鄧鐵玲

摘要：本文旨在挖掘土地管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：土地管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F20；F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）031-000-01

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)龐大的項(xiàng)目，它與社會(huì)各個(gè)方面的聯(lián)系都非常緊密，企業(yè)還應(yīng)保證開(kāi)展項(xiàng)目合理合法、符合法律規(guī)定，同時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)地的民風(fēng)民俗、文化等相結(jié)合。目前我國(guó)相關(guān)制度尚不成熟。筆者在文章中結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)闡述了土地管理制度的現(xiàn)狀，以期為企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)提供借鑒。

一、理論基礎(chǔ)

（一）制度環(huán)境

所謂制度，就是企業(yè)想要在當(dāng)?shù)匕l(fā)展，就要達(dá)到當(dāng)?shù)貙?duì)企業(yè)的各方面要求，如投資要求、經(jīng)營(yíng)要求等。一般來(lái)說(shuō)，制度可分為正式制度和非正式制度。當(dāng)?shù)氐姆珊驼呔褪钦街贫龋赓Y企業(yè)要想立足于當(dāng)?shù)?，在名義上必須遵守正式制度。正式制度缺點(diǎn)在于實(shí)施過(guò)程中得不到很好的完善，因此暴露出了很多問(wèn)題，例如：信息流通形式混雜、合約不能在真正意義上保證簽署雙方的權(quán)益等。非正式制度又可稱為潛規(guī)則，在一定程度上表現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀，包括社會(huì)現(xiàn)狀、政治情況等，在這個(gè)制度下，官員腐敗、群眾態(tài)度等都可以有所體現(xiàn)。

（二）戰(zhàn)略反應(yīng)方式

我國(guó)現(xiàn)有制度環(huán)境比較多變，因此給相關(guān)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很多困難。這時(shí)企業(yè)應(yīng)該思考應(yīng)對(duì)措施，選擇順從或是反對(duì)，只有明確企業(yè)自身觀念，才能進(jìn)一步作出反應(yīng)。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)可知，劃分企業(yè)抵抗壓力的程度一般是在順從、妥協(xié)、回避、藐視和操控這五個(gè)層面上，這五個(gè)程度又可劃分為十五種反應(yīng)方式，每個(gè)層面各三種。

企業(yè)對(duì)于制度的態(tài)度是可以預(yù)測(cè)的，通常可結(jié)合“制度觀點(diǎn)”和“資源依賴觀點(diǎn)”，在根據(jù)上述分類，即可明確企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要應(yīng)對(duì)諸多問(wèn)題，面臨多方面的壓力，因此當(dāng)制度壓力來(lái)臨時(shí)，企業(yè)會(huì)適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行反抗，這是一種良性互動(dòng)。國(guó)外學(xué)者奧利弗將企業(yè)對(duì)于制度壓力的反應(yīng)方式劃分為十種，但需注意的是這十種反應(yīng)方式是指在某些情況下。

二、土地管理的制度環(huán)境變遷

（一）法律環(huán)境

法律不可違背，在我國(guó)法律是正式制度的一個(gè)方面，因此企業(yè)必須遵守，在名義上不可違背。但這也不是絕對(duì)的，事實(shí)證明相關(guān)法律環(huán)境仍然有待改善。早在2000年我國(guó)就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了規(guī)定，相關(guān)法律也已形成。從那時(shí)起房地產(chǎn)企業(yè)就有了規(guī)范，法律可以對(duì)其進(jìn)行制約，但是實(shí)際上在工程施工部分，相關(guān)法律的不成熟性就有所顯露。其中，問(wèn)題最大的一個(gè)方面就是取得土地的方式。在那時(shí)，只要企業(yè)和政府進(jìn)行協(xié)商，只要達(dá)成共識(shí)企業(yè)即可擁有土地，不難看出其中存在的巨大漏洞。企業(yè)所在地區(qū)的官員權(quán)利巨大，有權(quán)對(duì)土地進(jìn)行出讓，并沒(méi)有具體的要求，因此企業(yè)是否規(guī)范等都無(wú)從了解。這個(gè)問(wèn)題一直持續(xù)了較長(zhǎng)一段時(shí)間，直到2004年地方政府對(duì)政策做出了改變，制定并發(fā)布了土地出讓的相關(guān)政策。經(jīng)營(yíng)性土地不再是通過(guò)政府官員和企業(yè)雙方私自轉(zhuǎn)讓，而是需要進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，這一改變對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。我國(guó)對(duì)于相關(guān)的法律規(guī)定的建立、修改，不僅體現(xiàn)了制度的成熟，也體現(xiàn)了國(guó)家的進(jìn)步。制度成熟的目標(biāo)不可能在一段時(shí)間內(nèi)達(dá)成，這需要一個(gè)過(guò)程，因此可以說(shuō)制度需要逐漸成熟。所謂的制度成熟，也就是法律更加完善，規(guī)章制度更加完整，有利于應(yīng)用于市場(chǎng)。私有財(cái)產(chǎn)概念是從2004年開(kāi)始逐漸形成的，從那以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)就不像早些時(shí)候那么簡(jiǎn)單了。

