楊斌

摘要：從中央到地方各級政府始終高度重視房地產(chǎn)行業(yè)，化解房地產(chǎn)庫存是2016年抓好經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，四、五線城市可因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺化解房地產(chǎn)庫存的政策，包括鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城買房、加大城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、實(shí)施購房優(yōu)惠的政策等，切實(shí)做好化解房地產(chǎn)庫存工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；四、五線城市；化解房地產(chǎn)庫存；購房補(bǔ)貼

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-02

“房地產(chǎn)”身兼居住和投資雙重功能，是近些年人民群眾的熱點(diǎn)話題之一，關(guān)系到大家的切身利益。同樣，在政府工作層面，由于房地產(chǎn)既能改善人民居住條件、又能拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的特殊性，也是從中央到地方政府的重要工作之一。黨中央、國務(wù)院始終高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求各地把保持房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展作為當(dāng)前的重要任務(wù)。習(xí)總書記在2015年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中明確要求“化解房地產(chǎn)庫存”，“去庫存”成為今年抓好經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。省、市、縣等各級政府也出臺相應(yīng)政策，積極化解房地產(chǎn)庫存。筆者所在的晉中市為地級市，常住人口300多萬，屬北方一座“四線”城市，在出臺化解房地產(chǎn)庫存政策后， 2016年1-10月，商品住房銷售面積167.12萬平方米，同比增長了46.77%，銷售金額75.01億元，同比增長了41.22%，預(yù)計(jì)到年底銷售增長在60%以上，去庫存工作取得明顯效果。現(xiàn)對“四、五線”城市化解房地產(chǎn)庫存工作有幾點(diǎn)認(rèn)識，供大家商榷。

一、加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提高城鎮(zhèn)化率是化解房地產(chǎn)庫存的主要渠道

據(jù)統(tǒng)計(jì)部門2015年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)常住人口77116萬人，比2014年增加2200萬人，鄉(xiāng)村常住人口60346萬人，減少1520萬人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?6.1%。山西省城鎮(zhèn)常住人口2016萬人，比2014年增加54萬人，鄉(xiāng)村常住人口1648萬人，比上年減少38萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為55.03%。晉中市2015年底常住人口為333.57萬，其中城鎮(zhèn)常住人口172.53萬人，占常住人口的51.72%。

“十三五”規(guī)劃要求2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，從全國來看，常住人口城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，就會有1000萬農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，山西省常住人口城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，就會有約27萬農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，晉中市常住人口城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，就會有約2.31萬農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。按約有四分之一農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)買房計(jì)算（110平方米/套），消化山西省房地產(chǎn)庫存約6.75萬套， 742.5萬平方米；消化晉中市房地產(chǎn)庫存約0.58萬套、63.52萬平方米，約占晉中市2015年庫存133.31萬平方米的47.65%，由此可見，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提高城鎮(zhèn)化率是商品房去庫存的主要渠道。

二、鼓勵支持農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房，切實(shí)保障原戶籍地的權(quán)益不變

農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房屬剛性需求，鼓勵并支持農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房，首先要保障好農(nóng)民工和農(nóng)民在原戶籍地的權(quán)益不變，使其無后顧之憂。各地需貫徹落實(shí)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益，即“現(xiàn)階段，不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件”，保障新落戶農(nóng)民工和農(nóng)民在原戶籍地的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)等權(quán)益不變，按規(guī)定享受各項(xiàng)惠農(nóng)政策。同時(shí)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非城鎮(zhèn)戶籍人口在城鎮(zhèn)擁有居住證并連續(xù)居住6個月以上者，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可在居住地申請登記常住戶口。切實(shí)做好服務(wù)保障工作，確保新落戶居民及時(shí)、完全享受同等的教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。

