楊雄理

【摘要】為適應房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求量大、周轉時間長的特點，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在穩(wěn)定銷售收入的基礎上做好成本費用的相關管理工作，以此來提升企業(yè)的資金使用效率，緩解資金壓力。我們在詳細闡釋了當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用管理現(xiàn)狀的基礎上，通過一個案例的淺析，總結出企業(yè)應該在成本費用管理的對策和建議，以期來促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用管理水平的提升。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 成本費用 對策

一、引言

雖然我國房地產(chǎn)市場在前幾年一度陷入停滯增長的狀況，但是自2016年來逐步迎來強烈的復蘇反彈，并且這種強力的復蘇之勢從一線城市逐步蔓延到二三線城市，進而引發(fā)年尾幾個月的逐步限購措施的出臺，以期降低房價波動給社會經(jīng)濟和消費者帶來的不利影響。房地產(chǎn)市場較大的波動給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和運營帶來了較大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)是具有資金密集型特點的行業(yè)，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條的松緊程度和健康狀況是整個企業(yè)持續(xù)發(fā)展和保持競爭力的根本。因此，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，保持銷售收入的穩(wěn)定，同時做好房地產(chǎn)投資開發(fā)的統(tǒng)籌安排，提高資金的使用效率，降低資金的使用成本，優(yōu)化各項開發(fā)成本，提升企業(yè)的成本管理水平。

二、當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用管理現(xiàn)狀

（一）成本管理水平粗放，沒有形成系統(tǒng)的成本費用管控組織體系

首先，缺少系統(tǒng)的組織架構支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產(chǎn)公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負責成本管理工作，有的地產(chǎn)公司由財務部“兼顧”成本管理，有的地產(chǎn)公司將成本簡單定義為“工程造價成本”由工程造價（或者叫成控）部門負責。在組織架構上這些地產(chǎn)公司難以滿足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒有脫離“財務成本”、“工程造價成本”概念，沒有真正理解項目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統(tǒng)的成本費用管理組織體系。

其次，成本費用管理“流程不清晰”、“方法不明確”地產(chǎn)公司成本管理流程是“目標成本-已發(fā)生成本-動態(tài)成本-調(diào)整成本”，許多地產(chǎn)公司、尤其是中小房地產(chǎn)公司根本就沒有“目標成本”、“動態(tài)成本”概念，更別提形成、建立系統(tǒng)的成本管理流程體系。結合上述成本管理流程，每個環(huán)節(jié)的成本費用如何控制？控制什么？由誰控制？什么情況下才能調(diào)整成本？如何調(diào)？實際是許多地產(chǎn)公司特別是中小地產(chǎn)公司在以上各個環(huán)節(jié)均缺少行之有效的管理方法與手段。

第三，成本費用管理經(jīng)驗與方法難沉淀與復制。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的獨特性和固定性使得每開發(fā)一個新項目都要重頭開始，原有項目的成本管理經(jīng)驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。

（二）合同管理不到位，變更難控制

首先，合同管理不規(guī)范。合同的規(guī)范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權與審批。有些地產(chǎn)公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產(chǎn)公司簽訂合同與工程造價成本預算科目脫節(jié)，沒有把項目造價成本預算、財務預算有機結合起來。簽訂合同時只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數(shù)據(jù)統(tǒng)計著想。合同實際執(zhí)行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數(shù)據(jù)統(tǒng)計不準確、不及時甚至難以統(tǒng)計！

其次，合同的分類授權與審批機制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同，合同的分類授權審批應隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國家相關政策的變化作相應修改完善。在這點上，不同的地產(chǎn)公司是參差不齊，中小地產(chǎn)公司更是做的不到位。

第三，合同變更難控制。合同變更控制難在變更時效性強、責任難確定、變更費用難及時測算。許多現(xiàn)場簽證具有時效性強的特點，因為質(zhì)量、安全、進度、工期等因素使得變更發(fā)生時要求現(xiàn)場工程經(jīng)理決策，做了成本費用就增加，不做有可能影響質(zhì)量、進度、工期，也有可能造成更大的損失，沒有更多時間明確相關責任，同時費用也難以及時測算只能事后進行，這為成本費用管理帶來了風險。多數(shù)中小地產(chǎn)公司成本費用管理更加粗放，變更流程不規(guī)范、手續(xù)不完善，責任不明確，企業(yè)內(nèi)部及企業(yè)與設計單位、監(jiān)理單位、施工單位之間成本費用管控渠道溝通不暢、不及時，這都給成本管理造成相當大的風險。

