文/武佳衛(wèi)

上海房產(chǎn)稅稅基批量評估平臺建設(shè)運(yùn)行的思考

文/武佳衛(wèi)

2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。2015年8月6日，房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大立法規(guī)劃。事實(shí)上，與房地產(chǎn)相關(guān)的每次稅制改革，在社會上都會引起激烈的反響。

根據(jù)有關(guān)觀點(diǎn)，在加快房地產(chǎn)稅改革的同時(shí)，還應(yīng)重視和同步推進(jìn)以下配套措施：一是加快房地產(chǎn)稅立法；二是加快建設(shè)全國個(gè)人住房信息系統(tǒng)；三是完善房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置與評估制度；四是通過法規(guī)增強(qiáng)政府各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)。我們在上海房產(chǎn)稅稅基評估平臺建設(shè)及評估標(biāo)準(zhǔn)研究過程中，梳理總結(jié)上海房產(chǎn)稅稅基批量評估平臺功能，探討房管部門與稅務(wù)征收主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的協(xié)同機(jī)制，明細(xì)各自職責(zé)范圍，在充分發(fā)揮各部門優(yōu)勢基礎(chǔ)上，平衡部門間職責(zé)與義務(wù)關(guān)系，提高了系統(tǒng)的效能。

一、意義及需求

（一）為國家開征房地產(chǎn)稅作技術(shù)儲備

房產(chǎn)稅稅基評估是完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來房產(chǎn)稅制改革的核心內(nèi)容。確立稅基的關(guān)鍵和首要問題，是征稅價(jià)格評估的規(guī)范化，這就要求建立和完善房產(chǎn)稅稅基評估理論和評估體系。

黨的十八屆三中全會明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，全國人大、國家相關(guān)部門正在研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，房地產(chǎn)稅開征時(shí)刻表也逐步清晰。上海作為試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)稅稅基評估方面走在全國前列，所以要積極探索房產(chǎn)稅稅基評估平臺的功能設(shè)計(jì)、運(yùn)行機(jī)制等內(nèi)容，為今后相關(guān)的工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）有利于保證稅收征管執(zhí)法的統(tǒng)一性

當(dāng)前，上海各區(qū)房產(chǎn)稅稅基評估缺乏統(tǒng)一基礎(chǔ)，房地產(chǎn)相關(guān)各稅種計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，并由不同的機(jī)構(gòu)實(shí)施征管，這就容易造成不同稅種、稅基價(jià)值的差異。例如：有些地方計(jì)稅依據(jù)雖都是房地產(chǎn)交易價(jià)格，但有時(shí)一個(gè)部門認(rèn)可市場交易價(jià)格，以此作為計(jì)稅依據(jù)，另一個(gè)部門卻不認(rèn)可，要重新核定、評估，造成了同一宗房產(chǎn)的稅基價(jià)值不一致。對于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對象是一致的，即同宗土地或者房產(chǎn)。缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評估標(biāo)準(zhǔn)，容易造成稅收征管執(zhí)法工作上的被動。因此，研究完善上海房產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)及協(xié)同機(jī)制,有利于保證稅收征管的公平和統(tǒng)一，可提高稅收征管的質(zhì)量和效率。

（三）應(yīng)對上海房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)實(shí)需求

2011年初經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，上海開展個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，開始針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。試點(diǎn)辦法規(guī)定：“計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)?！蹦壳叭詴喊词袌鼋灰變r(jià)格計(jì)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況下，仍以市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理，開展房產(chǎn)稅稅基評估已迫在眉睫。一方面，隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善和稅制改革的深化，國際通行的經(jīng)評估確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格將成為房產(chǎn)稅的基本計(jì)稅依據(jù)。另一方面，上海每年大量房地產(chǎn)交易，需要征收營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅收。目前，房產(chǎn)征稅評估由各稅務(wù)征收主管部門自行委托，征稅管理系統(tǒng)尚未系統(tǒng)化和集成化，缺乏權(quán)威的征稅評估系統(tǒng)和完備的征稅評估管理系統(tǒng)。建立房產(chǎn)稅稅基批量評估平臺，明確各部門運(yùn)行協(xié)同機(jī)制，應(yīng)對的是上海房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)實(shí)需求。

二、建設(shè)思路及主要內(nèi)容

根據(jù)國外及香港差餉估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)深圳等地的做法，上海房產(chǎn)稅稅基批量評估平臺建設(shè)思路可按“稅務(wù)部門委托、構(gòu)建統(tǒng)一平臺、專業(yè)評估服務(wù)”為主線，由稅務(wù)征收主管部門委托一家非營利性機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)房產(chǎn)稅稅基評估工作，按照“統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺、統(tǒng)一運(yùn)算規(guī)則、統(tǒng)一監(jiān)督管理”的要求，通過依托房屋基本數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅基評估信息系統(tǒng)，每年定期形成涉稅房屋市場評估價(jià)格，與稅務(wù)征收主管部門實(shí)現(xiàn)信息共享，并向社會發(fā)布，同時(shí)建立稅基價(jià)格咨詢、復(fù)核和復(fù)估等爭議解決機(jī)制。

