李雙應(yīng)

摘 要 房地產(chǎn)投資是人們非常關(guān)注的一種投資，人們會(huì)選擇收益最大的投資方案，但收益并非是唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策，其中，風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)非常重要的因素。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，隨著國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管以及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的格局加劇，由于房地產(chǎn)本身是一個(gè)高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)投資

（一）房地產(chǎn)投資的概述

房地產(chǎn)投資，是指經(jīng)濟(jì)實(shí)體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。由于土地和房屋空間可以承載人類的生產(chǎn)和生活等經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，土地資源又是稀缺的資源，因此圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動(dòng)是人們最早的投資活動(dòng)，不管這種活動(dòng)是源于自用還是出租經(jīng)營(yíng)的目的。

（二）房地產(chǎn)投資特性

受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、質(zhì)異性和弱流動(dòng)性的特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。主要是因?yàn)椋阂皇菂^(qū)位選擇非常重要；二是適合進(jìn)行長(zhǎng)期投資；三是需要適時(shí)地更新改造投資；四是投資的價(jià)值難以判斷，因而容易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；五是變現(xiàn)性能差；六是容易受到政策的影響；七是依賴于專業(yè)的管理；八是存在效益的外溢和轉(zhuǎn)移。

（三）房地產(chǎn)投資的形式和利弊

房地產(chǎn)投資的形式通?？梢苑譃橹苯油顿Y和間接投資，直接投資主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資，間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購(gòu)買住房抵押支持證券等。房地產(chǎn)投資的利益主要包括相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能夠抵消通貨膨脹的影響，以及提高投資者的資信等級(jí)；房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)主要是投資數(shù)額巨大、投資回收期較長(zhǎng)，需要專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益，而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理復(fù)雜性四個(gè)方面。房地產(chǎn)投資涉及面廣，與政府調(diào)控情況、金融動(dòng)向、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、現(xiàn)行體制和政策、需方消費(fèi)傾向、開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策等息息相關(guān)，易受各種因素波動(dòng)的影響，正是這些不確定性因素構(gòu)成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)種類

根據(jù)房地產(chǎn)投資具有投資周期長(zhǎng)、投資金額大、投資的物有不可移動(dòng)性、投資易受政策影響等特點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾類：一是投資支出風(fēng)險(xiǎn)；二是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；三是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；四是融資風(fēng)險(xiǎn)；五是購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)；六是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；七是政策風(fēng)險(xiǎn)；八是法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法

每一個(gè)投資項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，影響它的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，影響關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，而且各類風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過程，合理縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，為投資決策者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)決策。為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效的措施減少它的危害程度，需要掌握一些專業(yè)的識(shí)別方法，以對(duì)各種可能發(fā)生的損失進(jìn)行分析。主要方法有：一是頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法的組織形式是小組會(huì)議，是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)，這種方法的實(shí)質(zhì)是根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的和要求，通過相互討論產(chǎn)生思維共振，在相互智慧的補(bǔ)充和修正中，不斷激發(fā)與會(huì)成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)建性，以獲得有價(jià)值的、新穎的觀點(diǎn)、思想和創(chuàng)意。二是德爾菲法。德爾菲法實(shí)質(zhì)上是一種專家預(yù)測(cè)意見分析法，它通過選定與預(yù)測(cè)分析課題有關(guān)的領(lǐng)域和專家，與專家建立直接的信函關(guān)系，反復(fù)征求專家意見，以最終取得一致意見的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。三是篩選—檢測(cè)—診斷技術(shù)法。篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類、選擇的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程；檢測(cè)是對(duì)某種險(xiǎn)情及其結(jié)果進(jìn)行檢測(cè)、記錄和分析顯示的過程；診斷則是根據(jù)癥狀或結(jié)果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等的估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間的推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)產(chǎn)生出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映投資績(jī)效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以方便決策者參考。

（作者單位為安徽省桐城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

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