李斌

當下，人們生活的方方面面，社會的各行各業(yè)已經(jīng)邁入或者即將邁入互聯(lián)網(wǎng)時代。各行各業(yè)都在研究互聯(lián)網(wǎng)思維，探求本行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融合，以取得變革和發(fā)展。

2015年之后，隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展階段，行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務差異化進一步縮小，競爭急劇加大，互聯(lián)網(wǎng)思維對房地產(chǎn)行業(yè)，乃至具體企業(yè)的物業(yè)產(chǎn)品、服務到底有何影響或者促進，是房地產(chǎn)企業(yè)必須關注的。誰先抓住方向，占領資源，誰就在競爭中贏得先機，取得變革和轉型發(fā)展。

一、互聯(lián)網(wǎng)背景下，各個行業(yè)都面臨新的挑戰(zhàn)和選擇

互聯(lián)網(wǎng)時代創(chuàng)造出相當多全新的商業(yè)模式，也創(chuàng)造出了相當多的奇跡甚至神話，筆者認為傳統(tǒng)行業(yè)在這個時代被“攪局”已經(jīng)形成常態(tài)，因為互聯(lián)網(wǎng)思維帶來的破壞性商業(yè)變革是大勢所趨，有著摧枯拉朽的強大力量，也代表著“提升社會效率，節(jié)約消費成本，壓榨不當利潤”的先進商業(yè)模式。各行各業(yè)都面臨著互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新模式的挑戰(zhàn)，行業(yè)不同，方式方法、技術手段、創(chuàng)新理念各不相同，但可以肯定的是，當下是一個各個行業(yè)都存在一定程度變革的時代，任何企業(yè)都需認真面對互聯(lián)網(wǎng)帶來的商業(yè)模式變革和創(chuàng)新，勇于探索和挑戰(zhàn)，準確把握變革和發(fā)展方向。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個跨度較大的行業(yè)，涉足金融、建筑、制造、服務等多個環(huán)節(jié)。在目前的互聯(lián)網(wǎng)大背景下，不同產(chǎn)業(yè)端反映不一，營銷環(huán)節(jié)反應較快，各類互聯(lián)網(wǎng)中介企業(yè)大量沖擊傳統(tǒng)中介。而開發(fā)環(huán)節(jié)尚未形成明顯競爭態(tài)勢。筆者認為這是暫時的，一旦技術和模式成熟，現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式也將面臨變革。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融合狀態(tài)

目前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的市場分化程度和格局不斷變化，眾多企業(yè)更多地關注區(qū)域市場布局和行業(yè)整合發(fā)展，在商業(yè)模式上，并未投入過多的研究和關注，互聯(lián)網(wǎng)概念和思維也尚未真正融入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。

筆者認為，這主要源于三個原因，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)的特征所決定，不動產(chǎn)屬于有形產(chǎn)品，產(chǎn)品價值高，在人民的生活中舉足輕重，完全通過互聯(lián)網(wǎng)信息整合、商務交流，有一定難度；二是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)較其他行業(yè)而言，技術門檻和管理要求高，行業(yè)跨度大，現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)技術平臺建設、軟件配套、推廣還有待進一步跟上；三是真正的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的方向尚未形成共識，互聯(lián)網(wǎng)時代行業(yè)具體怎么轉型或者互聯(lián)網(wǎng)融合后的商業(yè)模式是什么，還有點看不清。

萬科集團作為中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)份額大佬，在過去30年時間內(nèi)，在股改、專業(yè)化、物管、建筑工業(yè)化及企業(yè)治理等方面在房地產(chǎn)行業(yè)樹立起多個標桿。近兩年來，萬科多次取經(jīng)阿里巴巴、騰迅、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，充分說明萬科作為一個有著強烈危機意識的企業(yè)，已敏銳感覺到互聯(lián)網(wǎng)時代給傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式可能帶來的變革。

三、互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)商業(yè)模式的影響

互聯(lián)網(wǎng)最有價值之處不在自己生產(chǎn)很多新東西，而是對已有行業(yè)的潛力再次挖掘，用互聯(lián)網(wǎng)的思維去重新提升本行業(yè)。筆者從這個角度去觀察，互聯(lián)網(wǎng)影響商業(yè)模式的特點有三：

一是打破信息的不對稱性傳統(tǒng)格局，提供供求信息交匯的商務平臺，實現(xiàn)信息的高效匹配；二是利用平臺產(chǎn)生商務大數(shù)據(jù)，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，擴展服務或提高服務附加值，實現(xiàn)供給側改革；三是有序公平的平臺規(guī)則，實現(xiàn)自我調節(jié)，快速轉型，高速擴張，占領先機。

