文/武巖（上海）

上海房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌的可能性在增加

文/武巖（上海）

為了進一步促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，去年11月28日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、中國人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，作出“二套房首付五成且認房認貸”等規(guī)定。上海市政府公積金管理委員會也印發(fā)了《關于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，要求嚴格執(zhí)行公積金差別化信貸政策，體現(xiàn)公積金制度的公平性、可持續(xù)性和風險可控性。

去年10月“滬六條”出臺，旨在規(guī)范一手房銷售管理，“11.28”新政出臺，旨在完善差別化住房信貸，這兩項政策實施以來，監(jiān)管效應和調(diào)控效應逐步顯現(xiàn)：新建商品房成交面積明顯下滑，成交均價也跌破了“5萬元”關口；二手房的成交量在萎縮，議價空間也在擴大。隨著交易量的收縮，房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌的可能性也在增加。房地產(chǎn)企業(yè)在今年將面臨資金兌付的壓力，尤其是兩年前開始的給資金加杠桿的行為，將給發(fā)債較多、規(guī)模較大的企業(yè)帶來巨大壓力，屆時這些房地產(chǎn)企業(yè)會采取降價的措施，以加快銷售來緩解資金壓力。

當前樓市盤整的種種跡象表明，房地產(chǎn)市場已進入了一個新舊交替的時代，這也是一個機遇和風險并存的時代，更是一個凈收益不斷下降的時代，與長期以來的高收益相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越接近社會規(guī)模企業(yè)的平均水平。隨著凈利潤的下滑，房地產(chǎn)開發(fā)難度越來越大，開發(fā)體系越來越復雜，市場環(huán)境越來越多變，這些都促使從業(yè)者不得不重新審視行業(yè)的發(fā)展。盡管有困惑、有迷茫、有疑慮，但與其在彷徨中觀望，在行業(yè)調(diào)整階段盲目等待，還不如把最重要的時間和精力放到苦練內(nèi)功、提升項目水平、做好產(chǎn)品和服務上來。