文/白雨晨

房地產(chǎn)價格指數(shù)主要編制方法及其適用性探討

文/白雨晨

目前，國內(nèi)存在多種不同的房地產(chǎn)價格指數(shù)，各種房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法由于其計算方法與所需數(shù)據(jù)的不同而各有優(yōu)劣，適用于不同的房地產(chǎn)市場情況、信息收集與發(fā)布狀況。中國國土遼闊，各地區(qū)的自然條件和社會經(jīng)濟狀況差異很大，房地產(chǎn)市場情況也存在明顯差別，在此情況下，各城市所適用的房價指數(shù)是不同的。但現(xiàn)實中，房價指數(shù)和真實房價變化不一致的情況顯示了我國存在著混用、濫用房價指數(shù)的現(xiàn)象。在此形勢下，各城市應(yīng)如何選取適用的房價指數(shù)編制方法，采用何種指數(shù)，如何編制以使其及時、準確地反映房地產(chǎn)的“純價格”變動情況，成為有待深究的緊迫問題。

一、房地產(chǎn)價格指數(shù)主要編制方法及其特征

(一) 簡單方法

簡單方法，也稱非同質(zhì)方法，將住房直接視為同質(zhì)性商品，直接將原始數(shù)據(jù)代入公式得出指數(shù)。簡單方法包括中位數(shù)法、算術(shù)平均值法、簡單加權(quán)平均法等。

1.中位數(shù)法。中位數(shù)法將所選取的房地產(chǎn)交易價格數(shù)據(jù)按數(shù)值大小依次排序，選取排序中的中位數(shù)來編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。該方法能夠剔除交易數(shù)據(jù)中極端值的影響，從而反映市場情況。中位數(shù)法的優(yōu)點在于樣本數(shù)據(jù)完整，排序即可得出結(jié)果，但此方法得出結(jié)果的準確性有待商榷。

2.算數(shù)平均值法。算數(shù)平均值法將房地產(chǎn)樣本價格與基期相比，將得出的值再相加，求得平均數(shù)得出結(jié)果。該方法也存在自身的局限性：如果樣本數(shù)量龐大，而各樣本間又存在較大差距，其結(jié)果會產(chǎn)生較大偏差。

3.簡單加權(quán)平均法。加權(quán)方法主要有拉氏指數(shù)法和帕氏指數(shù)法兩類。拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)的明顯區(qū)別是：拉氏指數(shù)將權(quán)重固定在基期，不同報告期的指數(shù)具有可比性。帕氏指數(shù)是一種非固定權(quán)重的綜合指數(shù)，其權(quán)重隨報告期不同而變化，所以需要收集報告期最新的價格數(shù)據(jù)和總量數(shù)據(jù)，因而不同時期的指數(shù)缺乏可比性，其優(yōu)點是可以同時反映價格、數(shù)量及其結(jié)構(gòu)的變化。

簡單方法操作簡便快捷，透明性強，適用于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料不全、數(shù)據(jù)不夠精確、要求短時間內(nèi)發(fā)布指數(shù)結(jié)果等情況。對于建設(shè)條件和房屋質(zhì)量穩(wěn)定且市場變化不劇烈的房地產(chǎn)市場，簡單方法具有獨特優(yōu)勢。例如，英國土地注冊處發(fā)布的Land Register指數(shù)就采用了算術(shù)平均數(shù)法。

(二) 樣本匹配法( 近似同質(zhì)方法)

樣本匹配法的基本思路是：為滿足同質(zhì)可比的要求，通過將數(shù)據(jù)分組、篩選或調(diào)整，使所選取的樣本在各報告期內(nèi)保持一致。但是，樣本匹配法并不能直接應(yīng)用于房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制。CPI中包含的商品數(shù)量終究是有限的，但住房的異質(zhì)性較為顯著，同一套住房幾乎不可能在各報告期內(nèi)都發(fā)生交易，而在每一報告期發(fā)生交易的住房又在各方面存在著差異。因此，通過樣本匹配法編制住房價格指數(shù)時，可以結(jié)合以下方法進行改進。

