文/周明

遏制投機“炒”住房
——中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)問題的解讀

文/周明

2016年12月14日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，與近五年來的中央經(jīng)濟工作會議相比較，此次會議針對房地產(chǎn)問題不惜重筆濃墨，對其給予了充分的關(guān)注，從中可以看出中央對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標取向和政策把握。

會議提出了五個“要”：一要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。二要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。三要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。四要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。五要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

一、 堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位

毋庸置疑，住房的商品屬性使其具有居住和投資的雙重功能，但住房首先是以居住為主，這也是中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房子是用來住的”的關(guān)鍵所在。因此，住房制度的設計首先要解決廣大市民的居住問題。至于個人家庭擁有多套住房并用來出租的行為，雖是長期性投資，但也算是用于居住范疇。至于“炒房”，其“買房”的目的在于“賣房”，實現(xiàn)對住房價值的短期升值預期，屬于投機行為，因而是熱點城市房價高企、易產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫的主要根源，對此應該堅決地加以制止。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，就是正本清源，讓住房回歸居住的主要屬性?？梢灶A見政府在今后房地產(chǎn)調(diào)控政策和制度設計層面上，將會對投機性“炒房”加大遏制力度?！跋拶彙笔钦疄榉€(wěn)定市場所采取的短期行政手段，從長遠計，必須運用金融、稅收、法律等手段，研究住房以“自住為主”、防止“炒房”的制度設計和房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制。

但話說回來，“炒房”這么熱還是緣于國內(nèi)實體經(jīng)濟不景氣、投資渠道匱乏。近年來，搞實業(yè)不如搞房地產(chǎn)，股市低迷，導致社會資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，但由于許多城市的限購政策，投資熱錢開始大量轉(zhuǎn)向海外樓市。要解決社會閑資的出路問題，除了在政策上設計遏制“炒房”的措施外，還應從根子上“對癥下藥”，拓寬投資渠道，吸引資金更多地投向?qū)嶓w經(jīng)濟。對于個人家庭多套住房用于出租的投資行為，要加強規(guī)范，通過制度設計將其納入住房租賃市場，進一步完善住房租賃市場建設。

二、 建立基礎性制度和長效機制

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這么多年，建立長效機制也講了這么多年，但由于基礎性制度不夠完善，實施效果并不明顯，甚至出現(xiàn)了政府越調(diào)控房價越上漲的現(xiàn)象。除了運用行政手段來防止房地產(chǎn)市場大起大落外，就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，需要建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，形成削峰填谷的作用，從而防止房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生、膨脹及破裂。

我國的國情是：雖說已成長為全球第二大經(jīng)濟體，但仍處于社會主義初級階段，人均GDP不高，屬于發(fā)展中國家；我國較大的貧富差距及東西部差別在今后相當長的時間內(nèi)依然存在；在中國特色社會主義市場經(jīng)濟下，市場尚未在資源配置中起決定性作用，政府作用的發(fā)揮也有待加強。因此，國家應有針對性地因城因地施策，避免出臺“一刀切”的行政措施，由國家立法，各地政府通過建立完善的體制、機制和規(guī)章，來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列基礎性制度建設，從而形成長效機制來引導房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

三、 嚴格限制信貸流向投資投機性購房

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)，一般來說，無論是開發(fā)商建房還是個人家庭購房，如果沒有金融信貸融資的支撐，光靠自有資金，開發(fā)商恐難完成建房項目的前期資金投入，個人家庭則基本沒可能承擔動輒幾百萬的房款。長期以來，住房信貸作為銀行機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，一直受銀行機構(gòu)親睞，銀行可以不向中小企業(yè)放貸，卻很樂意發(fā)放給市民購房貸款。

改革開放以來，隨著大量引進外資、出口貿(mào)易增加，我國的外匯儲備與日俱增，相應地也增加了人民幣的發(fā)行量。人民幣超發(fā)使社會積累了大量閑資，同時，為降低企業(yè)融資成本，增加貨幣的流動性，央行不斷降息，房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的高額利潤，誘使社會閑資和投資投機客紛紛涌入房地產(chǎn)市場。貸款購房——生錢買房——賣房生錢——再炒房，這一條炙手可熱的生財之道，引來了大批投資投機客和“炒房團”，從而使一線城市及熱點城市的房價瘋漲，形成了房地產(chǎn)市場泡沫。

因此，這次中央經(jīng)濟工作會議提出要在宏觀上管住貨幣，在微觀上嚴格限制銀行信貸資金流向投資投機性購房，對市民合理的自住購房則要制定相應的信貸政策加以鼓勵和支持。銀行金融機構(gòu)應嚴格執(zhí)行對住房信貸對象的審查制度，不能為求一時的業(yè)績而放松對限貸對象的放貸，從而使投資投機購房者有可乘之機。要嚴控住房信貸的流向，使房價穩(wěn)中有升，確保住房金融安全，從而防范金融危機的風險。

