(xiàn)代物流中心[14]。同時，合肥華南城旗下的合肥乾龍物流公司，依托華南城乾龍物流集團，打造高效的信息平臺。目前，乾龍物流集團在全國8大區(qū)域15大核心城市投資建設并運營管理千萬級別的現(xiàn)代商貿物流園區(qū)，整合倉儲和運輸?shù)荣Y源，搭建覆蓋縣級網絡的現(xiàn)代物流服務平臺，戰(zhàn)略合作伙伴包括“四通一達”和順豐速遞等國內領先的物流快遞配送企業(yè)，匯聚上百條省內省際運輸物流專線，運營公共倉儲、電商物流等現(xiàn)代物流服務。同時，合肥乾龍物流提供信息系統(tǒng)化、金融服務、生活配套、辦公配套、商務配套等增值服務[15]。通過SWOT矩陣分析合肥華南城物流地產智能化發(fā)展狀況，如表1。

4 合肥華南城智能物流地產的存在問題

4.1 管理體制機制不健全

合肥華南城商貿物流項目的建設和運營，涉及諸多政府部門，如發(fā)改部門、交通部門、經濟和信息化部門、商務部門、消防部門等，以及中國電信、中國移動、中國聯(lián)通、自來水、煤氣、電力等企事業(yè)單位，項目實施流程較繁瑣，辦事效率不高。并且政府部門和企事業(yè)單位還存在具體事務責任界定不明確的問題，造成物流地產智能化的應用和管理存在部門交叉或空白現(xiàn)象，信息孤島現(xiàn)象普遍存在，信息不完全或信息不對策，這必然制約智能物流地產深化發(fā)展。

4.2 信息標準體系不健全

智能物流地產以物流信息技術的標準化為基礎，尤其需要在編碼、文件格式、數(shù)據接口、電子數(shù)據交換（EDI）、北斗定位系統(tǒng)（BDS）等代碼和功能方面實現(xiàn)標準化，消除不同物流服務平臺之間的信息交流障礙[18]。合肥華南城目前并未與其他物流地產企業(yè)之間形成統(tǒng)一的標準化體系，與其他信息系統(tǒng)存在接口問題[19]，無法進行必要的信息共享，使得商品從生產、流通到消費等供應鏈的各個環(huán)節(jié)的信息難以做到完整暢通，嚴重制約物流地產智能化的進展。

4.3 專業(yè)物流地產人才缺乏

網絡化運營是智能物流地產的重要特征，這方面存在嚴重的人才短板現(xiàn)象[20]。目前我國對物流地產智能化的研究僅停留在初級階段，通曉計算機技術、自動化技術、物聯(lián)網技術、網絡技術、物流地產、運輸、配送等知識和技能的人才稀缺，制約物流地產智能化的進展。

4.4 倉配中心智能化程度低

目前，合肥華南城倉儲配送中心處于緊張的建設中，但是倉儲模式主要是傳統(tǒng)低層倉庫和平庫及其立體貨架相組合[21]，存在貨物周轉周期長、倉庫空間利用率不高、物力資源較分散等問題，難以實現(xiàn)智能化動態(tài)儲存。華南城倉庫提供配送服務，通過循環(huán)往返于華南城內部、城市內部和周邊縣市的各大專業(yè)市場的貨運專線進行配送，貨運專線有時市場需求量不大或者不均衡，導致車輛空載或閑置，造成資源浪費，配送成本高。

4.5 區(qū)域互聯(lián)互通未實現(xiàn)

華南城于2004年在深圳首次落地并投入運營以來，不斷地向全國擴張，至今已在八大城市建設八座華南城，形成“八城聯(lián)動全國布局”的戰(zhàn)略發(fā)展布局。但是因市場等種種因素影響，華南城的八城聯(lián)動并未達到理想的效果，各地華南城各自為營，經營管理平臺難以互聯(lián)互通，相互之間的優(yōu)勢未能得到合理的互補，資源共建共享較緩。