1.分組統(tǒng)計法。組統(tǒng)計法是樣本匹配法中最常用的一種形式，即根據(jù)一定的分類標準，將目標區(qū)域的房地產(chǎn)市場劃分為根據(jù)一定特征加以區(qū)別的若干小組，在各報告期內(nèi)分別計算每組的平均交易價格，再利用樣本匹配法進行指數(shù)計算。英國的OPDM HPI指數(shù)、中國深圳的深房指數(shù)等都采用了該方法。

2.估價法。估價法即按照一定標準選取一組具有代表性的物業(yè)作為匹配樣本，由專業(yè)估價師對該組物業(yè)在各估價期的價格進行評估，再利用樣本匹配法進行指數(shù)計算。美國的NPI指數(shù)和仲量聯(lián)行發(fā)布的JLL指數(shù)都應(yīng)用了該方法。

3.典型項目法。該方法選取目標市場中具有代表性的典型項目作為樣本，計算各報告期內(nèi)每個項目的平均交易價格，再應(yīng)用樣本匹配法計算指數(shù)結(jié)果，如香港的中原城市指數(shù)等。

4. 價格調(diào)整法。價格調(diào)整法將某一標準住房單元作為樣本，按照一定的公式對實際交易價格進行調(diào)整，計算得出標準單元的價格。價格調(diào)整法通常不單獨使用，而是用作其他編制方法的補充。例如英國的OPDM HPI指數(shù)和我國深圳市的深房指數(shù)都應(yīng)用了價格調(diào)整法的思想。

綜合來看，上述各類近似同質(zhì)方法都在一定程度上滿足了同質(zhì)可比的要求，沿用普通商品價格統(tǒng)計的思路，可行性較強。但樣本匹配法依賴于房地產(chǎn)的均質(zhì)性，若均質(zhì)性較強，則該方法的操作較簡便，成本較低，反之，則樣本的代表性較差，結(jié)果偏離程度較大。若房地產(chǎn)市場分化嚴重，該方法就不再適用。在這種情況下，需要采用同質(zhì)方法編制房價指數(shù)。

（三）同質(zhì)方法

同質(zhì)方法一般指特征價格法、重復(fù)交易法和將二者結(jié)合的混合模型法。它們的理論基礎(chǔ)和計量工具決定了這些方法能在很大程度上滿足房地產(chǎn)價格指數(shù)的同質(zhì)性要求。

1. 特征價格法。特征價格法是對一類指數(shù)編制方法的總稱，并不單指某一特定方法。該方法是指，從房地產(chǎn)商品的價格中分解各項特征因素，以顯示其隱含價格，再將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解和剔除，從而觀察由供求關(guān)系引起的“純價格變動”。因此，將住房的各特征因素分別與其相對應(yīng)的特征價格相乘后再相加，即得到房屋價格。該特征價格模型可以進行多種變形。

2.重復(fù)交易法。經(jīng)典的重復(fù)交易法是指以交易過兩次以上的住房在各次交易時的價格資料為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，計算住房價格指數(shù)。因為同一套住房在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面在不同時期基本是不變的，所以該方法很好地避免了控制房屋品質(zhì)特征的繁瑣程序，直接排除了房屋特征因素的影響，保證了不同時期樣本的同質(zhì)性。以此方法編制的價格指數(shù)能夠較好地反映市場供求關(guān)系的變化，也就是“純價格變動”情況。供求關(guān)系變化和房地產(chǎn)品質(zhì)變化都會引起房地產(chǎn)商品的價格變動。若假定同一住房在兩次出售期間品質(zhì)沒有變化，則上述模型可進一步簡化。借助重復(fù)交易模型容易得到有可比性的價格變動量，因此這種方法所編制的指數(shù)可以通過不同交易期的對比來反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。

3.混合模型法?；旌夏Ｐ头ㄊ翘卣鲀r格法和重復(fù)交易法的結(jié)合?；旌夏Ｐ头ňC合了特征價格法和重復(fù)交易法的優(yōu)點，既充分利用了經(jīng)過重復(fù)交易的房地產(chǎn)商品的原始交易數(shù)據(jù)，具有準確性，又克服了重復(fù)交易價格法與指數(shù)編制要求在一些方面的不匹配，能充分利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，降低選擇性偏差，從而提高計算結(jié)果的準確性。混合模型法是目前為止計算量最大、最為復(fù)雜的一種房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法，應(yīng)用性并不強。

