劉振海

（雞東縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

摘 要：城市化建設(shè)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種體現(xiàn)，而在城化進(jìn)程中，用地需求以及要求逐漸增高，這對(duì)土地資源稀缺的現(xiàn)代來(lái)說(shuō)，更是一場(chǎng)新的挑戰(zhàn)。同時(shí)，在城市化進(jìn)程中很多地區(qū)對(duì)土地資源的使用并沒(méi)有合理規(guī)劃，則是隨意選址，隨意建蓋，隨意占用田地，使土地資源的應(yīng)用無(wú)合理規(guī)劃性的分析與研究，出現(xiàn)短缺、浪費(fèi)共患現(xiàn)象。再加上土地資源分散性太嚴(yán)重，不利于城市化改革。本文針對(duì)城市化進(jìn)程中土地資源的整合與高效利用進(jìn)行分析與探討。

關(guān)鍵詞：城市化；土地資源；整合；高效利用

當(dāng)前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市化改革的中級(jí)階段中，在城市化進(jìn)程中，土地使用需求量越來(lái)越大，并且對(duì)土地資源也有了新價(jià)值定位。全面規(guī)劃土地資源的使用、分布以及管理，解決城市化進(jìn)程與土地資源稀缺所產(chǎn)生的各種矛盾。對(duì)農(nóng)村分散性的土地進(jìn)行整合與調(diào)配，實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用價(jià)值。在科學(xué)合理的調(diào)整下，促使土地資源利用水平提高、保證耕地面積、合理規(guī)劃土地利用結(jié)構(gòu)、加大土地經(jīng)濟(jì)效益。

一、城市化導(dǎo)致土地資源問(wèn)題

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程速度明顯提升，而在此時(shí)，土地資源逐漸出現(xiàn)短缺現(xiàn)象。主要是因?yàn)樵诔鞘谢M(jìn)程中，城區(qū)需要擴(kuò)大，推動(dòng)城市發(fā)展；工業(yè)生產(chǎn)區(qū)擴(kuò)大，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；高速、鐵路、公路建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。基于此種情形下，土地資源的使用面積也在逐漸擴(kuò)大，城市原有的土地面積已經(jīng)完全不能滿足城市化進(jìn)程需求，則采取占用農(nóng)田的手段，大量農(nóng)田被占，即便是在補(bǔ)充耕地的政策下，也無(wú)法保證耕地質(zhì)量，當(dāng)前“取優(yōu)剩劣、占優(yōu)補(bǔ)劣”的現(xiàn)象相對(duì)普遍，這使我國(guó)土地資源應(yīng)用上，站在城市化進(jìn)程角度考慮，則是土地應(yīng)用有用處，稀缺是主要問(wèn)題；而站在農(nóng)村耕地種田的角度考慮，則是不可行之舉，降低農(nóng)村田地經(jīng)濟(jì)效益，即便城市化再進(jìn)步，也失去了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的實(shí)際意義。

城市化進(jìn)程中土地資源利用水平較低，利用結(jié)構(gòu)不合理，土地使用集中體現(xiàn)在各地租的調(diào)節(jié)與分配中。只有在第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展下，才能促進(jìn)人口就業(yè)數(shù)量增加，也會(huì)使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入合理化，隨之城市建設(shè)水平提升。而第三產(chǎn)業(yè)所占據(jù)土地使用面積較大、土地使用效率高。于是，就發(fā)生了大批第三產(chǎn)業(yè)的誕生，大量占用土地資源，使得人們生活用地與空間逐漸遞減。導(dǎo)致土地使用不合理，城市化進(jìn)程與土地稀缺之間不斷產(chǎn)生矛盾。

二、城市化進(jìn)程中的土地資源整合對(duì)策

1、土地資源整合的原則

樹(shù)立“資源有限、潛力無(wú)限”的觀念。在土地資源有限、國(guó)家嚴(yán)格耕地保護(hù)制度、征地難度大等多種因素的共同作用下，很多地區(qū)容易產(chǎn)生“無(wú)地可用”的錯(cuò)誤觀念，因此必須改變以往粗放用地的做法和觀念，樹(shù)立“資源有限、潛力無(wú)限”的觀念，用地不僅要注重質(zhì)量，更要注重從盤(pán)活整合土地資源入手，提高單位土地利用效率。政府引導(dǎo)，科學(xué)規(guī)劃。在城市化建設(shè)過(guò)程中，政府引導(dǎo)、部門(mén)支持、村集體和村民參與貫穿全過(guò)程，其中關(guān)鍵是政府重視、加強(qiáng)引導(dǎo)。集中開(kāi)發(fā)，強(qiáng)化集約用地。實(shí)現(xiàn)由市政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村3級(jí)經(jīng)營(yíng)實(shí)體共同集中資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌能力，產(chǎn)生規(guī)模效益；二是強(qiáng)化集約用地管理；三是強(qiáng)化多渠道籌資手段，多方籌資，分期建設(shè)，以樓養(yǎng)樓，滾動(dòng)發(fā)展。