三、提高城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，是化解房地產(chǎn)庫存的重要途徑

2015年10月底，山西省城市棚戶區(qū)改造開工了20.05萬套，其中貨幣化安置了6.36萬套，貨幣化安置率為31.7%，晉中市城市棚戶區(qū)改造開工8536套，其中貨幣化安置4259套，貨幣化安置率為49.9%，貨幣化安置中按三分之二購買商品房（120平方米/套）計(jì)算，意味著省、市消化房地產(chǎn)庫存分別約有4.19萬套、50.28萬平米和0.28萬套、33.6萬平方米，約占晉中市2015年庫存133.31萬平方米的25.2%，所以加快城市棚戶區(qū)改造進(jìn)程、提高貨幣化安置比例是房地產(chǎn)去庫存的重要渠道。

四、五線城市政府應(yīng)編制棚戶區(qū)和納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的城中村改造總體規(guī)劃、實(shí)施方案，把城市危房改造和舊住宅區(qū)綜合整治納入棚戶區(qū)改造范圍，并按照國務(wù)院要求，在2017年底前連片3000平方米以上的棚戶區(qū)要全部開工改造，2020年前所有城中村全部開工改造，把貨幣化安置作為今后一個時(shí)期棚改安置主渠道，將棚改貨幣化安置比例提高到50%以上。

四、實(shí)施適當(dāng)?shù)馁彿績?yōu)惠政策，鼓勵剛性需求及改善型需求群體購房

近兩年，四、五線城市房地產(chǎn)市場觀望氣氛較濃，有大量持幣待購者等待觀望，對此態(tài)勢，在引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房價(jià)的同時(shí)，政府可分階段、分群體實(shí)施適當(dāng)?shù)馁彿績?yōu)惠政策，拿出“真金白銀”鼓勵剛性需求及改善型需求群體購房。如山西省朔州、忻州兩市，針對農(nóng)民工、大學(xué)生村官等群體在2016年購買商品房的，每平方米給予100-300元的補(bǔ)貼。晉中市則規(guī)定，凡是在2016年購買商品住房的，購房人均可享受每平方米150元的政府購房補(bǔ)貼；如購房人為教師、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生（畢業(yè)5年以內(nèi)）、在校大學(xué)生及現(xiàn)役軍人的，可再享受150元/㎡政府購房補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼資金來源為消化商品房庫存的財(cái)政收入，從我市今年1-10月份的銷售數(shù)據(jù)看，同比增長了46.77%，特別是政策出臺后的8-10月，商品房合同網(wǎng)簽備案量幾乎翻倍，效果顯著。

五、切實(shí)做好住房公積金的繳存和使用工作，是化解房地產(chǎn)庫存的重要保障

晉中市2015年公積金貸款發(fā)放額約20億元，幫助約2萬戶居民購買新房，目前繳存結(jié)余約10億元，至少還能幫助1萬戶居民購買新房，按戶均120平方米計(jì)算，能幫助消化商品房120萬平方米。所以，切實(shí)做好住房公積金的繳存和使用工作，擴(kuò)大公積金的繳存和使用范圍，是化解房地產(chǎn)庫存的重要保障。各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、有雇工的個體工商戶、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體等組織，都要按規(guī)定繳納住房公積金。簽訂勞動合同的單位，提倡將繳存住房公積金的內(nèi)容寫入勞動合同。提高住房公積金使用率，全面落實(shí)既有住房公積金使用政策。農(nóng)民工依法同等享受住房公積金繳存使用權(quán)利。連續(xù)正常繳存住房公積金6個月（含6個月）以上的農(nóng)民工，購買工作所在地商品房自住的，可按規(guī)定申請住房公積金貸款，首付比例由原來的30%降為20%，核定抵押物價(jià)值由70%增加至80%。

總之，房地產(chǎn)庫存較多的四、五線城市地方政府，在黨中央、國務(wù)院對化解房地產(chǎn)庫存的統(tǒng)一決策部署下，主要領(lǐng)導(dǎo)要親力親為，切實(shí)承擔(dān)起去庫存和穩(wěn)市場的主體責(zé)任，制定符合本地實(shí)際情況的去庫存政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家統(tǒng)計(jì)局.2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL].中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，2016-2-29.

[2]新華社.中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要[EB/OL].新華網(wǎng)，2016.3.17.

[3]銅川市棚戶區(qū)改造辦公室.以貨幣安置為主實(shí)施棚戶區(qū)改造[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2014（12）：4-5.