房產(chǎn)稅稅基評估工作平臺主要由以下幾部分功能組成。

（一）數(shù)據(jù)采集與處理功能

采集用于評估的各種數(shù)據(jù)信息，形成總的數(shù)據(jù)庫，其數(shù)據(jù)信息內(nèi)容主要構(gòu)成如下：

一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，指征稅房產(chǎn)的基礎(chǔ)物理信息，如房屋地址、建筑面積等。從平臺權(quán)威性和應(yīng)用效果考慮，該部分?jǐn)?shù)據(jù)是最基礎(chǔ)、最重要的，最好是有全量房屋數(shù)據(jù)庫支撐。

二是GIS數(shù)據(jù)，指地理信息空間數(shù)據(jù)，可用于提取、分析與估價(jià)有關(guān)的地理信息，該部分?jǐn)?shù)據(jù)以上海市測繪院等提供的權(quán)威數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

三是房價(jià)影響因素信息數(shù)據(jù)，指一些會對房價(jià)產(chǎn)生直接影響的因素，如景觀、裝修、結(jié)構(gòu)、朝向、建筑形態(tài)、臨街情況、污染情況等。該部分?jǐn)?shù)據(jù)可以用市場化方式采集。

四是案例數(shù)據(jù)，指用于房價(jià)計(jì)算參考的各種案例信息，包括真實(shí)成交數(shù)據(jù)、掛牌數(shù)據(jù)、評估數(shù)據(jù)甚至租金案例數(shù)據(jù)等。

（二）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及批量評估功能

在數(shù)據(jù)采集的基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)定好的批量評估技術(shù)建立批量評估模型，開發(fā)相應(yīng)的房產(chǎn)稅稅基評估功能和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)評估設(shè)定功能，在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行操作運(yùn)算形成初步評估結(jié)果。其主要工作步驟如下：

一是數(shù)據(jù)處理：對獲得的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配、篩選等操作，使得數(shù)據(jù)符合計(jì)算需求。

二是模型運(yùn)算：數(shù)據(jù)輸入批量評估模型的運(yùn)算模塊，以確定的評估基準(zhǔn)日，根據(jù)設(shè)定的規(guī)則進(jìn)行批量計(jì)算。

三是結(jié)果檢驗(yàn)：根據(jù)IAAO（國際房地產(chǎn)批量評估標(biāo)準(zhǔn)）等檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對評估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，如檢驗(yàn)結(jié)果符合要求，可發(fā)布評估結(jié)果；如檢驗(yàn)結(jié)果不符合要求，則需要對評估模型、數(shù)據(jù)等進(jìn)行校驗(yàn)，調(diào)整完善，直到結(jié)果符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為止。

（三）爭議處理系統(tǒng)

房產(chǎn)稅稅基評估結(jié)果取得后，在規(guī)定時(shí)期內(nèi)供公眾在網(wǎng)站及相關(guān)終端進(jìn)行查詢，對價(jià)格有爭議的，通過建立爭議解決機(jī)制來處理。主要有以下工作：

一是稅基評估結(jié)果發(fā)布公示。建立稅務(wù)征收主管部門與房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)聯(lián)系，調(diào)取批量評估價(jià)格并乘上既定的折扣率后形成房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格，并供公眾在網(wǎng)站及相關(guān)終端進(jìn)行查詢（可設(shè)定公示有效期為1個(gè)月）。

二是稅基價(jià)格爭議解決。公示期滿前一周，設(shè)立專門的房產(chǎn)稅稅基評估咨詢及爭議申訴窗口，由負(fù)責(zé)模型運(yùn)算維護(hù)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場咨詢，受理爭議申請；公示期滿后，按“專業(yè)機(jī)構(gòu)復(fù)核、稅務(wù)征收主管部門審核、行政訴訟”的流程解決爭議。

（四）成果應(yīng)用與共享功能

對應(yīng)稅房產(chǎn)價(jià)值的評估是房產(chǎn)稅征管的關(guān)鍵和難點(diǎn)。在完成上述評估及爭議處理工作的基礎(chǔ)上，各個(gè)政府部門的信息共享以及部門之間的協(xié)調(diào)非常重要，與稅務(wù)征收主管部門之間的信息共享更是至關(guān)重要。為方便稅收征管，可賦予每個(gè)應(yīng)稅房產(chǎn)唯一的納稅識別號，形成完善的房地產(chǎn)識別系統(tǒng)，并保持其與價(jià)值評估系統(tǒng)、欠稅管理系統(tǒng)的連接以及與房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)的同步更新。具體措施如下：

一是為上海各區(qū)房產(chǎn)稅稅基評估建立全市統(tǒng)一平臺，規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)各稅種的計(jì)稅依據(jù)，保證稅收征管的公平和統(tǒng)一，提高稅收征管的質(zhì)量和效率。

