李靜

（包頭市國土資源局 內(nèi)蒙古 包頭）

摘 要：動產(chǎn)與不動產(chǎn)的善意取得制度成立于2007年《物權(quán)法》的頒發(fā)，在此之前，動產(chǎn)的善意取得得到司法界與法學(xué)界總多人士的一致認(rèn)可，而不動產(chǎn)的善意取得是新物權(quán)法在民法立法上的一次重大突破，體現(xiàn)了中國特色社會主義國情中不動產(chǎn)權(quán)利登記與實際權(quán)利相左的社會問題對立法的影響。也體現(xiàn)出我國立法對民事主體平等權(quán)利的保障與不動產(chǎn)交易秩序與安全的維護(hù)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)登記；物權(quán)；善意取得

隨著經(jīng)濟(jì)的加速進(jìn)步，產(chǎn)權(quán)交易的蓬勃發(fā)展為市場交易秩序與安全帶來了新的挑戰(zhàn)，我國的交易安全相關(guān)法條的局限性與漏洞也隨之展現(xiàn)，因此新物權(quán)法是對傳統(tǒng)民法理念的完善與補(bǔ)足。體現(xiàn)在不動產(chǎn)的善意取得上，則是對善意第三人平等民事主體地位的保護(hù)，因此從理論上深刻解析與認(rèn)識不動產(chǎn)善意取得制度對指導(dǎo)司法實踐，維護(hù)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)各方的合法利益有較大的積極影響。

一、不動產(chǎn)善意取得制度的概念闡述

所謂善意取得，即是當(dāng)缺乏處分權(quán)的當(dāng)事人處分物權(quán)時，可以根據(jù)受讓人的善意意圖，與完備的支付，登記過程，在物權(quán)支付完畢或登記形成之時，物權(quán)不根據(jù)處分人的權(quán)利存在與否，即刻發(fā)生變更效力且不為原始物權(quán)人所阻隔的制度。善意取得與占有取得同為即時取得。在傳統(tǒng)民法中，善意取得即指動產(chǎn)善意取得。這是由于動產(chǎn)便于占有權(quán)與所有權(quán)分離的狀態(tài)而致使善意第三人極易區(qū)分不明，而誤信處分人的處分權(quán)導(dǎo)致交易糾紛多次發(fā)生的情況下對善意第三人權(quán)利保護(hù)及市場交易秩序維持的必要考量。且在此情況下對善意取得物的范圍作了精準(zhǔn)劃分，物權(quán)法明確規(guī)定動產(chǎn)中的占有脫離物即遺失物，埋藏物，等應(yīng)當(dāng)返還原始權(quán)利人，無論善意取得交易發(fā)生與否，權(quán)利人從始至終有權(quán)主張其所有權(quán)。

新物權(quán)法頒發(fā)之前，無明文規(guī)定善意取得適用于不動產(chǎn)，但在司法實踐中由于司法解釋的同理適用，與對交易安全的實際保護(hù)需要。不動產(chǎn)的善意取得使用已有先例，這樣一來不動產(chǎn)善意取得制度也有了立法基礎(chǔ)。理論上不動產(chǎn)依據(jù)登記來表張物權(quán)，難以發(fā)生善意取得中的第三人合理誤信。但在司法實踐中，亦存在登記錯誤等不動產(chǎn)登記權(quán)利與實際所有權(quán)不符的情況。這種情況下，法律承認(rèn)不動產(chǎn)的登記權(quán)利與善意取得可與實際權(quán)利對抗，且不受實際權(quán)利隔離。

新物權(quán)法中不動產(chǎn)善意取得制度的適用對象不動產(chǎn)是有一定范圍的，由于不動產(chǎn)善意取得的根本判斷依據(jù)是有無取得登記表張的權(quán)利。即不動產(chǎn)善意取得制度是對產(chǎn)權(quán)登記制度的一種側(cè)面維護(hù)和補(bǔ)充。因此，善意取得中所指的不動產(chǎn)主要是正在逐步推行登記制度的建筑物及其定著物。

二、不動產(chǎn)善意取得的制度的立法意義

我國目前實行登記表彰不動產(chǎn)權(quán)制度，但在法制普及還未十分完善，公民的法律意識尚未整體成熟，在社會較偏遠(yuǎn)地區(qū)，尤其農(nóng)村房屋買賣不登記的現(xiàn)象尤為存在。這就造成了不動產(chǎn)糾紛產(chǎn)權(quán)判斷無權(quán)屬依據(jù)的現(xiàn)象，未解決眼前的難題，物權(quán)法將善意取得制度適用到不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛上來，一方面從法律后果上論證了不動產(chǎn)登記制度的權(quán)威，促進(jìn)公民進(jìn)行不動產(chǎn)登記，一方面促使當(dāng)局盡快完善不動產(chǎn)登記體系。