二、房地產(chǎn)價格指數(shù)的適用性探討

我國疆域廣闊，從東部到西部、從沿海到內(nèi)地、從一線城市到三四線城市，發(fā)展都很不平衡，各地社會經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和運行機制也不盡相同。雖然當(dāng)前已有中房指數(shù)、國房景氣指數(shù)等全國性房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)，但就某一地區(qū)而言，適合本地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和信息收集發(fā)布條件的指數(shù)編制方法對于本地區(qū)研究者和房地產(chǎn)市場參與者而言，顯然更具針對性和指導(dǎo)性，所以應(yīng)根據(jù)不同城市條件和不同編制目的，選擇不同方法。上海市作為超大城市和經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)軍城市，具有明顯的市場特征，因此本文對上海市適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法作一些有針對性的探討。

（一）不同市場情形下適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法

根據(jù)前文理論和實踐兩方面的論證，本文認為，某城市房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制應(yīng)根據(jù)該城市情況及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，遵循以下適用性原則。

1.若城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模不大，發(fā)展歷史較短且發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)定，房地產(chǎn)產(chǎn)品均質(zhì)性相對較強，適合用簡單方法（非同質(zhì)方法）編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，如焦作、延安、荊州等。簡單方法操作較為簡單，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歷史和質(zhì)量要求較低，則適用于市場狀況平和、均質(zhì)、發(fā)展較緩的地區(qū)。

2.若城市的房地產(chǎn)市場均質(zhì)性較強，且已步入調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場開始迅速發(fā)展，則適合用樣本匹配方法（近似同質(zhì)方法）編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，如蘇州、青島等。近似同質(zhì)方法通過對原始數(shù)據(jù)進行篩選和調(diào)整，可以在一定程度上滿足房地產(chǎn)價格指數(shù)對同質(zhì)可比的要求，與此類城市的市場條件相匹配。

3.若城市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較長、市場分化較大、產(chǎn)品均質(zhì)性不強，則適用于同質(zhì)方法，如上海、北京。同質(zhì)方法對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和交易歷史的要求高，應(yīng)用于此類市場結(jié)果最為準確。

4.對于上海、北京等市場上產(chǎn)品種類眾多、交易量大的城市，應(yīng)在完善數(shù)據(jù)收集條件的基礎(chǔ)上，分類發(fā)布房價指數(shù)，如按地理區(qū)域或住宅類型分類發(fā)布，這樣將大大提高指數(shù)結(jié)果的準確性，也更利于通過房價指數(shù)判斷市場走勢。

（二）上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法探討

1.目前使用重復(fù)交易法。上海市作為超大城市，商品房市場的發(fā)展歷史全國領(lǐng)先，住房市場十分活躍，房地產(chǎn)交易登記備案制度及交易信息系統(tǒng)也較為完善。因此，本文認為上海市擁有采用準確性更高的同質(zhì)方法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的基礎(chǔ)。

在同質(zhì)方法中，特征價格法對特征變量的各要素基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求極高，上海市現(xiàn)存歷史交易數(shù)據(jù)并不能達到特征價格法的編制要求。與之相比，使用重復(fù)交易法則具有天然優(yōu)勢。重復(fù)交易法通過同一棟房屋兩次售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)，控制房地產(chǎn)的品質(zhì)特征，最大限度滿足“同質(zhì)性”的要求。上海市社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，人員流動量大，二手房市場經(jīng)過近二十年的發(fā)展，十分活躍。2007年，上海市二手房成交量已占全市住房交易總量的53%。隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進，上海市二手房交易份額不斷增加。2015年，二手房成交量占比超過75%，達到了歷史頂點。因此，目前上海市適合用重復(fù)交易法編制本地房地產(chǎn)價格指數(shù)。

