陳仔悠

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510000

淺談“住改商”中“利害關(guān)系業(yè)主”界定的完善

陳仔悠

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510000

伴隨我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對于生活環(huán)境質(zhì)量的要求隨之提高，“住改商”的出現(xiàn)所帶來的不良影響儼然已成為與良好居住環(huán)境要求相悖的熱點(diǎn)問題。本文以“住改商”存在的各種問題為切入點(diǎn)，對完善“住改商”中“利害關(guān)系業(yè)主”的立法提出建議。

業(yè)主；建筑物區(qū)分所有權(quán)；相鄰關(guān)系

一、“利害關(guān)系業(yè)主”的范圍界定標(biāo)準(zhǔn)

整體上，“利害關(guān)系業(yè)主”的范圍界定應(yīng)該全面細(xì)致。判斷是否屬于“利害關(guān)系業(yè)主”，應(yīng)當(dāng)從建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系理論出發(fā)，以利益標(biāo)準(zhǔn)作為依托，考慮形式和程度等多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)(包括地域、時(shí)間、用途標(biāo)準(zhǔn))綜合確定，而不能不加區(qū)分來確定某些業(yè)主為利害關(guān)系業(yè)主。

二、具體問題的解決

(一)“利害關(guān)系業(yè)主”不應(yīng)該明確界定為本棟樓的其他業(yè)主

“住改商”的類型豐富多樣，會產(chǎn)生一定的積極和消極影響，正如前文所述，會對很多類型的業(yè)主產(chǎn)生影響，但是沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這就需要放在具體的案件中去判斷。而不是選擇“一刀切”地推定整棟建筑的其他業(yè)主都是“利害關(guān)系業(yè)主”。例如“住改商”業(yè)主僅僅是開辦VIP補(bǔ)習(xí)班，可能人數(shù)較少，來往的人并不一定會損害整棟業(yè)主的利益，尤其是在建筑樓層較高的情況下，這種客流量并不太多的模式根本上不可能對其他業(yè)主產(chǎn)生很大的損害，那么法律規(guī)定“整棟樓的其他業(yè)主”會使一部分權(quán)利沒有受損的業(yè)主濫用他們的權(quán)利，阻礙“住改商”的設(shè)立。

(二)“房屋價(jià)值”和“生活價(jià)值”不能作為判斷“利害關(guān)系”的標(biāo)準(zhǔn)

“房屋價(jià)值”和“生活價(jià)值”這兩種不利影響作為判定本棟建筑之外的其他業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)，并要其承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。但是在實(shí)際生活中，“房屋價(jià)值”和“生活價(jià)值”是一種很模糊的概念，價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)并不是固定的，往往會造成其他業(yè)主的主張因?yàn)榈貌坏脚e證而得不到保護(hù)。每個(gè)業(yè)主都享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，他們的專有權(quán)和共有權(quán)都應(yīng)該受到保護(hù)。如果僅僅因?yàn)榕c“住改商”業(yè)主不在一棟樓就整體上加重他們的權(quán)利負(fù)擔(dān)，是很不公平的。伴隨“住改商”經(jīng)營范圍的擴(kuò)大和人流量的增多，對其他業(yè)主的共有部分(如公共道路等)會產(chǎn)生明顯的損害，此時(shí)要求他們在現(xiàn)有的共有權(quán)益受損的基礎(chǔ)上還承擔(dān)證明責(zé)任，明顯是不公平的。這種具體的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也很難得到準(zhǔn)確的證明。

(三)本棟建筑以外其他的業(yè)主不用承擔(dān)舉證責(zé)任

“住改商”所帶來的影響可大可小，可能是整個(gè)小區(qū)的業(yè)主的利益受損，也可能只是對“住改商”業(yè)主相鄰之間的業(yè)主產(chǎn)生影響，整體上推定整棟樓的其他業(yè)主是“利害關(guān)系業(yè)主”，而其他業(yè)主需要承擔(dān)證明責(zé)任來證明自己存在利害關(guān)系，并沒有區(qū)分不同種類的“住改商”所產(chǎn)生的影響其實(shí)是不同的。

三、總結(jié)

“一刀切”的界定方法會產(chǎn)生實(shí)踐操作上的困難。因此，筆者提出以下幾點(diǎn)：

第一，從“住改商”的角度下，“業(yè)主”應(yīng)該作擴(kuò)大解釋，還應(yīng)該將基于合法占有狀態(tài)的人納入保護(hù)范圍。

第二，從建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系的理論出發(fā)，給予一個(gè)利益判斷標(biāo)準(zhǔn)作為前提。具體規(guī)定什么樣的相鄰利益或者共有利益需要得到保護(hù)，并對這些利益進(jìn)行一定的限制(即容忍范圍的規(guī)定)，超過一定的容忍范圍才會產(chǎn)生相應(yīng)的利益損害。

第三，“住改商”的具體類型應(yīng)該得到較為準(zhǔn)確的規(guī)定，為“利害關(guān)系業(yè)主”的界定提供用途標(biāo)準(zhǔn)。從法條的規(guī)定來看并不禁止“住改商”的存在。要準(zhǔn)確的界定“利害關(guān)系業(yè)主”必須要對“住改商”的類型進(jìn)行分析。

第四，還應(yīng)該結(jié)合時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)和地域標(biāo)準(zhǔn)的不同來考慮“利害關(guān)系業(yè)主”的具體界定，而不是一刀切的推定“整棟建筑物的其他業(yè)主”是“利害關(guān)系業(yè)主”，而本建筑之外的其他業(yè)主要證明自己的身份承擔(dān)證明責(zé)任，結(jié)合不同的地域位置，以及發(fā)生侵害的現(xiàn)實(shí)性或緊迫性來具體考慮是否構(gòu)成“利害關(guān)系業(yè)主”。

總之，“住改商”問題的本質(zhì)在于行為主體權(quán)利的享有與行使的限制，也就是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相鄰關(guān)系和共有關(guān)系。從兩種關(guān)系出發(fā)，進(jìn)一步確定“利害關(guān)系業(yè)主”是指其相鄰利益或者共有利益將要受到或可能受到“住改商”行為的侵害，并超過其必要容忍限度的業(yè)主。而“業(yè)主”的范圍要進(jìn)行擴(kuò)大解釋，最后，應(yīng)具體從“住改商”具體經(jīng)營的地域位置、具體的商業(yè)用途和產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)或是可能的侵害等標(biāo)準(zhǔn)考量，來確定“利害關(guān)系業(yè)主”的范圍。

[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：北京法律出版社，2010.

[2]奚曉明.最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋、物業(yè)服務(wù)司法解釋的理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2009.

[3]熊丙萬.論住宅商用法律制度——兼評建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第10條、第11條[J].政治與法律，2009(8).

[4]楊承志.“住改商”被嚴(yán)格限制：解讀最高院<物權(quán)法>兩個(gè)司法解釋[J].中國物業(yè)管理，2009(7).

[5]楊立新，謝永志.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評析·上[J].福建警察學(xué)院學(xué)報(bào)，2008(1).

D

A

2095-4379-(2017)25-0252-01

陳仔悠(1994-)，女，湖北荊州人，華南師范大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生。