上述互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的描述是各類企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)背景下所共性的特征，目標是明確的，但是各類企業(yè)結合自身行業(yè)特征去理解和實施卻是非常難以把控的，因為每個行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改造，必然要受其行業(yè)特點的局限，而每個企業(yè)在轉化的過程中，又必然受到行業(yè)趨勢和自身成長基因的影響。

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共性特征而言，筆者提出兩點關注：

首先，應該緊緊貼合“人性化”的時代需求，用科技的手段，以藝術的氣質，把房地產(chǎn)產(chǎn)品和衍生服務做到極致，這種極致在于強調“時代性和人的尺度”，在此目標下，不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新。

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，個別行業(yè)龍頭企業(yè)通過短短20多年努力，就可以一躍成為全球房地產(chǎn)銷售冠軍企業(yè)，這是時代造就的發(fā)展。同樣，下一個時代的特征是什么，自然就會創(chuàng)造那個時代的企業(yè)，這里并不能簡單的理解互聯(lián)網(wǎng)單一因素，時代的變遷除去互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)展、科技發(fā)展之外，還有一個最重要的因素就是“不同時代，人的變化”。

其次，發(fā)揮移動互聯(lián)平臺優(yōu)勢，著力管理服務升級，通過不動產(chǎn)管理及物業(yè)服務，有助于互聯(lián)網(wǎng)背景下的企業(yè)大數(shù)據(jù)積累整合和衍生創(chuàng)新服務，這個領域是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分穩(wěn)定且極具前景的市場，房地產(chǎn)開發(fā)領域受制于城市規(guī)劃、土地供給、人口發(fā)展等諸多因素，具有一定生命周期性，然而不動產(chǎn)管理、物業(yè)服務或者說立足物業(yè)服務，創(chuàng)新升級諸多生活社區(qū)服務，是人們永恒的需求，開發(fā)企業(yè)在這個互聯(lián)網(wǎng)時代應當正視特點，揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先機。

四、互聯(lián)網(wǎng)時代對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展建議

面對互聯(lián)網(wǎng)時代，各種互聯(lián)互通技術和商業(yè)模式不斷推陳出新，各行各業(yè)都在謀求變革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來何去何從。為此，筆者提出，互聯(lián)網(wǎng)時代并不意味著傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的徹底告別，開發(fā)企業(yè)應該站在時代角度去理解互聯(lián)網(wǎng)時代的新規(guī)則、尋找新伙伴、運用新工具，將原來的核心業(yè)務做得更好，一句話“做好相應的堅守和變革”。關于堅守，可以理解為基于客戶的適配，發(fā)揮優(yōu)勢資源，做好核心業(yè)務，這是房地產(chǎn)業(yè)特征決定的，線上是永遠不能蓋房子的；關于變革則是基于互聯(lián)網(wǎng)思維對已有商業(yè)模式進行創(chuàng)新和升級，運用各類互聯(lián)互通技術，實現(xiàn)信息、數(shù)據(jù)、平臺的整合、高效處理。對此，筆者提出以下幾點建議。

1.創(chuàng)新研發(fā)新產(chǎn)品及服務，廣泛引入互聯(lián)互通、節(jié)能環(huán)保、智能家居的思維理念

首先，從產(chǎn)品角度出發(fā)，充分考慮“人”的時代性特征，不同消費群體在生活習慣、消費理念、生活偏好等諸多方面明顯不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品的研發(fā)要緊盯目標群體的時代性。

其次，加大對新能源、新技術、智能家居、節(jié)能環(huán)保等方面與房地產(chǎn)產(chǎn)品結合的研發(fā)或者聯(lián)合，創(chuàng)造核心、領軍甚至專利技術優(yōu)勢。

最后也是最重要的是，轉型管理和服務，結合互聯(lián)網(wǎng)技術升級，研發(fā)管理和服務平臺、研發(fā)衍生服務產(chǎn)品、研發(fā)平臺聯(lián)盟，打造“地產(chǎn)+物業(yè)+金融+中介+家政+各類電商”等領域的超級平臺。

目前，恒大地產(chǎn)與騰迅已經(jīng)布局，在社區(qū)服務、社區(qū)金融、智能家居領域涉足互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務產(chǎn)業(yè)。萬科、綠城也在嘗試智慧社區(qū)、業(yè)主健康管理、生鮮物流配送等。據(jù)統(tǒng)計，全國物業(yè)在管面積超過200億平方米，涵蓋7.4億人口，94%的空間待整合開發(fā)，市場潛力巨大，開發(fā)企業(yè)大有可為。