2.可試行特征價格法，數(shù)據(jù)條件成熟后轉(zhuǎn)換為特征價格法。特征價格法是在理想狀態(tài)下，指數(shù)結(jié)果的準確性、可得性和周期性都較優(yōu)的一種辦法。特征價格法對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的要求極高，特征值的獲得需要長期、完備的統(tǒng)計報告制度來保障。雖然上海市歷史數(shù)據(jù)的缺乏限制了目前對特征價格法的使用，但隨著近幾年房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)登記制度的完善，房地產(chǎn)交易記錄已趨于完備。在此情況下，本文認為可試行特征價格法，當(dāng)房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)數(shù)據(jù)達到特征價格法的編制要求時，即可由重復(fù)交易法轉(zhuǎn)為特征價格法。

（1）特征價格法中房地產(chǎn)特征變量的選擇。在特征價格模型中,房地產(chǎn)商品的價格由房屋所附帶的各種特征聚合而成。一套住房包括許多特征，基于普遍性和研究意義考慮，可以將其分為房地產(chǎn)的建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征三大類。

表1 住房的特征變量及其分類

需要指出的是，這些指標只是理想狀態(tài)下的特征指標，在實際數(shù)據(jù)搜集、整理及模型擬合的過程中，可能需要對特征指標進行整理和刪改。

（2）房地產(chǎn)特征價格模型函數(shù)形式的選擇。模型的函數(shù)形式對模型的精確度具有重要影響。一般經(jīng)驗是先憑借理論基礎(chǔ)及實踐經(jīng)驗初步設(shè)定函數(shù)形式，在計算過程中對其進行修正和調(diào)整，直到模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合度達到最優(yōu)為止。在實證研究中，經(jīng)常采用線性、對數(shù)－線性、線性－對數(shù)、雙對數(shù)這四種函數(shù)形式。

a.線性形式。在線性函數(shù)中，解釋變量和被解釋變量均采用線性的形式，從而解釋變量的回歸系數(shù)對應(yīng)各特征因素的特征價格。

b.對數(shù)-線性形式。解釋變量采用線性形式，被解釋變量采用對數(shù)形式，回歸系數(shù)的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化一個單位，住宅價格會變化的百分比。

c.線性-對數(shù)形式。在這種函數(shù)形式下，解釋變量采用對數(shù)形式，被解釋變量采用線性形式，這時回歸系數(shù)的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化百分之一，住宅價格會變化的值。

d.雙對數(shù)形式。解釋變量和被解釋變量均采用對數(shù)形式表示，此時回歸系數(shù)的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化百分之一，住宅價格變化的百分比。

在實證研究中，應(yīng)具體分析所研究的市場和樣本數(shù)據(jù)的情況，以求達到最好的擬合效果。一般在特征價格模型實證分析中，對數(shù)－線性和線性－對數(shù)模型更加常用。

3.重復(fù)交易法與特征價格法結(jié)合。在實踐中總會遇到一些現(xiàn)實問題，使構(gòu)造指數(shù)的過程需要不斷修正和完善。首先，同一棟房屋在兩次交易的節(jié)點并不一定是完全“同質(zhì)”的，房屋的部分特征很可能發(fā)生變化。例如隨著房屋使用年限的增加，房屋和屋內(nèi)的一些設(shè)備都會老化，或社區(qū)周邊環(huán)境發(fā)生改變等，這時需要對指數(shù)加以調(diào)整，將發(fā)生變化的房屋特征納入指數(shù)構(gòu)建的過程中，并加以量化，從而將重復(fù)交易法指數(shù)加以修正。而將發(fā)生變化的房屋特征量化以構(gòu)建指數(shù)的過程，就是特征化的過程，即采用重復(fù)交易法與特征價格法相結(jié)合的混合方法。這種混合方法具有單一方法無法比擬的優(yōu)點。首先，混合方法匯集了特征價格法和重復(fù)交易法的優(yōu)點，滿足同質(zhì)性要求，并且經(jīng)濟意義清晰直觀；其次，它克服了特征價格法對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求高的特點，只需對部分發(fā)生變化的特征進行量化，而其中使用重復(fù)交易法的部分所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性和可得性都較高；再次，它克服了重復(fù)交易法可用數(shù)據(jù)較少、數(shù)據(jù)使用效率低和交易周期與指數(shù)發(fā)布周期難以吻合的缺點，突破了只能將多次交易的同一棟住房作為樣本的局限，通過特征調(diào)整，很容易獲得大量分布合理、質(zhì)量高的樣本數(shù)據(jù)。