2、推行“問(wèn)于民”，維護(hù)合法權(quán)益

問(wèn)計(jì)于民。農(nóng)村土地整治涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到百姓的切身利益。廣泛宣傳農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀，零星村莊多，農(nóng)戶宅基地面積大，閑置浪費(fèi)嚴(yán)重，以及開(kāi)展土地整治的必要性和重要性。問(wèn)需于民。要徹底轉(zhuǎn)變農(nóng)民生產(chǎn)生活方式，必須把農(nóng)村土地綜合整治作為著眼點(diǎn)和落腳點(diǎn)，切實(shí)抓好農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)，同步完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。

3、國(guó)家制定政策要相對(duì)穩(wěn)定

根據(jù)新型城市化的發(fā)展速度，合理制定出切實(shí)可行的農(nóng)村土地整治的中長(zhǎng)期政策，適時(shí)建設(shè)本土企業(yè)，以工養(yǎng)農(nóng)、給失去土地的農(nóng)民和新生代農(nóng)民以較為穩(wěn)定的收入來(lái)源，解決農(nóng)民生活的后顧之憂。建立新型農(nóng)業(yè)合作社，建設(shè)家庭農(nóng)場(chǎng)，牲畜飼養(yǎng)場(chǎng)，農(nóng)業(yè)種植公司等企業(yè)，解決農(nóng)產(chǎn)品的深加工，使農(nóng)產(chǎn)品增值農(nóng)民增收。

三、城市化進(jìn)程中土地有效利用的建議

1、注重規(guī)劃的調(diào)控作用

城市規(guī)劃應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)論證，并執(zhí)行完整的審批程序，通過(guò)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)用地總量進(jìn)行控制。從城市用地的數(shù)量、城市用地的空間布局，用地時(shí)序安排上進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，使城市發(fā)展按規(guī)劃的先后次序和空間布局進(jìn)行，并從用地總量上進(jìn)行控制。在用地審批時(shí)，嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和土地規(guī)劃執(zhí)行，杜絕以任何理由違反規(guī)劃用地、突破對(duì)城市用地的總量。

2、土地管理體制改革，規(guī)范城市土地市場(chǎng)

目前我國(guó)商業(yè)用地的市場(chǎng)分配機(jī)制已初步形成，住宅、商服用地主要是通過(guò)招拍掛進(jìn)行分配，但工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地分配政府還是具有很大的行為權(quán)力，同時(shí)商業(yè)用地招拍掛制度也還不健全，土地征用也主要還是政府行為，地方政府還是土地市場(chǎng)的主導(dǎo)者。政府在征地時(shí)，依靠行政權(quán)力，能夠以超低的價(jià)格取得土地，通過(guò)招拍掛高價(jià)將土地轉(zhuǎn)手出去，取得高額效益，面對(duì)巨大的級(jí)差地租，容易產(chǎn)生腐敗。同時(shí)，由于政績(jī)工程的驅(qū)動(dòng)力，為了招商引資，許多地方采取廉價(jià)的提供土地的方式吸引企業(yè)在本地投資，低廉的土地成本導(dǎo)致了大量土地的粗放利用。

因此，進(jìn)一步推進(jìn)土地管理體制的改革，完善國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓和拍賣(mài)制度，完善土地分配的宏觀調(diào)控，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在土地分配中的主導(dǎo)作用，促進(jìn)城市土地集約利用，形成完善的一級(jí)、二級(jí)土地市場(chǎng)體系，是理順市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地分配制度，才能最終實(shí)現(xiàn)城市土地的高效集約利用。

3、建立成長(zhǎng)管制區(qū)

城市土地綜合開(kāi)發(fā)是從實(shí)現(xiàn)城市土地功能整體效益最大化出發(fā)進(jìn)行城市土地的開(kāi)發(fā)利用，它的基本目的是使城市土地成為適宜各類(lèi)用途投資的場(chǎng)所，創(chuàng)造一個(gè)土地使用者開(kāi)展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的環(huán)境，并能取得相最大化的經(jīng)濟(jì)效益。每一個(gè)城市在進(jìn)行城市土地綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要注意：（1）城市功能的分區(qū)；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套；（3）包括房地產(chǎn)在內(nèi)的城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)，特別是舊城和城中村的改造；（4）合理適度地進(jìn)行城市新區(qū)開(kāi)發(fā)。

此外，為了避免城市土地?zé)o序擴(kuò)展和蔓延，使稀缺的土地資源可以可持續(xù)開(kāi)發(fā)和利用，在城市化進(jìn)程中，應(yīng)該建立城市“成長(zhǎng)管制區(qū)”，使城市功能分區(qū)明顯。對(duì)于自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝旅游區(qū)、生態(tài)敏感地區(qū)設(shè)立嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)區(qū)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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