（二）政策環(huán)境

從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)對(duì)稅收進(jìn)行了改革，除去中央的稅收要求，其余經(jīng)費(fèi)均被納為地方經(jīng)費(fèi)。地方政府可以通過(guò)轉(zhuǎn)賬土地使用權(quán)等方式獲得自身財(cái)政支持，因此地方政府對(duì)于企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)非常支持，這從另一個(gè)方面也促進(jìn)了地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作。在沿海地區(qū)，地方政府實(shí)行的土地政策大多相似，“筑巢引鳳”就是其中一個(gè)極具代表性的政策。在這些地區(qū)，地方政府極力支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大量農(nóng)田成為了開(kāi)發(fā)區(qū)。

至2007年，為改善土地市場(chǎng)混亂和投資力度過(guò)大問(wèn)題，地方政府對(duì)這一現(xiàn)狀進(jìn)行了宏觀調(diào)控，國(guó)家于2007-2010年間提高了銀行的利率?？梢钥闯?，2007年之后發(fā)布的各項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響較大，加大了對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超出合約動(dòng)工日一年還尚未開(kāi)發(fā)的土地征收“土地閑置費(fèi)”，對(duì)超出合約動(dòng)工日兩年還尚未開(kāi)發(fā)的土地，“無(wú)償收回”土地使用權(quán)，并且加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)和土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，制止土地囤積的行為。

三、土地管理的制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇的影響

（一）遵守

近年來(lái)，我國(guó)的正式制度逐漸完善，相關(guān)的法律條文出現(xiàn)，比如采購(gòu)法的建立，公共工程招標(biāo)有標(biāo)單的要求，企業(yè)只能開(kāi)始按規(guī)范要求進(jìn)行投標(biāo)；其中，制度化對(duì)企業(yè)取得土地來(lái)說(shuō)，影響最大，房地產(chǎn)企業(yè)必須開(kāi)始面對(duì)我國(guó)的土地使用規(guī)定，遵守越來(lái)越嚴(yán)格的法律規(guī)范。

（二）隱藏

當(dāng)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，面對(duì)我國(guó)的法律規(guī)范時(shí)，企業(yè)表面上遵守法律規(guī)范，實(shí)際上在尋找法律規(guī)范的漏洞和不完整的地方，試圖找出可以創(chuàng)造超額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，而隱藏的做法是針對(duì)我國(guó)的正式制度。

（三）入伙

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，面對(duì)到我國(guó)的非正式制度時(shí)，企業(yè)讓官員或是地方人士在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以獲得足夠的利潤(rùn)。很多情況是，企業(yè)成立教育基金會(huì)向當(dāng)?shù)貙W(xué)校提供獎(jiǎng)學(xué)金，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ墓賳T、地方人士加入基金會(huì)，把做善事的名聲與當(dāng)?shù)毓賳T、人士一起分享，借此建立關(guān)系；或是直接把施工階段中，比較沒(méi)有技術(shù)性的工程項(xiàng)目發(fā)包給當(dāng)?shù)貜S商施作，以正當(dāng)?shù)姆绞阶尦鲆徊糠址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益。入伙的方式，是讓施加制度壓力的人進(jìn)入企業(yè)內(nèi)，但不會(huì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)重要決策，只是把部分利益與之分享而已。

（四）控制

我國(guó)地方官員多是上級(jí)指派，因此，地方政府需要完全聽(tīng)從中央政府的指示，面對(duì)我國(guó)的非正式制度，地方官場(chǎng)的潛規(guī)則時(shí)，企業(yè)直接與中央進(jìn)行接觸，取得支持后，讓中央直接命令地方配合。因此，受中央政府的歡迎，中央政府直接命令地方政府配合企業(yè)的要求，幫助企業(yè)解決在建造廠房中所造成的所有問(wèn)題，并提供經(jīng)營(yíng)上的幫助。

四、結(jié)語(yǔ)

盡管相應(yīng)的土地管理制度已經(jīng)得到發(fā)展，但仍亟需完善，建立完善的、適應(yīng)所有和市場(chǎng)形式的法律制度，應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的法律條款，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行。當(dāng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，面對(duì)我國(guó)的法律規(guī)范應(yīng)該努力遵守。

參考文獻(xiàn)：

[1]宮照建.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（13）.