李沅鎂 戚力凱

1.沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034；2.沈陽市大東區(qū)人民法院，遼寧 沈陽 110041

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不動產一物二賣的合同法分析

李沅鎂1戚力凱2

1.沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034；2.沈陽市大東區(qū)人民法院，遼寧 沈陽 110041

不動產一物二賣這種不良現(xiàn)象普遍存在于現(xiàn)代社會生活中，不動產一物二賣這種不良的現(xiàn)象不僅破壞了良好的市場交易秩序，并且嚴重違反了民法中的誠實信用原則。分析不動產的一物二賣應當首先從其所簽訂的買賣合同的效力入手，本文對不動產一物二賣從合同法的角度進行了系統(tǒng)的分析。

不動產；一物二賣；買賣合同

我們所說的“一物二賣”是指在買賣合同中，出賣人以尋求更多的利益為目的，在嚴重違反誠實信用原則的情況下，將自己與第一買受人所簽訂的買賣合同中的特定標的物又出賣給第一買受人以外的其他買受人，并簽訂了買賣合同。由于這兩份合同都是在雙方當事人平等自愿的前提下所簽訂的，所以此時該出賣人與多個買受人所簽訂的多份買賣合同都是有效的。

我國不動產的一物二賣存在著很多問題，例如一物二賣中不動產的所有權的歸屬問題；一物二賣中對第一買受人的保護存在對第一買受人的保護存在很多不足之處；一物二賣中不動產的使用與不動產的物權轉移之間存在裂痕等等一系列的問題，本文從買賣合同的效力的角度對這種社會不良現(xiàn)象進行了系統(tǒng)的分析。

一、不動產一物二賣中法律關系認定

在一般情況下，現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的不動產一物二賣的現(xiàn)象會導致兩個買賣合同關系的產生，第一個買賣合同關系是第一買受人與出賣人之間形成的不動產買賣合同關系；第二個買賣合同關系是第二買受人與出賣人之間形成的不動產買賣合同關系。此時在買受人與出賣人之間所形成的兩個法律關系的內容均是特定標的物的物權變動和買受人的價金支付。因為此時前后的兩個法律關系都是合同關系，所以第一買受人與第二買受人都負有依不動產買賣合同的約定支付相應對價的義務，并且都享有請求一物二賣的出賣人轉移標的物所有權的債權請求權。但是此時合同雙方當事人之間僅存在債權債務關系，并不會直接發(fā)送物權法上的物權變動的效力。

二、不動產一物二賣中兩個買賣合同的效力認定

目前，學術界通說普遍認為出賣人與第一買受人和第二買受人所簽訂的兩個不動產買賣合同均是有效合同。毋庸置疑第一買受人與出賣人所簽訂的不動產買賣合同一定是有效合同。但是，第二買受人與出賣人之間所簽訂的不動產買賣合同的的效力問題，應當視不同情況分別進行討論。

在認為第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同為有效合同時，對于此種說法，臺灣著名學者王澤鑒先生認為，第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同是有效合同的原因，不在于出賣人是不動產的所有權人，也并不在于第一買受人尚未取得該不動產的所有權，而是因為買賣契約是一種債權行為。這種行為是一種負擔行為，除非其合同目的自訂立合同時就是無法實現(xiàn)的；或者是該合同的訂立違反了公序良俗原則，法律的強制性規(guī)定以及其他有關法律規(guī)定以外，所簽訂的合同均為有效。本文也同意王澤鑒先生的觀點，認為第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同為有效合同。

在認為為第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同為無效合同時，在這種說法下，我們一般認為主要是指第二買受人在知曉出賣人已經將合同的標的物出賣給其他人的情況下仍然與出賣人惡意串通簽訂買賣合同的情形，并且出賣人向第二買受人出賣該不動產的行為已經明顯違反了民法中的誠實信用原則。此種情況在現(xiàn)實生活中也是真實存在的，在我國通常情況下，出賣人將交易所涉及的不動產交付給第一買受人之后，第一買受人基本上都會選擇對該不動產進行裝修入住，因此在這種情況下要推定第二買受人在與出賣人進行交易的時候為善意的是十分困難的。并且在我國的現(xiàn)實情況下，在買受人準備購買該不動產的時候，通常會先選擇去該不動產的處所進行考察，并經過多次對比以后決定是否購買該不動產。并且在第一買受人已經裝修好并且入住的情況下，我們認為第二買受人此時負有核實的義務，即確認該交易不動產是否已經被出賣。如果第二買受人在已經知曉該交易不動產已經被他人入住，并且沒有核實該不動產是被出租還是被出賣的情況下就決定購買該不動產的，是一種非常不合常理的做法。并且如果是構成“惡意串通”還必須要求出賣人與第二買受人的交易價金明顯低于市價，但是在現(xiàn)實生活中，出賣人會與第二買受人簽訂買賣合同往往是因為第二買受人的出價高于第一買受人。因此，我同意出賣人前后兩次所簽訂的買賣合同均為有效合同的觀點。

三、結語

本文主要從合同效力的角度研究不動產一物二賣的問題，在我國合同法的基礎上，參考臺灣學者的觀點后，分析了一物二賣前后兩個合同的效力，并得出了前后兩個合同均為有效合同的結論。

[1]江河.不動產占有人在交易中的權益保護[J].北方法學，2014(04).

[2]陳勇.一房二賣的債法救濟[J].勝利油田黨校學報，2014(06).

李沅鎂(1994-)，女，漢族，遼寧鞍山人，沈陽師范大學法學院，碩士研究生，研究方向：經濟法學；戚力凱(1964-)，男，漢族，遼寧北票人，沈陽市大東區(qū)人民法院，審判委員會委員，研究室主任，四級高級法官。

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