對于公民來說，善意取得制度為不動產(chǎn)登記權(quán)屬與真正權(quán)利人不一致的糾紛劃定了統(tǒng)一的解決標(biāo)準(zhǔn)，消除了市場經(jīng)濟(jì)合法買賣不動產(chǎn)的后顧之憂。尤其是善意的第三人一般情況下對房屋權(quán)屬并不明晰，若是登記表彰的權(quán)限沒有最終證明力的話，就會在進(jìn)行交易后隨時面臨權(quán)利人請求返還的危機(jī)，這也給了某些心懷不軌的投機(jī)分子鉆漏洞的機(jī)會。而不動產(chǎn)善意取得制度出臺后，善意第三人只需查清不動產(chǎn)的登記權(quán)屬即可放心的進(jìn)行交易，若房屋真正權(quán)益人的利益受損可追訴無權(quán)處分人或登記出錯的相應(yīng)機(jī)關(guān)所求賠償。這樣一來在整體上一方面維護(hù)了市場經(jīng)濟(jì)的秩序，保障了不動產(chǎn)交易安全。一方面符合民法對民事關(guān)系當(dāng)事人地位平等，公平享受權(quán)利的價值追求。從公民的角度看也節(jié)省了核實產(chǎn)權(quán)的審查成本。約束不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人履行不動產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。

三、不動產(chǎn)善意取得制度適用的判斷標(biāo)準(zhǔn)

（一）發(fā)生在無處分權(quán)人處分了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的情況下

不動產(chǎn)所有權(quán)是用登記表張制，所謂的無處分權(quán)人便是指買賣時登記在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)冊上，是不動產(chǎn)權(quán)所屬推定正確，但在買賣結(jié)束后經(jīng)過司法機(jī)關(guān)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)機(jī)關(guān)確認(rèn)登記錯誤的對象。從法律意義上來說是沒有享有處分權(quán)的。下列幾種情形一般會被當(dāng)做登記錯誤的結(jié)果認(rèn)定而使登記人屬于物權(quán)處分人，一是登記機(jī)關(guān)單位的錯漏與疏忽，導(dǎo)致登記有誤，二是登記行為被認(rèn)定為無效或撤銷。例如不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)通過串謀等惡意非法手段獲得。三是不動產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移但尚未進(jìn)行變更登記。該情況是近年來不動產(chǎn)糾紛的主要來源，也是不動產(chǎn)善意取得制度適用的通常情況。四是多個共同權(quán)利所屬人只登記了一個人的名義。而所謂的處分，適用在善意取得制上即指無權(quán)處分人經(jīng)過買賣，贈與，抵押等合法手段使不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更的動作。

（二）善意第三人已通過合法手段取得了不動產(chǎn)的登記認(rèn)證產(chǎn)權(quán)

在司法適用上“善意”是需要法官自由行政的一項判定標(biāo)準(zhǔn)，如何認(rèn)定第三人是否屬于善意第三人，在物權(quán)法中沒有詳細(xì)規(guī)定，需要具體問題具體分析。一般學(xué)術(shù)界的觀點認(rèn)為我國的不動產(chǎn)權(quán)登記屬于具有公信力及法律后果的權(quán)威行為，因此受讓人只需查清不動產(chǎn)登記權(quán)屬即可進(jìn)行交易，并且只要受讓人不具備對該不動產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)當(dāng)知情，應(yīng)當(dāng)有所質(zhì)疑的情況即為善意。

在司法實踐中，一般由產(chǎn)權(quán)請求人對受讓人的“不善意”進(jìn)行舉證，或提供線索。證明責(zé)任在請求返還所有權(quán)的原物權(quán)人。而請求人可從以下幾個方面證明受讓人是否屬于惡意。

1.與無權(quán)處分人惡意串通，意圖在轉(zhuǎn)移原產(chǎn)權(quán)人的財產(chǎn)。

2.明知不動產(chǎn)登記有誤，依然自愿進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的。

3.不動產(chǎn)交易時，出于異議登記狀態(tài)的。

4.不動產(chǎn)交易以明顯低于市場價的價格進(jìn)行交易的。

通過合法手段取得了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在司法實踐上以受讓人是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。若沒有進(jìn)行登記，那么受讓人與原產(chǎn)權(quán)人都處于產(chǎn)權(quán)登記不完備的狀態(tài)。自然以先后順序產(chǎn)權(quán)歸于原產(chǎn)權(quán)人。在不動產(chǎn)登記動作時間判斷節(jié)點的問題上存在以開始申請登記或登記辦理完成的不同標(biāo)準(zhǔn)。在司法實踐中，一般認(rèn)為受讓人在開始申請登記的時候為善意，那么為節(jié)省其交易成本，保護(hù)其在交易時的善意主觀狀態(tài)而認(rèn)定為善意取得有效。

結(jié)語：

不動產(chǎn)的善意取得制度是對不動產(chǎn)登記制度的促進(jìn)與補(bǔ)充，對不動產(chǎn)登記制度的完善與物權(quán)法制度的成熟有一定的積極意義。是民法符合國情的需要也是民主法治標(biāo)準(zhǔn)向世界看齊的必要趨勢。

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