呂向一 卜天琦

（大連財經學院 遼寧大連 116600）

解析營改增后房地產企業(yè)的稅收籌劃

呂向一 卜天琦

（大連財經學院 遼寧大連 116600）

隨著經濟的發(fā)展與社會的進步，房地產行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，房地產行業(yè)作為我國市場經濟的重要組成部分，其發(fā)展會對人們生活以及社會發(fā)展產生不同程度的影響。從目前房地產行業(yè)的發(fā)展狀況看，“營改增”政策的實施能夠有效地避免重復征稅，增強其經濟效益。但是，由于房地產行業(yè)自身發(fā)展存在一些弊端，“營改增”政策的實施對房地產企業(yè)也產生了不同程度的負面影響。本文將從我國“營改增”背景進行分析，進而對“營改增”政策實施后對房地產企業(yè)的影響加以闡述，最后提出“營改增”后房地產企業(yè)的稅收籌劃的可行性建議，以供參考。

營改增；房地產企業(yè)；稅收籌劃；意義；影響

營業(yè)稅和增值稅是我國財政主要征收稅種，是國家財政稅收的重要組成部分。目前，我國制度正進行著經濟型向服務型的轉變，而營業(yè)稅改增值稅(以下簡稱“營改增”)是我國經濟轉型的主要內容。其不僅能夠有效完善我國的流轉稅制度，而且還能夠有效地減少重復收稅問題。除此之外，“營改增”之后無論課稅對象是哪一種，都進行統一征收增值稅，有效地解決了稅收征管困擾，有助于稅收的順利開展，在提高征管效率的同時減輕了納稅人的負擔，從而優(yōu)化了產業(yè)結構。因此，“營改增”不僅是經濟發(fā)展的需求也是國家發(fā)展的需求。

1 營改增稅收措施的背景

我國2012年在全國范圍內推行“營改增”試點，加大了稅收改革力度?！盃I改增”主要指的是營業(yè)稅改增值稅，其中營業(yè)稅是指對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。

在我們國家，“營改增”改革主要分為以下三個階段：1）第一階段，部分地區(qū)部分行業(yè)進行“營改增”試點, 2）第二階段，2013年實現全國地區(qū)部分行業(yè)“營改增”試點；3）第三階段，在全國范圍內所有行業(yè)實行“營改增”。從2016年5月1日起，國家將全面實施營改增政策，并且將范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活性服務業(yè)。從而我國實行的20余年的營業(yè)稅從此退出了歷史的舞臺。

2 “營改增”稅收政策對房地產企業(yè)的影響

2.1 經營管理難度上升

從我國實行“營改增”稅收政策后，對各行各業(yè)都產生了不同程度的影響，其中對房地產行業(yè)產生的影響最大。在未實行“營改增”政策時，繳納營業(yè)稅時，稅收元素相對固定，經營管理工作比較單一，“營改增”后稅收元素因人員素質不一樣存在可變可控的特點，經營管理難度上升。其主要有以下兩個方面因素：第一，產品定價難度上升?！盃I改增”后顛覆了以前的產品定價模式，增值稅實行價外稅，價稅分離導致營業(yè)收入下降，產品的價格構成需要重新調整，執(zhí)行新的定價標準，對房地產企業(yè)的定價能力、定價方式提出了更高的要求。第二，營銷策略選擇難度上升?！盃I改增”后，房地產業(yè)受視同銷售范圍有所擴大、混合銷售稅率不同等影響，營銷方案需隨之變化。如同為家具、家電類商品，隨精裝房一并銷售的家具、家電類商品，按照混合銷售的有關規(guī)定，進項稅可按17%抵扣，銷項稅按11%計算，而房地產企業(yè)促銷活動時贈送的家具、家電類商品，則按財稅文件的有關規(guī)定視同銷售貨物，進項和銷項稅額都適用17%的稅率，可見營銷策略不同，最終的納稅金額就不同，高水準的營銷策略才能使企業(yè)更多獲利，因此需要提高營銷水平。

2.2 營業(yè)收入和營業(yè)成本雙降

根據相關的調查研究表明，55.6%的房地產企業(yè)營業(yè)收入下降，主要是“營改增”前房地產業(yè)征收營業(yè)稅以應稅營業(yè)收入為計稅依據，“營改增”后稅金由價內稅轉變?yōu)閮r外稅，以不含稅營業(yè)收入為計稅依據，不含稅價格比含稅價格下降9.9%，僅為原來的90.1%，導致營業(yè)收入下降。如某房地產企業(yè)，6月份營業(yè)收入實現6994萬元，“營改增”后不含稅營業(yè)收入為6301萬元，下降693萬元。房地產業(yè)的成本主要是土地成本、建筑安裝成本、財務成本及其他各類供應成本，“營改增”后，根據財稅文件的有關規(guī)定，土地成本、建筑安裝成本符合一定條件可以抵扣，加之營業(yè)成本需要價稅分離，有部分可以抵扣的稅務成本，剔除后總體成本下降。如房地產企業(yè)的土地成本占到全部成本的30%～40%，是開發(fā)成本中最大的一塊，“營改增”后這部分可以扣除對房地產企業(yè)一部分利潤；再如某房地產一般納稅人企業(yè)，5～7月份營業(yè)成本715萬元，“營改增”后不含稅營業(yè)成本644萬元，再扣除可以抵扣的進項稅額2萬元，成本為642萬元，下降73萬元。因此說，“營改增”政策實施以后，房地產企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本在一定程度上有所下降。

