劉聰娜

（100078 北京市金友律師事務(wù)所 北京）

關(guān)于房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利分析初探

劉聰娜

（100078 北京市金友律師事務(wù)所 北京）

近年來，房價(jià)的不斷上漲使國家不得不出臺一些政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，其中包括經(jīng)濟(jì)適用房政策以及房產(chǎn)限購政策等，因此很多人為了享受房價(jià)優(yōu)惠或者獲得購房許可而借他人的名字登記購房，但是由于這種購房方式將房屋的法律權(quán)屬和實(shí)際權(quán)屬分離開來，由此引發(fā)了很多糾紛，其中主要糾紛存在于名義購房人想要實(shí)際占有房屋而不給實(shí)際出資人辦理過戶的情形中。本文旨在通過分析房產(chǎn)借名登記中所涉及的一些法律問題，對借名登記購房協(xié)議的效力、風(fēng)險(xiǎn)防范及特殊情況加以梳理。

房產(chǎn)；借名登記

一、房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利分析

房產(chǎn)借名登記使房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)名義所有權(quán)與實(shí)際所有權(quán)相分離的現(xiàn)象，在法律中為對此進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，因此在此類糾紛的處理上也頗為困難。據(jù)筆者了解，在審理借名登記糾紛的案件時(shí)，有的法院判決實(shí)際出資人享有長期居住權(quán)，有的法院判決出名人享有房產(chǎn)所有權(quán)，也有的法院判決實(shí)際出資人向出名人支付風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)后可以辦理過戶，取得房屋的所有權(quán)，總之各個法院對房產(chǎn)借名登記沒有統(tǒng)一的判決，其主要原因也是法律對這個問題無視。但是到底如何看待房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利歸屬問題呢？在理論界，孫憲忠教授提出了“事實(shí)物權(quán)”的概念，區(qū)分了物權(quán)中的“法律物權(quán)”和“事實(shí)物權(quán)”，這為房產(chǎn)借名登記中的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬提供了借鑒價(jià)值。

孫憲忠教授認(rèn)為：“所謂法律無權(quán)，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)，包括不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)和占有表現(xiàn)的動產(chǎn)物權(quán)。其中，前者也稱為登記物權(quán)，登記物權(quán)的主體一般稱為登記名義人。”可見，法律物權(quán)就是權(quán)利經(jīng)過法定公示方式予以推定、法律認(rèn)可、受法律保護(hù)的物權(quán)，而對不動產(chǎn)而言，就是在不動產(chǎn)登記簿上登記過的登記物權(quán)。而事實(shí)物權(quán)是與法律物權(quán)相分離的真正物權(quán)，是指在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)，事實(shí)物權(quán)的權(quán)利主體也被稱為真正權(quán)利人。在房產(chǎn)借名登記中，實(shí)際出資人完成了與房屋買賣交易中的主要義務(wù)，即支付對價(jià)的義務(wù)，而出名人沒有再房屋買賣的法律關(guān)系中承擔(dān)任何義務(wù)，只是在其與實(shí)際出資人的合意之下達(dá)成借名協(xié)議，將實(shí)際出資人購買的房產(chǎn)登記在其名下，由此可以看出實(shí)際出資人完成了房屋買賣交易的義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，但是由于房屋登記在了出名人的名下，其獲得的是法律上的認(rèn)可，因此，實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)享有“事實(shí)物權(quán)”，而出名人享有的是“法律物權(quán)”。

二、房產(chǎn)借名登記中的實(shí)務(wù)問題分析

1.借名登記協(xié)議的效力認(rèn)定

由于我國房價(jià)居高不下，政府不得不出臺一些政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中就包括建造經(jīng)濟(jì)適用房以及房產(chǎn)限購等政策，個體都是以追求自己利益最大化為目的而行為的，這是私法自治的一種體現(xiàn)，因此人們出于各種原因，希望得到對自己有利的結(jié)果，因此選擇用借名登記的方式來購置房產(chǎn)。但是房產(chǎn)借名登記能夠?qū)嵤┑幕A(chǔ)在于實(shí)際出資人與出名人之間需要達(dá)成借名登記協(xié)議，并且在實(shí)務(wù)中判定房產(chǎn)借名登記中房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬首先就需要確認(rèn)借名登記協(xié)議的效力。

