葉進(jìn)芬

（430212 武漢東湖學(xué)院 管理學(xué)院 湖北 武漢）

隱名購(gòu)房問(wèn)題相關(guān)理論及實(shí)務(wù)探討

葉進(jìn)芬

（430212 武漢東湖學(xué)院 管理學(xué)院 湖北 武漢）

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于各種原因存在著相當(dāng)多的隱名購(gòu)房行為的實(shí)例，若嚴(yán)格按照物權(quán)法定原則，很有可能導(dǎo)致真正的權(quán)利人無(wú)法享有權(quán)利。因此應(yīng)當(dāng)辯證地運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則的效力，分析隱名購(gòu)房的原因，并結(jié)合實(shí)際，對(duì)事實(shí)購(gòu)房人的利益進(jìn)行有區(qū)別地保護(hù)，同時(shí)，對(duì)借名登記過(guò)程中存在的某些違法的行為，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處理。

隱名購(gòu)房；隱名代理；隱名購(gòu)房人；名義購(gòu)房人

近年來(lái)，從中央到地方國(guó)家各項(xiàng)房產(chǎn)限購(gòu)的政策紛紛出臺(tái)，很多人為了獲得購(gòu)房或房貸資格而借他人的名字登記購(gòu)房，這種隱名購(gòu)房的方式將房屋的法律權(quán)屬和實(shí)際權(quán)屬分離開來(lái)，由此在實(shí)踐中引發(fā)了很多糾紛。其中最為常見的是實(shí)際出資人想要收回房屋，或者辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，名義購(gòu)房人則會(huì)矢口否認(rèn)當(dāng)初雙方之間為了購(gòu)房而進(jìn)行的約定，想要事實(shí)上也占有房屋而不配合實(shí)際出資人。當(dāng)前法律尚未對(duì)隱名購(gòu)房問(wèn)題作出明確的規(guī)定，在實(shí)踐中類似的案例又曾出不窮，筆者根據(jù)曾代理過(guò)一起因隱名購(gòu)房產(chǎn)生糾紛的案件，整個(gè)過(guò)程讓筆者更為深刻的感受到，當(dāng)法律規(guī)定與客觀現(xiàn)實(shí)發(fā)生沖突時(shí)，物權(quán)公示公信原則決不可一味的照搬照用。鑒于司法實(shí)務(wù)中無(wú)統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，厘清隱名購(gòu)房合同各方法律關(guān)系，界定隱名購(gòu)房行為的法律效力則顯得尤為重要。

一、隱名購(gòu)房行為概述

隱名購(gòu)房是指實(shí)際出資購(gòu)房的人借用他人的名義購(gòu)買房屋，并且以被借用的名字登記所買房屋所有權(quán)的行為。因此而產(chǎn)生的隱名購(gòu)房協(xié)議，在我國(guó)合同法中并無(wú)明文規(guī)定，屬無(wú)名合同。

隱名購(gòu)房法律關(guān)系中一般具有以下內(nèi)涵：

（1）隱名購(gòu)房人借用他人名義購(gòu)房事實(shí)。隱名購(gòu)房人借用名義購(gòu)房人的身份買房，事先需征得名義購(gòu)房人同意，還需要由名義購(gòu)房人配合完成相關(guān)手續(xù)。此處的出借姓名行為不能適用民事代理的相關(guān)規(guī)定，因?yàn)槠胀ù淼暮蠊话阌杀淮砣顺袚?dān)，而隱名購(gòu)房行為產(chǎn)生的后果均是由隱名購(gòu)房人自行承擔(dān)的。

（2）房屋所有權(quán)系登記在他人名下，隱名購(gòu)房人無(wú)法在登記簿中查明其信息。隱名買房導(dǎo)致房屋的實(shí)際出資人與登記購(gòu)房人不一致，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記上只能為名義購(gòu)房人。實(shí)際出資人掩飾其真正購(gòu)房事實(shí)的行為，在確權(quán)糾紛中非常容易被名義購(gòu)房人誤導(dǎo)法院為實(shí)際出資人的贈(zèng)予。

（3）隱名購(gòu)房人對(duì)房屋的實(shí)際管領(lǐng)和控制。隱名購(gòu)房人在實(shí)際出資買房以后，一般通過(guò)居住、出租等行為，實(shí)際享有了對(duì)房屋各項(xiàng)基本權(quán)能。這區(qū)別于一般的借款關(guān)系，因?yàn)槊x購(gòu)房人并未提出任何異議。