5 物流地產深度智能化的對策建議

5.1 積極呼吁政府成立專項小組

合肥華南城項目作為安徽省重點建設項目，自2012年12月1日項目正式簽約并落戶肥西以來[22]，其每一步發(fā)展都得到政府部門和相關機構的支持?？紤]政府在支持合肥華南城物流深度智能化的管理體制機制方面不健全的問題，可以專門成立一個智能物流地產協(xié)調委員會，加強頂層設計，統(tǒng)籌各種資源，協(xié)調解決智能物流地產建設和運營出現(xiàn)的問題，加快項目進展，發(fā)揮智能物流地產的示范作用。

5.2 逐步構建和應用企業(yè)信息標準化體系

依托智能物流地產協(xié)調委員會，合肥華南城投資、建設、運營部門聯(lián)合各個入駐物流企業(yè)參與，進行物流智能地產的各項標準的起草與制定，完善信息標準化體系。具體參考《物流園區(qū)服務規(guī)范及評估指標》（GB/T30334-2013）等標準，制定智能化物流地產企業(yè)標準或行業(yè)標準，通過合肥華南城及其服務的物流企業(yè)的共同實踐，形成標準化作業(yè)、標準化信息的傳輸?shù)?，消除供應鏈中制約智能化建設的痛點和難點，營造良好的智能化建設和應用環(huán)境。

5.3 引進和培養(yǎng)企業(yè)合適的物流地產智能化專門化人才

合肥華南城應當積極主動地尋求與科研機構、高等院校合作，加強校企互動：一方面，企業(yè)與學校簽訂協(xié)議，將高校作為人才儲備基地，為學生提供實習實踐基地，參與人才培養(yǎng)計劃制定，企業(yè)資深人員不定期到高校舉辦講座；另一方面，企業(yè)聘請高校教師或科研機構人員培訓企業(yè)員工，提高企業(yè)人員的認識和知識技能，培養(yǎng)具有綜合能力的高層次物流地產智能化人才，逐步解決企業(yè)人才的短板問題。

5.4 采用智能化管理信息系統(tǒng)

結合實際，將原有的傳統(tǒng)平庫轉換成自動化立體倉庫[23]，最大限度地提高空間資源利用率、貨物進出庫效率、倉儲作業(yè)準確率。同時，構建智能配送中心，開展智能共同配送[24]，如圖1，打造智能集成系統(tǒng)，如圖2，實現(xiàn)全程實時追蹤。

5.5 發(fā)展智能化區(qū)域聯(lián)網運營

華南城公司從全局出發(fā)，在應用統(tǒng)一的信息標準體系的前提下，把各地華南城的區(qū)域智能信息平臺，連接整合成一個全國智能信息平臺，實現(xiàn)全國范圍的信息共享、資源調度等功能。就華南城總部而言，華南城的全國智能信息平臺可以提供各地華南城的運營情況，進行智能化比對，結合互聯(lián)網大數(shù)據的深度分析輔助管理者決策；就合肥華南城而言，考慮合肥華南城尚處于智能化初始階段，應考慮自身信息系統(tǒng)與總部的銜接，采用配送資源共建共享的形式部分替代原來的專線運輸，信息平臺通過數(shù)據分析，合理調度在各大區(qū)域的交接地帶卸貨或裝貨的車輛，配送車輛在不同區(qū)域的華南城之間流動，以降低車輛空載率。

6 結束語

隨著互聯(lián)網經濟的深入發(fā)展，物流地產深度智能化已經并將成為一種新的發(fā)展趨勢。物流地產企業(yè)應綜合政府、投資商、開發(fā)商、客戶、相關服務商的需求和供給，適應經濟社會發(fā)展的新常態(tài)，按照創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的理念，開創(chuàng)物流地產智能化運營模式，推動產業(yè)網絡化、信息化、智能化轉型升級，實現(xiàn)物流地產企業(yè)的深度智能化。

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