據(jù)筆者了解，一般在實(shí)務(wù)中，如果借名登記所購房產(chǎn)是一般的商品房，那借名登記協(xié)議就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同，主要因?yàn)橐馑甲灾问呛贤ǖ囊豁?xiàng)基本原則，當(dāng)事人在沒有瑕疵的意思表示下達(dá)成的合意應(yīng)當(dāng)是為法律所認(rèn)可的。但是如果借名登記所購房屋是經(jīng)濟(jì)適用房等特殊政策性房屋，我國司法實(shí)踐中不同法院的認(rèn)識是不同的，有的法院認(rèn)為該類合同是無效合同，因?yàn)楫?dāng)事人存在規(guī)避法律或國家政策的動機(jī)；而有的法院認(rèn)為，我國《合同法》所明確規(guī)定的合同無效的情形是違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，而規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房交易的只有《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，該辦法還不能上升到法律或行政法官的高度，因此雙方簽訂的借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為無效。

筆者認(rèn)為，借名登記協(xié)議一般應(yīng)該是有效的，原因有以下幾個：①借名登記協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿簽訂的契約，而意思自治是契約自由的基本原則，雙方有權(quán)利通過協(xié)商的方式處理產(chǎn)權(quán)；②法律不能一味的排斥事實(shí)物權(quán)?！段餀?quán)法》雖然是私法，但實(shí)際上其強(qiáng)制性規(guī)定充斥著整個法律中，而其實(shí)際上是對于私人制度的一個干預(yù)，但是其本質(zhì)仍然是私法，而私法自治是民法所遵循的原理，而借名登記協(xié)議是私法自治的產(chǎn)物，《物權(quán)法》不能因?yàn)閷?shí)施出資人所享有的“事實(shí)物權(quán)”在形式上不符合其規(guī)定就不予以保護(hù)，而孫憲忠教授更是在《法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)區(qū)分》一文中提出了“事實(shí)物權(quán)對抗法律物權(quán)”的觀點(diǎn)，即事實(shí)物權(quán)人依法可以請求設(shè)定一定的法律限制，限制法律物權(quán)的行使，這對實(shí)際出資人能夠?qū)钩雒颂峁┝死碚撝С帧?/p>

2.房產(chǎn)借名登記的風(fēng)險(xiǎn)防范

雖然借名登記購置房產(chǎn)確實(shí)節(jié)省了一部分成本，但是其風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)大的，在實(shí)務(wù)中，很多當(dāng)事人還沒有風(fēng)險(xiǎn)防范意識，因此一旦發(fā)生糾紛，即使是自己出資履行房屋買賣的義務(wù)，卻最終仍然得不到房子，有可能還會給自己造成很大損失。

首先，有些購房者借親戚朋友之名購房，只是達(dá)成口頭協(xié)定，這個是風(fēng)險(xiǎn)最大的，如果出名人看到房子的增值空間巨大，反悔不過戶，購房者只能是啞巴吃黃連；其次，出名人出借自己的姓名購置房產(chǎn)，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，所以有些出名人會在辦理過戶時(shí)向?qū)嶋H出資人索要高額的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用。因此，筆者認(rèn)為，借名登記購置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)防范的意識，需要實(shí)際出資人訂立一個完善的借名登記協(xié)議，將一切可能發(fā)生之事寫進(jìn)協(xié)議中，例如是否給予出名人風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用，給多少等問題。

3.房產(chǎn)借名登記中的特殊情形

在一般的房產(chǎn)借名登記中，只涉及到實(shí)際出資人和出名人兩方當(dāng)事人，又因?yàn)榻杳怯涃彿渴莾煞降暮弦饨Y(jié)果，因此即使房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)實(shí)名分離的情形，依然可以依據(jù)雙方的借名登記協(xié)議解決。但是現(xiàn)實(shí)往往是復(fù)雜的，由于利益的驅(qū)使，如果實(shí)際出資人沒有風(fēng)險(xiǎn)防范意識，而使出名人私自將其購買的房屋處分掉，例如辦理了抵押或者直接轉(zhuǎn)讓，那這時(shí)就不再是兩方當(dāng)事人之間的事，而是涉及到了第三人的利益，如果第三人被認(rèn)定為善意的，那在實(shí)務(wù)中的處理就不能只是依照借名登記協(xié)議了。由于善意第三人是通過正當(dāng)?shù)牟粠цΥ媒灰锥〉玫臋?quán)利，保護(hù)他是維護(hù)整個市場交易秩序和安全的要求，因此法律必須選擇利用公示公信原則突破物權(quán)的追及效力，因此事實(shí)物權(quán)人就不能主張善意第三人與出名人的交易無效，只能向出名人追究侵權(quán)責(zé)任。

[1]趙麗霞.借名買房風(fēng)險(xiǎn)多[J].大眾理財(cái)顧問，2011（7）：48-49.

[2]翟業(yè)虎，程婉秋.借名買房行為法律問題初探[J].江淮論壇，2015（4）：84-87.