二、常見隱名購(gòu)房常見類型分析

（1）為規(guī)避相關(guān)法律或者政策的規(guī)定。隱名購(gòu)房人因被限購(gòu)，無(wú)資格購(gòu)買政策性或保障性用房，從而借他人名義鉆法律或政策的空子，這是隱名購(gòu)房中最常見的情形。此外，還有部分當(dāng)事人以購(gòu)房合同為名，掩蓋他們之間高利借貸抵押后將不動(dòng)產(chǎn)流質(zhì)之實(shí)的行為。

（2）為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)。債務(wù)人為逃避合同債務(wù)，故意隱匿或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，事先將房屋登記在他人名下，在債權(quán)人申請(qǐng)人民法院執(zhí)行案件時(shí)，核查不到登記在債務(wù)人名下的房產(chǎn)。

（3）為享受優(yōu)惠政策?，F(xiàn)有公積金貸款政策、首套房和二套房的首付比例和利率優(yōu)惠方面的差異，都會(huì)驅(qū)使隱名購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)為爭(zhēng)取最大優(yōu)惠而不顧風(fēng)險(xiǎn)地以他人名義簽訂合同。

（4）為簡(jiǎn)便手續(xù)減少稅費(fèi)。因房屋的轉(zhuǎn)讓和交易均需辦理登記手續(xù)，繳納相應(yīng)稅費(fèi)。有父母以未成年子女的名義購(gòu)買房屋，以逃避未來(lái)可能開征的遺產(chǎn)稅；還有很多中介公司現(xiàn)金收購(gòu)房產(chǎn)，因?qū)⒎慨a(chǎn)過(guò)戶給公司，需要繳納較高的費(fèi)用，便將房產(chǎn)過(guò)戶給公司的員工，再以員工的名義將房產(chǎn)出售，從而減少成本賺取更高的利潤(rùn)。

三、隱名購(gòu)房行為的性質(zhì)及隱名購(gòu)房協(xié)議效力認(rèn)定

（1）隱名購(gòu)房行為性質(zhì)分析。隱名購(gòu)房行為若是名義購(gòu)房人實(shí)際實(shí)施的，這類行為根據(jù)實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人之間的約定而產(chǎn)生的代理法律關(guān)系。實(shí)際出資人征得名義購(gòu)房人的同意，以名義購(gòu)房人名義簽訂購(gòu)房合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名義購(gòu)房人名下。這個(gè)過(guò)程實(shí)際上是名義購(gòu)房人接受實(shí)際出資人的委托，為實(shí)際出資人的利益，以自己名義代實(shí)際出資人處理購(gòu)房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間構(gòu)成事實(shí)上的代理合同關(guān)系。在實(shí)施代理行為時(shí)，名義購(gòu)房人直接以自己的名義與他人簽訂房屋買賣合同，若未向第三人披露實(shí)際出資人，該委托關(guān)系適用隱名代理合同的相關(guān)規(guī)定。若名義購(gòu)房人以自己名義與他人簽訂房屋買賣合同時(shí)，向第三人披露了實(shí)際出資人，則適用顯名代理相關(guān)的規(guī)定。

隱名購(gòu)房行為若是隱名購(gòu)房人自己實(shí)際實(shí)施的，此時(shí)的名義購(gòu)房人不是代理人也不是被代理人；購(gòu)房行為不是為了任何人的利益的目的，而僅僅只提供給實(shí)際購(gòu)房人一個(gè)名字，便于實(shí)際購(gòu)房人實(shí)施購(gòu)房行為。此類行為不符合代理的法律性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為代理法律關(guān)系。

（2）隱名購(gòu)房協(xié)議效力認(rèn)定。對(duì)隱名購(gòu)房協(xié)議的效力，理論界存在無(wú)效、無(wú)效和折中三種說(shuō)法。隱名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效說(shuō)認(rèn)為隱名購(gòu)房登記本身就有違合同法誠(chéng)實(shí)信用原則，協(xié)議本身隱瞞了第三人，如果認(rèn)定隱名購(gòu)房行為有效，會(huì)有踐踏民法基本原則之嫌，不利于誠(chéng)信和諧社會(huì)的構(gòu)建。因此隱名購(gòu)房協(xié)議不能以協(xié)議簽訂自由來(lái)認(rèn)定其有效。

隱名購(gòu)房協(xié)議有效說(shuō)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律并未明文規(guī)定禁止隱名購(gòu)房協(xié)議，且該行為與社會(huì)公序良俗并無(wú)實(shí)質(zhì)抵觸，不應(yīng)該適用合同法規(guī)定合同無(wú)效的事由。基于當(dāng)事人的意思自治原則，此類協(xié)議應(yīng)為有效。