二是為其他部門應(yīng)用提供數(shù)據(jù)支持。如：房管部門對房地產(chǎn)市場的價(jià)格監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，為合理有效地制定市場調(diào)控政策提供依據(jù)，協(xié)助銀行金融部門的房貸抵押評估和壓力測試等。

（五）評估機(jī)構(gòu)管理功能

對應(yīng)稅房產(chǎn)價(jià)值的評估工作是委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)通過系統(tǒng)平臺操作實(shí)施的。評估過程有其專業(yè)性與復(fù)雜性，需要逐步建立和完善與房產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)的一整套制度，包括評估的程序、標(biāo)準(zhǔn)、方法、評估周期以及納稅爭議解決機(jī)制，并及時(shí)向納稅人公布。評估過程往往采用批量評估與個(gè)案評估相結(jié)合的方式，對同質(zhì)性高的房產(chǎn)采取按系數(shù)修正的批量評估方法，對同質(zhì)性較低或產(chǎn)生納稅爭議的房產(chǎn)采用個(gè)案評估方法，在與納稅人充分互動的基礎(chǔ)上作出評估結(jié)果，以保證評估的公正性。整個(gè)流程必然要涉及對評估機(jī)構(gòu)的管理與評價(jià)，包括評估機(jī)構(gòu)與人員資質(zhì)管理、評估任務(wù)分發(fā)、過程監(jiān)督、成果審核與評價(jià)等。

三、平臺運(yùn)行及協(xié)同機(jī)制

房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)主要是提供和搭建房產(chǎn)稅稅基批量評估與管理的平臺，基于現(xiàn)有數(shù)據(jù)系統(tǒng)，通過該平臺在系統(tǒng)上的運(yùn)作，可實(shí)現(xiàn)各類數(shù)據(jù)的采集、處理、整合、管理，完成稅基評估。

按照有關(guān)規(guī)定，基于平臺運(yùn)行的工作模式有三種：一是全部評估技術(shù)工作由稅務(wù)征收主管部門承擔(dān)；二是由稅務(wù)征收主管部門與相關(guān)部門、單位合作完成；三是將部分或全部技術(shù)工作委托相關(guān)部門、單位或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。作為稅務(wù)征收主管部門，對該平臺的主要需求是可按照稅收征管的統(tǒng)一要求，及時(shí)按需查詢應(yīng)稅房產(chǎn)評估結(jié)果，故平臺應(yīng)實(shí)現(xiàn)與稅收征管工作系統(tǒng)的無縫對接。

上海的情況是，自2011年試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅以來，房產(chǎn)稅征收的范圍及深度一直未有調(diào)整。上海是在全國較早進(jìn)行房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)和應(yīng)用的城市之一，房產(chǎn)稅稅基批量評估工作所需的房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其交易數(shù)據(jù)也基本實(shí)現(xiàn)了本地的全覆蓋，大規(guī)模的歷史數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)均沉淀、積累在房屋管理部門。因此，上海房屋管理部門在其現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上開展平臺的建設(shè)，在資金、人力、物力以及時(shí)間方面是有比較大的優(yōu)勢的。

房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)作為營業(yè)性機(jī)構(gòu)，從事的房地產(chǎn)評估工作屬于中介服務(wù)，是為房地產(chǎn)市場提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)的行業(yè)。上海房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于二十世紀(jì)七十年代末、八十年代初，依托上海住房制度改革開始起步，脫鉤、改制后十余年來，估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為獨(dú)立的市場經(jīng)濟(jì)組織，機(jī)構(gòu)的運(yùn)行日臻成熟，加上政府部門的大力支持、法律法規(guī)的逐步完善，已經(jīng)初步形成了較完善的評估體系。根據(jù)《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為行政許可準(zhǔn)入的行業(yè)，國家對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入和房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)注冊實(shí)施行政許可。因此，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，作為平臺運(yùn)行的主要用戶，本市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也是由上海房屋管理部門實(shí)施監(jiān)督管理的。

設(shè)想的協(xié)同流程關(guān)系及任務(wù)見圖1。

圖1 協(xié)同流程關(guān)系及任務(wù)概要

按照“合理選擇工作模式，確定評估技術(shù)方案”的原則，根據(jù)目前各方工作職責(zé)及現(xiàn)有條件，可以設(shè)想的協(xié)同機(jī)制為：由稅務(wù)征收主管部門委托房屋管理部門實(shí)施平臺的建設(shè)與開發(fā)，較充分地利用房屋管理部門的房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫；房屋管理部門通過平臺派發(fā)評估和數(shù)據(jù)采集工作任務(wù)至評估機(jī)構(gòu)，對應(yīng)稅房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估；估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，在平臺上完成批量評估的個(gè)案修正及爭議處理工作，將最終的評估價(jià)格反饋給稅務(wù)征收主管部門，統(tǒng)一稅基查詢。

（作者單位：上海市房屋狀況信息中心）