文/唐黎標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策探析

文/唐黎標(biāo)

特征制定了不同的調(diào)控政策，這些政策雖然對(duì)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生了一定的效果，但同時(shí)也影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來(lái)了一些負(fù)面效益，宏觀調(diào)控的定位和目標(biāo)更是對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了直接作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的政策工具

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控是指從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)，從而消除泡沫，使商品住宅的供求量與市場(chǎng)需求基本平衡，從而在保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展的同時(shí)，最大限度降低其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中造成的安全風(fēng)險(xiǎn)。

（一）貨幣政策

貨幣政策是指中國(guó)人民銀行通過(guò)收的征收形成一定的財(cái)政政策，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，例如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

（三）土地政策

現(xiàn)階段在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，土地政策是一個(gè)重要的調(diào)控手段。土地政策主要包括閑置土地的處置策略以及土地的供應(yīng)策略。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施行土地限制政策有著重要的意義，它可以通過(guò)行政化的手段來(lái)避免開(kāi)發(fā)商捂地、囤地等行為，打擊投機(jī)倒把，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。而土地供應(yīng)策略則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地供應(yīng)量產(chǎn)生一定的影響，從供求關(guān)系角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

（四）行政政策

與以上市場(chǎng)政策相對(duì)應(yīng)的是行政民經(jīng)濟(jì)得以健康穩(wěn)定地發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國(guó)的宏觀調(diào)控政策主要是由政府相關(guān)部門(mén)制定，并通過(guò)多種手段對(duì)各個(gè)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

（一）財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

財(cái)政政策是指政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)整稅收和支出的方式對(duì)社會(huì)就業(yè)與居民可支配收入進(jìn)行調(diào)整，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，泡沫較大，政府部門(mén)就會(huì)提高相關(guān)的稅率，從而使投資房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)單位與個(gè)人所獲得的利潤(rùn)降低，促使資金向其他行業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展較為緩慢，則可通過(guò)各種財(cái)政政策激勵(lì)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)財(cái)政政策的調(diào)控提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率，使其維持在平均利潤(rùn)水平，保持正常的發(fā)展速度。

（二）貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣調(diào)控政策是指央行通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量及存儲(chǔ)利率的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求基本維持平衡。貨幣政策主要表現(xiàn)為以下兩種手段：

一是存款準(zhǔn)備金政策。央行通過(guò)改變存款準(zhǔn)備金率的方式，改變貨幣的供應(yīng)量，并進(jìn)一步調(diào)整相關(guān)利率，從而控制資金的流動(dòng)方向。

二是再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是央行對(duì)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過(guò)調(diào)整再貼現(xiàn)率，可調(diào)整商業(yè)銀行對(duì)外的貨幣供給量，從而影響利率的升降，達(dá)到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者資金流動(dòng)的作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控存在的問(wèn)題和取得的成效

（一）我國(guó)宏觀調(diào)控引導(dǎo)的積極作用

我國(guó)為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行，不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，每次調(diào)控政策的出臺(tái)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行起到一定的積極作用，目前來(lái)看，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)根基；一定程度上控制房?jī)r(jià)，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的行為。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控存在的問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主要存在以下五個(gè)方面的問(wèn)題：一是房地產(chǎn)調(diào)控的雙重目標(biāo)問(wèn)題，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與效率目標(biāo)和社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)的沖突；二是土地財(cái)政的問(wèn)題，地方政府過(guò)于依賴土地財(cái)政，要解決這個(gè)問(wèn)題必須進(jìn)行財(cái)稅體制改革；三是貨幣超量供應(yīng)問(wèn)題；四是房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)、過(guò)度依賴銀行貸款問(wèn)題；五是居民住房貧富差距懸殊問(wèn)題。

四、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的合理化建議

（一）建立完善的住房信息統(tǒng)計(jì)查詢系統(tǒng)，推行房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅在歐美等國(guó)家被稱為物業(yè)稅，它是財(cái)政收入的重要來(lái)源，同時(shí)也是打擊炒房、囤房行為的有力武器。我國(guó)也應(yīng)盡快推行房產(chǎn)稅，促使更多的存量房上市，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫。而建立完善統(tǒng)一的個(gè)人住房信息統(tǒng)計(jì)查詢系統(tǒng)，則是推行房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

（二）加快金融體制改革，推進(jìn)市場(chǎng)利率化

應(yīng)加快發(fā)展資本市場(chǎng)，加大企業(yè)直接融資的力度，改變目前房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴大銀行的融資單一性，降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。要發(fā)展和支持為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步分流大銀行資金。與此同時(shí)，要積極改善投資環(huán)境，拓寬投資渠道。要努力推進(jìn)存款利率市場(chǎng)化改革，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)快局面，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨合理，宏觀調(diào)控政策效果更加顯著。

（三）加快土地增值稅清算，處置閑置土地

進(jìn)一步加大對(duì)非市場(chǎng)原因?qū)е碌耐恋亻e置的處置力度，有效打擊房地產(chǎn)商囤地炒地的行為。加大土地增值稅清算的工作力度，消除房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，避免資本在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度集中。

（四）制度創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好中央及地方政府的利益關(guān)系

推進(jìn)財(cái)稅體制改革，改革以往的“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”的分稅制，重新劃定中央與地方的事權(quán)和財(cái)權(quán)，擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，保障其有充足稅收，從而擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，打破土地財(cái)政與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相矛盾的僵局。建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系，改變以往以GDP和財(cái)政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)。把控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，增加保障性住房建設(shè)等內(nèi)容也納入地方政府的考核標(biāo)準(zhǔn)中。

（五）確保地方政府對(duì)宏觀調(diào)控的配合和落實(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，需要多領(lǐng)域政策的協(xié)作。一方面應(yīng)配合需求端的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，及時(shí)跟進(jìn)住房公積金制度和購(gòu)房融資制度的改革，彌補(bǔ)需求端有效購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題；另一方面，應(yīng)強(qiáng)化供給端的土地供給政策、保障性住房政策，防止市場(chǎng)萎縮。相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化積極引導(dǎo)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，重視并解決由此帶來(lái)的內(nèi)需不足和就業(yè)壓力，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)政策落實(shí)的監(jiān)督管理，建立中央和地方的兩級(jí)調(diào)控機(jī)制，確保政策在各地方的落實(shí)力度。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，目前我國(guó)已進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是引導(dǎo)居民正常消費(fèi)需求，抑制投資性需求，打擊投機(jī)性需求，逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）