四、因城施策、互聯(lián)互通去房地產(chǎn)庫存

在去庫存方面，會議提出二個“要”：一要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。二要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

房地產(chǎn)去庫存是當前國家經(jīng)濟發(fā)展的“五大任務”之一，與一線城市和熱點二線城市增加供給不同，房地產(chǎn)去庫存主要是三四線城市的任務。由于三四線城市的內(nèi)生住房需求原本就不足，加上過度的房地產(chǎn)開發(fā)，便造成大量房地產(chǎn)庫存積壓。要消化三四線城市的房地產(chǎn)庫存，中央開出了治本良方，即通過城市基礎設施建設，提高三四線城市環(huán)境質(zhì)量，利用便捷的交通與大城市實現(xiàn)互聯(lián)互通，大城市將部分功能轉(zhuǎn)移到周邊小城市，使三四線城市能夠成為大都市的后花園。同時，也要考慮新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其能夠吸引農(nóng)民進城成為新市民。通過新型城鎮(zhèn)化來吸引人口，可增加住房需求來化解房地產(chǎn)庫存積壓的矛盾。三四線城市與一二線城市功能應實現(xiàn)錯位發(fā)展，形成優(yōu)勢互補。這就要求在城市總體規(guī)劃中，大中小城市聯(lián)動制定區(qū)域一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，通盤考慮城市的功能定位，使城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

五、有效合理使用城市土地

像上海這樣的特大城市，正向著建設“四個中心”和科創(chuàng)中心、卓越的國際大都市方向發(fā)展，但是城市可供開發(fā)的建設用地稀缺，規(guī)劃用地指標已達上限，因此，上海今后的房地產(chǎn)開發(fā)，應更多地考慮在建成區(qū)里有效合理地使用城市土地，通過城市更新和舊區(qū)改造來進一步完善城市功能。如：隨著去產(chǎn)能和產(chǎn)能轉(zhuǎn)移，對一些老舊廠房的土地實行再開發(fā)，以適應重塑城市功能的需要；對于房屋設施陳舊、功能老化、土地利用率不高的建筑，進行更新改造。在城市更新改造的同時，也要注意對優(yōu)秀歷史建筑和街區(qū)的保護，不應以大拆大建等一時的痛快來抹掉城市發(fā)展的歷史。因此，要廣泛聽取專家和民眾的意見，研究制定城市更新和舊區(qū)綜合改造規(guī)劃，做到全市一盤棋，有步驟地分批實施改造規(guī)劃。

六、深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革

會議同時指出，要深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)歸屬，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權(quán)利，統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

長期以來，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，影響了新農(nóng)村建設和新型城鎮(zhèn)化進程。這次中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，并探索開展城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間人地掛鉤政策（即地隨人走，人口遷移到哪里，這些人口所占用的建設用地面積就轉(zhuǎn)移到哪里，從哪里遷出人口，哪里就要相應地減少這些人所占用的建設用地面積）試點，實行城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)村人口進入城市定居規(guī)模掛鉤、城市化地區(qū)建設用地增加規(guī)模與吸納外來人口進入城市定居規(guī)模掛鉤，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地要素的流動，促進城鎮(zhèn)化發(fā)展。

七、發(fā)展住房租賃市場

完善的住房制度必須考慮向不同的收入階層提供不同的住房，“住有所居”是國家保障每個公民居住權(quán)利所制定的住房發(fā)展目標。對于城市低收入家庭以及新市民如新畢業(yè)的大學生、進城務工人員、城市流動人口來說，租賃住房是解決其居住問題的最佳選擇。目前的租賃住房中有政府主導的公共租賃房，因其建設量少且處于偏遠地區(qū)，很難滿足租賃市場的現(xiàn)實需求。大量私房因其距工作地較近，一定程度上滿足了廣大租戶的需求，在住房租賃市場上占據(jù)重要地位。

發(fā)展住房租賃市場是完善住房供應體系的關(guān)鍵，而私房租賃又是完善住房租賃市場的重要環(huán)節(jié)。因此，一方面，政府要加大公共租賃房的建設力度，完善公共租賃房的管理，防止物業(yè)管理不到位以及公租房轉(zhuǎn)租、群組的現(xiàn)象出現(xiàn)，另一方面，也要規(guī)范私房租賃市場，將私房租賃納入正常的住房租賃市場管理渠道，對租金調(diào)整和租約履行進行監(jiān)管，保護業(yè)主和租戶雙方的權(quán)益。同時，希望政府加快我國住房法的立法進程，盡快出臺住房法規(guī)，而有關(guān)房屋租賃的條文應作為住房法規(guī)的主要部分。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會）