4.在遠郊地區(qū)將特征價格法與典型項目法結(jié)合。重復(fù)交易法在實踐中面臨的另一個問題是適用性問題。重復(fù)交易法需大量房地產(chǎn)重復(fù)交易案例，并要求其具備交易的相關(guān)價格信息。但就上海整體而言，市區(qū)和近郊經(jīng)過數(shù)十年的充分發(fā)展，二手房市場已相對成熟，完全可以采用上述重復(fù)交易法與特征價格法相結(jié)合的混合方法，但一些偏遠郊區(qū)近年來才逐漸發(fā)展，市場上多次交易的住宅并不多，且不具代表性。在這種市場中，如果僅使用本部分提到的三種方法，顯然會減少構(gòu)建的房價指數(shù)的準確性與指導(dǎo)意義。因此，可以將特征價格法與典型項目法相結(jié)合。

將特征價格法與典型項目法相結(jié)合的房價指數(shù)編制方法以特征價格法為理論基礎(chǔ)，將具有異質(zhì)性的住宅進行特征分解后進行比較和選擇，從市場中挑選出最具代表性的典型樓盤或在典型樓盤中選取典型樓房，之后利用特征價格模型，將具有代表性的樣本進行數(shù)據(jù)處理，得到修正價格。修正后的價格即可用來計算價格指數(shù)。

根據(jù)上海市的歷史沿革，依據(jù)現(xiàn)有行政區(qū)劃，可將擬采用該方法的區(qū)域劃分為若干個“板塊”，使同一板塊內(nèi)的同質(zhì)住房具有相近價格。在每個板塊內(nèi)，采用典型項目法，通過統(tǒng)一標準選取典型樓盤作為樣本，再應(yīng)用特征價格法將樣本數(shù)據(jù)加以調(diào)整修正，依次計算出每一板塊的住房價格指數(shù)。此住房價格指數(shù)對本板塊內(nèi)樓盤均有參照意義。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計與發(fā)布體系

概括而言，我國房地產(chǎn)價格指數(shù)體系經(jīng)過多年的發(fā)展和完善，已經(jīng)取得顯著進步，但其所應(yīng)具備的同質(zhì)性、準確性、及時性等尚與國外成熟的房價指數(shù)體系差距較大。我國房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)若要充分發(fā)揮其反映市場運行情況、指導(dǎo)市場活動的作用，需要在數(shù)據(jù)收集、編制方法選擇、指數(shù)結(jié)果計算與及時發(fā)布等方面進行完善。

目前，在各類房地產(chǎn)價格指數(shù)所采用的不同數(shù)據(jù)來源中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報的交易價格數(shù)據(jù)理論上可以完全覆蓋我國所有城市，然而，出于各種主客觀原因，由企業(yè)自行填報的數(shù)據(jù)，無法保證其真實性和準確性。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布的房屋交易報價數(shù)據(jù)在真實性、及時性方面存在明顯優(yōu)勢，但只能覆蓋借助經(jīng)紀機構(gòu)進行交易的住房單元，因此數(shù)據(jù)來源的全面性無法得到保證。金融機構(gòu)掌握的抵押物業(yè)估價數(shù)據(jù)能有效滿足真實性要求，且其形成時點通常接近于交易達成時點，但金融機構(gòu)僅參與申請抵押貸款的交易，同樣無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)來源的全面性。此外，估價結(jié)果的準確性程度也會直接影響該數(shù)據(jù)的準確性。相比之下，地方政府房地產(chǎn)主管部門在收集和掌握房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)方面具有天然的優(yōu)勢，尤其是隨著房地產(chǎn)交易預(yù)告登記制度、房地產(chǎn)價格申報制度的確立和房地產(chǎn)網(wǎng)上交易平臺的推廣，網(wǎng)上數(shù)據(jù)庫不斷得到充實，政府無須投入大量人力和財力就能得到具有較強的全面性、準確性和及時性的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，該途徑是我國目前編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的最佳數(shù)據(jù)來源。因此，我國應(yīng)重視完善房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計與發(fā)布體系，為高質(zhì)量價格指數(shù)的編制創(chuàng)造條件。

（作者單位：華東師范大學(xué)）