2.3 納稅人計稅方法不同稅賦增減不一

“營改增”政策實施以后，房地產企業(yè)的總體稅賦都有所下降。被調查房地產企業(yè)5～7月繳納增值稅919萬元，如未“營改增”應繳納營業(yè)稅1050萬元，“營改增”后少繳稅131萬元，總體稅賦為6.8%，比1～4月稅負下降0.7個百分點。小規(guī)模納稅人與簡易征收方式繳稅的一般納稅人多數稅負下降；一般計稅方式繳稅的一般納稅人五成稅賦增加。

2.4 發(fā)票管理難度加大

我國全面實行“營改增”政策后，大部分房地產企業(yè)普遍認為“營改增”后發(fā)票管理難度上升。表現為“增值稅專用發(fā)票”辦理程序復雜，領取、填開、作廢、遺失等的處理方法均與普通發(fā)票有很大區(qū)別，辦理不正確，可能導致核算錯誤，甚至承擔法律責任，并且若果發(fā)票遺失現象，需要到稅務機構進行現場備案和處理，比較麻煩。除此之外，“增值稅專用發(fā)票”需要進行真?zhèn)握J證，認證方式有網上認證和到辦稅服務廳現場認證兩種，由于網上認證對辦稅人員的素質要求較高以及年齡較大的辦稅人員不愿意使用網上認證，目前辦稅人員多選擇到辦稅服務廳認證的方式，辦理效率較低。

3 營改增后房地產企業(yè)的稅收籌劃的建議

3.1 對放到地產業(yè)務人員普及營改增知識，提高業(yè)務技能

目前房地產行業(yè)的發(fā)展現狀可以看出，行業(yè)內部在管理方面還存在著一定的弊端。我國全面推行“營改增”政策以后，部分房地產行業(yè)未能給予足夠的重視，從而造成房地產行業(yè)在經營流程上存在不規(guī)范的現象。因此，實行“營改增”政策后，房地產行業(yè)必須要采取有效地措施規(guī)范自身的經營行為，調整相關的工作流程，從而才能適應新的稅改政策，由于房地產行業(yè)的工程量相對比較大，并且工程項目的持續(xù)時間相對比較長，從房地產項目開始施工到正式出售，一般情況下都要3年以上，在此時間內會產生大量的成本費用，因此這段時間內只會產生進項稅。面對新的稅收措施，房地產企業(yè)需要提高業(yè)務人員的技能和相關知識以及業(yè)務流程，以減少企業(yè)經營成本。

3.2 把握政策導向，利用稅收優(yōu)惠政策

房地產企業(yè)要對“營改增”內涵進行充分的了解，抓住“營改增”的機遇，對“營改增”政策進行靈活的應對，培養(yǎng)增值稅抵扣意識。雖然“營改增”對于緩解企業(yè)賦稅效果不是很明顯，但是其政策對于企業(yè)的影響仍然是利大于弊?；诖耍康禺a企業(yè)要想實現企業(yè)利益的最大化，應該從以下幾個方面做起：第一，采取合理的措施轉嫁稅負，促使企業(yè)能夠有效地適應市場變化；第二，根據自身的特點，利用稅收的優(yōu)惠政策，有效的享受國家出臺的相應優(yōu)惠政策；第三，建筑施工企業(yè)的財務部門也要充分掌握和熟悉“營改增”政策的相關的配套措施。

3.3 進行納稅培訓，完善財務管理機制

加強對財務人員和企業(yè)其他相關人員的納稅培訓，上至管理層，下至具體執(zhí)行層都應充分掌握政策要點，避免由于人為因素導致操作失誤，造成稅負增加。完善會計核算方式，提高財務管理水平，預先進行稅收測算，將稅收風險降至最低。

4 結語

綜上所述，“營改增”是有效減輕企業(yè)賦稅的一項財務措施，實施的主要目的是為了能夠有效避免勞務和財務重復增收營業(yè)稅與增值稅的問題。與此同時，“營改增”之后也給施工企業(yè)帶來了不同程度的負面影響。基于此，房地產企業(yè)一定要全面認知自身的問題，并有針對性的解決問題，有效地降低稅收成本，增強房地產企業(yè)的市場競爭力，從而促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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