2.結合自身傳統(tǒng)優(yōu)勢，著力精耕已有業(yè)務，避免貪大求全，適得其反

創(chuàng)新產(chǎn)品，升級服務，打造平臺，思路相對還是比較廣泛，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更多的是需要考慮自身特點，只有找準特有商業(yè)模式，在一定范圍發(fā)揮優(yōu)勢資源，才能求得真正的創(chuàng)新與突破。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要著力精耕，也需要轉型升級，兩者并不矛盾，轉型升級是對產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展領域的適度調整，著力精耕是在明確布局后的產(chǎn)品創(chuàng)新和細化，打造專業(yè)化、精細化、高效快捷的競爭優(yōu)勢。比如遠洋地產(chǎn)在寫字樓領域，著力精耕，創(chuàng)新產(chǎn)品的衍生服務，提供寫字樓配套前臺、會議、培訓等諸多與辦公相關的衍生服務。再如中糧地產(chǎn)的大悅城模式，屬于商業(yè)模式創(chuàng)新，選定了特定商業(yè)地產(chǎn)及目標群體，互聯(lián)互通一個入口、一個形象，粉絲經(jīng)濟顯著。

3.注重介入物業(yè)后端市場，輕資產(chǎn)快速運行

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往做完項目，就移交自屬的或社會的物業(yè)公司，轉身就去開拓新項目，眼光和精力都沒有停留在后段物業(yè)市場和不動產(chǎn)管理市場。未來開發(fā)新項目必然受到市場規(guī)?？s減的影響，直接開發(fā)獲利越來越難，互聯(lián)網(wǎng)思維就是改變了利潤端的來源。為此，開發(fā)企業(yè)也將從直接銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利，而逐步延展到后期物業(yè)服務盈利，這里的后期物業(yè)服務，已經(jīng)不是傳統(tǒng)的物業(yè)管理概念，而是社區(qū)化、平臺化、聯(lián)盟化的互聯(lián)互通服務配套體系，物業(yè)服務可能只是最前端、盈利水平最低的服務端口，但是通過物業(yè)服務這一窗口，開發(fā)企業(yè)可以將廣大業(yè)主的其它消費行為結合在一個大的互聯(lián)互通平臺進行運營和管理，實現(xiàn)高效、持續(xù)的盈利模式。

目前，部分開發(fā)企業(yè)對后段物業(yè)服務的前景已經(jīng)開始關注，紛紛立足自身物業(yè)，借助資本市場，著手拆分重組、積累和擴大物業(yè)管理資源，實現(xiàn)輕資產(chǎn)、上市、快速擴張的運行模式。

4.挖掘企業(yè)數(shù)據(jù)資源，聯(lián)盟跨業(yè)互補，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)改造和管理升級

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)據(jù)資源分布在開發(fā)環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)、后段物業(yè)環(huán)節(jié)等不同階段。建立、收集和整合數(shù)據(jù)資源，充分借助互聯(lián)網(wǎng)技術，加強互補型企業(yè)合作，有助于企業(yè)通過大數(shù)據(jù)把握市場脈絡、管控成本、工期和質量。

值得注意的是，開發(fā)企業(yè)擁有的獨特后段物業(yè)資源優(yōu)勢，通過互聯(lián)網(wǎng)引入，將徹底顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理單一收費服務的模式，未來通過物業(yè)社區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)化改造和管理升級，將盤活社區(qū)的用戶和數(shù)據(jù)資源，形成龐大又精準的家庭用戶信息數(shù)據(jù)庫，線上平臺多端口對接，線下多元配套服務，未來可為開發(fā)企業(yè)衍生出無窮的商業(yè)機會。

總而言之，未來開發(fā)企業(yè)注重物業(yè)后段市場，就是注重建立互聯(lián)網(wǎng)背景下的客戶大數(shù)據(jù)平臺，擁有大數(shù)據(jù)就擁有永續(xù)的資源和發(fā)展機遇。過去30年來，房地產(chǎn)業(yè)一直是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而在未來10到15年，中國城市化進程仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)依然還會擔任領頭羊的角色，各類房企十分有必要在這一時期內(nèi)完成與互聯(lián)網(wǎng)相關的創(chuàng)新升級和文化轉型。

王春敏/責任編輯