某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問：有一家外地法院在我市查封了一處房地產(chǎn)，現(xiàn)查封期限已經(jīng)屆滿，法院并未續(xù)封，也未解除查封。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）對(duì)注銷查封登記的適用范圍，列舉了兩種情況：一是查封機(jī)關(guān)解除查封的，登記機(jī)構(gòu)辦理注銷查封登記；二是不動(dòng)產(chǎn)查封、預(yù)查封期限屆滿，查封機(jī)關(guān)未囑托解除查封、解除預(yù)查封或續(xù)封的，查封登記失效。那么，在查封登記失效后，登記機(jī)構(gòu)是否可以依《規(guī)范》的這一規(guī)定辦理注銷登記？

金紹達(dá)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外”。因此，在查封登記失效后，登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)辦理注銷登記，要看法律、行政法規(guī)和《細(xì)則》對(duì)此是否有明確的規(guī)定。

最高人民法院法釋〔2004〕15號(hào)文第三十一條規(guī)定：“解除以登記方式實(shí)施的查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書”。《細(xì)則》對(duì)注銷查封登記的規(guī)定與最高人民法院上述司法解釋是一致的：“查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記”。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，《細(xì)則》只是規(guī)定了“查封登記失效”，并沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)注銷登記。由此可見，登記機(jī)構(gòu)注銷查封登記應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理。

《規(guī)范》雖然將查封期限屆滿列入注銷查封登記的適用范圍，但實(shí)際的處理方式并不是注銷查封登記，而是認(rèn)定“查封登記失效”。按法釋〔2004〕15號(hào)文第三十條規(guī)定，查封期限屆滿，人民法院未辦理延期手續(xù)的，查封的效力消滅。查封的效力一旦消滅，該項(xiàng)查封登記就當(dāng)然失去其效力。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做的，就是在查封登記失效后，按《規(guī)范》的規(guī)定在登記信息中解除相應(yīng)的控制或者提醒，并注明相應(yīng)的法律依據(jù)，而不能辦理查封的注銷登記。

在登記信息中解除相應(yīng)的控制必須十分認(rèn)真，在核對(duì)查封的時(shí)間時(shí)要注意以下兩點(diǎn)：

一是要注意《民事訴訟法》對(duì)期間的規(guī)定。二是最高人民法院在2015年1月30日頒發(fā)了《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》，其中第四百八十七條規(guī)定，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年。而以往規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)查封的期限是兩年，且“不得超過三年”有規(guī)定上限的涵義，并不一定能解釋為一律是三年。登記機(jī)構(gòu)究竟執(zhí)行兩年還是三年，這是國家不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門應(yīng)當(dāng)明確的。在沒有明確前，筆者以為：對(duì)人民法院有具體、明確的查封期限的，可按其期限；如果沒有，則按三年計(jì)算為好。

陳品祿/責(zé)任編輯