（三）資金管控缺乏手段與方法

資金是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)資金流入、流出的的統(tǒng)籌規(guī)劃和運用。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理以財務管理為中心，而財務管理又以資金管理為核心。目前地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預算，但普遍存在資金預算與項目開發(fā)預算、工程造價預算、營銷策劃預算、合同管理融合的深度不夠，在很多細節(jié)問題上沒有考慮到，編制預算時沒有吸收相關部門、專業(yè)人士的合理意見抑或是財務部門獨立編制，資金管控出現(xiàn)意外時調(diào)控不力、缺乏剛性和執(zhí)行力；第二，在現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境下，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至通過小貸公司、擔保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當高，個別地產(chǎn)企業(yè)還出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來嚴重的社會問題。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理對策建議

地產(chǎn)企業(yè)可以借助信息化手段從成本、合同、資金三方面著手建立系統(tǒng)的成本管理體系。從成本形成、執(zhí)行到分析構成成本管理的閉環(huán)，而成本、合同、資金貫穿成本管理的各個環(huán)節(jié)：

（一）成本環(huán)節(jié)

這個環(huán)節(jié)主要圍繞目標成本形成、成本歸集與拆分、成本動態(tài)分析、調(diào)整成本等展開。

1.目標成本即預算成本，是項目成本控制上限，它在政府政策、市場環(huán)境沒有發(fā)生重大變化時，調(diào)整空間很小。目標成本主要以市場為導向，考慮經(jīng)濟和技術因素，確保項目目標利潤；目標成本貫穿項目開發(fā)全過程，是事前控制基礎。同時動態(tài)成本需要及時同目標成本進行對比、糾偏，保證項目開發(fā)總成本在目標成本可控范圍內(nèi)。

2.成本拆分與歸集為控制、反映成本應對當前已發(fā)生的成本進行拆分與歸集，以形成當前項目已發(fā)生的成本。成本拆分與歸集應與項目成本預算、財務項目成本核算相結合，成本的拆分、歸集、匯總應準確、口徑統(tǒng)一、及時。

3.動態(tài)成本。通過合同成本、非合同成本的拆分與歸集，得到項目的已發(fā)生成本，對目標成本與已發(fā)生成本進行對比分析，對異常的成本科目進行成本調(diào)整，得到動態(tài)成本。

4.調(diào)整成本。為了保證目標成本的順利執(zhí)行，需在目標成本基礎上追加或減少一個調(diào)整量。成本的調(diào)整應有授權，應加以規(guī)范和控制，履行相應審批程序。目的是使成本控制透明化、規(guī)范化，使項目成本管控有依據(jù)。

（二）合同環(huán)節(jié)

1.合同簽訂。合同簽訂一要清晰界定雙方的權責，其次通過合同標準范本固化一些保護自身利益的條款。對不同的業(yè)務合同，采用協(xié)議條款、補充條款和附件等方式確定合同的特性部份。合同簽訂時應對合同涉及的成本科目、金額進行拆分。

2.合同變更。合同變更主要包括設計變更和現(xiàn)場簽證。合同變更應規(guī)范。

3.合同結算。工程結算由各職能部門上報結算申請，成控部牽頭組織竣工結算相關工作。工程竣工結算造價審核可委托造價咨詢機構進行，咨詢費采用造價核減方式計取。

4.應付進度款。合同執(zhí)行中，由各職能部門相關人員、監(jiān)理按其權責范圍對照合同付款條件、時間節(jié)點和項目實際情況進行審核簽署意見。

5.合同付款。要有計劃，應與合同執(zhí)行、施工計劃等相結合，履行相應手續(xù)。

（三）地產(chǎn)企業(yè)應建立完善資金預算管理制度

編制資金預算應吸收投資、工程、成控、營銷策劃等相關部門人員參加，注意與項目成本預算、開發(fā)計劃、施工計劃、材料設備采購計劃、營銷計劃相結合，加強資金預算執(zhí)行的跟蹤管理，創(chuàng)新資金管理方式和手段，從多方面著手建立多元化融資渠道，強化資金預算執(zhí)行力度和考核力度。

四、總結

在新一輪的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場的前景預測相當困難，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都無法準確的把控房地產(chǎn)市場的走向。正是基于此，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡力穩(wěn)定銷售收入的同時，積極提升成本費用管理水平，保持企業(yè)本身的資金運營安全。各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極和準確的分析自身的資金結構和成本費用結構，積極引進先進的管理理念，建立和完善成本費用管理制度，并在該制度的指導下進行管理方法層面的升級和優(yōu)化，提升企業(yè)的成本控制能力和費用管理能力。同時，要積極做好人才相關的工作，促進企業(yè)成本費用管理能力的持續(xù)提升。

參考文獻

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