本報(bào)駐英國(guó)特約記者　紀(jì)雙城　本報(bào)記者　倪浩

北京市住建委等部門3月26日發(fā)出通知，明令商業(yè)、辦公類住房項(xiàng)目，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。?duì)于北京全面叫停“商改住”，外媒表示，這是北京近期出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控政策中，影響面可能波及全國(guó)的一項(xiàng)。

商住房市場(chǎng)遭致命一擊

26日晚間，北京樓市限購(gòu)政策再度升級(jí)，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商辦類項(xiàng)目只能銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，并且不得作為居住使用，再次出售時(shí)也應(yīng)該出售給企事業(yè)單位和社會(huì)組織。而二手商辦類項(xiàng)目除可銷售給企事業(yè)單位外，也可以出售給個(gè)人，但個(gè)人必須符合在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅，不得進(jìn)行商業(yè)貸款。另外《公告》指出，商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平米。

與此同時(shí)，有媒體27日?qǐng)?bào)道稱，中國(guó)監(jiān)管層正在醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項(xiàng)目的整頓措施。當(dāng)天，北京市國(guó)土資源局推出了2幅地塊，分別位于朝陽(yáng)和密云，加大住宅土地供應(yīng)。

3月17日起，北京開始密集出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，力度之大前所未有，被稱為“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”。繼3月17日認(rèn)房認(rèn)貸之后，3月24日，離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商業(yè)或公積金貸款都將按二套房信貸政策執(zhí)行。

對(duì)于這次全面叫?！吧谈淖　蹦Ｊ剑吠干?7日稱，其實(shí)北京市對(duì)“商改住”的做法早就明令禁止，但不少開發(fā)企業(yè)一直在打政策“擦邊球”，將不少40年或者50年產(chǎn)權(quán)的商辦類項(xiàng)目，規(guī)劃建成為擁有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的住宅。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說，新政從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸層面全面出擊，精準(zhǔn)打壓“商改住”，“新政措施之狠、條令之嚴(yán)不僅在北京，放之全國(guó)都是史上最為嚴(yán)厲的一次調(diào)控”。郭毅認(rèn)為，商住面向個(gè)人銷售已幾無可能，投資功能極大削弱，北京商住房銷量很快會(huì)出現(xiàn)陡崖式下跌?！斑@是北京地產(chǎn)調(diào)控史上首次出現(xiàn)‘零杠桿產(chǎn)品，足以給予商住房市場(chǎng)致命一擊”。

歐美難見“商改住”模式

27日，記者在鏈家網(wǎng)站二手房源欄目中，已經(jīng)找不到商住類房屋選項(xiàng)，北京像素等北京著名的商住類房源已經(jīng)全部“消失”。北京像素所在區(qū)域一鏈家門店置業(yè)顧問告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，北京像素的二手房源在新政出臺(tái)之后全部下架。

而已購(gòu)買商住房的業(yè)主，此時(shí)也焦慮重重。陳帥告訴記者，自己2015年購(gòu)入一套90多平的商住房用于出租，叫?！吧谈淖　闭叱雠_(tái)當(dāng)晚，自己迅速盤算了一下，房子短期內(nèi)出售無望，還背著百多萬的貸款，十分無助。

相比之下，“北漂”張麗穎還算幸運(yùn)，3月初打算購(gòu)買大興的商住類房屋，總價(jià)近500萬，已經(jīng)網(wǎng)簽，并交首付50萬，其余部分首付4月底補(bǔ)足。但是新政之后，她覺得500萬買一套商住房屋價(jià)格太高，且日后沒有出售的可能。出于投資目的，她不清楚是繼續(xù)購(gòu)買這套房子，還是想辦法要回50萬“及時(shí)止損”。

類似“商改住”的模式，在歐美國(guó)家是難以見到的，因?yàn)樵诿裾娃k公樓宇的建設(shè)使用劃分上，當(dāng)局有著嚴(yán)格的審核和長(zhǎng)期跟蹤管理，如有違規(guī)會(huì)遭遇重罰。

對(duì)于二手商住房?jī)r(jià)格走勢(shì)，鏈家置業(yè)顧問告訴記者，北京像素在新政之前已經(jīng)賣到6萬多一平米，新政之后的價(jià)格走勢(shì)不是特別好預(yù)測(cè)，因?yàn)槭袌?chǎng)需求太大，供給太少，是否下跌還要看未來新政下的市場(chǎng)反應(yīng)。而郭毅認(rèn)為，商住類房屋新項(xiàng)目可能會(huì)因開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品類型的調(diào)整，短期內(nèi)比較難看到價(jià)格下調(diào)。但是二手商住類房屋會(huì)有價(jià)格的下降，幅度大小現(xiàn)在還有待觀察。

房?jī)r(jià)冬天很快來臨？

郭毅認(rèn)為，密集的新政之下，北京二手房的成交量肯定會(huì)明顯下滑，但是房?jī)r(jià)的走勢(shì)則不好預(yù)測(cè)，“新房因?yàn)榉科竽玫爻杀竞芨?，房?jī)r(jià)可能不會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)。二手房?jī)r(jià)格下調(diào)則非常有可能，房東在議價(jià)時(shí)可能會(huì)讓步。但這種價(jià)格的下調(diào)也可能只是將年初一輪大漲的泡沫抹掉”。易居中國(guó)楊紅旭則認(rèn)為，北京房地產(chǎn)3年小周期拐點(diǎn)已至，冬天將很快來臨，有效購(gòu)房客戶將大幅減少，火爆市場(chǎng)將終結(jié)。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤認(rèn)為，北京是全國(guó)第一個(gè)對(duì)商住類房屋進(jìn)行限購(gòu)的城市，之后不排除其他城市尤其是樓市比較熱的環(huán)京、長(zhǎng)三角、珠三角以及中部中心城市陸續(xù)跟進(jìn)。

郭毅認(rèn)為，北京商住限購(gòu)政策有可能在上海和深圳兩個(gè)一線城市推廣，但是不可能傳導(dǎo)到二三線甚至四線城市。“只有市場(chǎng)供給不足時(shí)，才有可能對(duì)商住進(jìn)行限購(gòu)，但是除一線城市外，其他地方還沒有達(dá)到這個(gè)程度”?！?/p>