隱名購(gòu)房協(xié)議折中說(shuō)則認(rèn)為，因此類協(xié)議無(wú)合同法明文規(guī)定，適用無(wú)名合同的相關(guān)做法，在司法實(shí)踐中，應(yīng)該根據(jù)個(gè)案的具體情況來(lái)予以認(rèn)定。若無(wú)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定和違背社會(huì)公序良俗的情形的，應(yīng)肯定其有效性；否則，才認(rèn)定此類行為無(wú)效。

筆者也認(rèn)為應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，對(duì)惡意串通，規(guī)避國(guó)家法律和行政法規(guī)的行為應(yīng)一律禁止，不認(rèn)可此類協(xié)議的效力，以彰顯國(guó)家

四、實(shí)務(wù)中對(duì)隱名購(gòu)房中合法實(shí)際購(gòu)房人的權(quán)利保護(hù)

1.涉及第三人

隱名購(gòu)房后，房屋已被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓給第三人，且辦理過(guò)戶登記的，第三人可以基于善意取得制度獲得房屋所有權(quán)，隱名購(gòu)房人只能請(qǐng)求名義購(gòu)房人返還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)，隱名購(gòu)房人務(wù)必保管好所有支付房款的原始憑證，才能得到法院的支持。

2.不涉及第三人

隱名購(gòu)房后，房屋并未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，對(duì)于隱名購(gòu)房人的權(quán)利也應(yīng)區(qū)分情況不同對(duì)待。

（1）如果當(dāng)事人買賣的是一般房屋（包括商品房或私房），隱名購(gòu)房人與名義購(gòu)房人間構(gòu)成委托代理關(guān)系且隱名購(gòu)房人已實(shí)際全額出資的，房屋產(chǎn)權(quán)則應(yīng)歸隱名購(gòu)房人所有，隱名購(gòu)房人的權(quán)利應(yīng)受到法律的保護(hù)。

名義購(gòu)房人如果愿意配合隱名購(gòu)房人辦理更名手續(xù)，實(shí)務(wù)中可以采用另行簽訂購(gòu)房合同，將房屋由名義購(gòu)房人出賣給隱名購(gòu)房人。據(jù)此，房產(chǎn)證變更至隱名購(gòu)房人名下。

若名義購(gòu)房人不配合辦理，拒不返還房屋，案件則會(huì)變得復(fù)雜得多。對(duì)于隱名購(gòu)房人必須通過(guò)確權(quán)之訴由人民法院確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋為其實(shí)際所有，然后根據(jù)人民法院的生效判決書辦理房產(chǎn)變更手續(xù)。而此案最關(guān)鍵的證據(jù)須要隱名購(gòu)房人提供：委托隱名購(gòu)房的協(xié)議和實(shí)際出資的原始憑證。口頭的約定在實(shí)踐中一般難以得到法院的支持。另外，相關(guān)協(xié)議必須是原件，若原件丟失的，其他支撐證據(jù)再多也不濟(jì)于事。筆者代理的案件正是因?yàn)闊o(wú)法找到當(dāng)初約定的原件，法院并未支持確認(rèn)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求，而只支持返還房款相關(guān)的請(qǐng)求。

（2）如隱名購(gòu)房人借用他人名義買房，是為了貪圖便宜、規(guī)避房屋銷售的有關(guān)法律規(guī)定，如以他人的名義購(gòu)買特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等。當(dāng)政府規(guī)定了此類房屋購(gòu)買的限制條件，名義購(gòu)房人出借自己的身份證件為他人代購(gòu)特定房屋，實(shí)際上是損害其他需要保護(hù)的特定群體的利益的非法行為。在這種情況下，應(yīng)以“合法形式掩蓋非法目的”為由，確認(rèn)隱名購(gòu)房人與名義購(gòu)房人間的借名買房行為無(wú)效，隱名購(gòu)房人的權(quán)利不應(yīng)得到保護(hù)，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義購(gòu)房人所有。隱名購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款，只能要求名義購(gòu)房人予以返還。

綜上，隱名購(gòu)房合同雖然可以適用合同法關(guān)于隱名代理的相關(guān)規(guī)定，保護(hù)被代理人（隱名購(gòu)房人）的權(quán)利。但在不動(dòng)產(chǎn)的糾紛中，主要適用的依然是物權(quán)法上的物權(quán)公示公信原則。實(shí)際出資人若無(wú)充足的證據(jù)證明自己與名義購(gòu)房人之間確實(shí)存在委托代理關(guān)系，或名義購(gòu)房人惡意將房屋出賣，實(shí)際出資人均無(wú)法主張對(duì)房屋的所有權(quán)。因此隱名購(gòu)房應(yīng)慎行。

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葉進(jìn)芬（1980～），女，湖北仙桃人，武漢東湖學(xué)院管理學(xué)院講師。