陳石清

廣州工商學(xué)院，廣東 廣州 510850

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住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題探討

陳石清

廣州工商學(xué)院，廣東 廣州 510850

《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期“自動續(xù)期”的規(guī)則，但對續(xù)期究竟是有償還是無償卻語焉不詳。“自動續(xù)期”的具體操作存在很大的法律漏洞。自2009年青島出現(xiàn)首例住宅用地使用權(quán)到期事件以來，這一問題逐漸成為廣大居民普遍關(guān)注的重大問題，特別是2016年溫州“20年住宅用地期限到期”事件更凸顯了解決這一問題的緊迫性。所以結(jié)合實(shí)際來完善這方面的法律漏洞有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題進(jìn)行探討，希望能為完善相關(guān)法律規(guī)定提供一些參考。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)；續(xù)期；法律問題

在國有土地有償使用制度下獲得的建設(shè)用地使用權(quán)眼下逐漸面臨使用期限到期的尷尬問題，雖說依靠房產(chǎn)證能夠證明住戶對于房屋的所有權(quán)，但住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題卻沒有一個詳細(xì)而具體的法律規(guī)定。所以說，如果能夠從法律的層面對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題進(jìn)行細(xì)化，將會有效的減少商品房價值的不確定性，也會將國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)引導(dǎo)至一個良性的發(fā)展方向。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本概念以及相關(guān)法律規(guī)定

(一)基本概念

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是指利用國家所有的土地建造建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬設(shè)施并享有占有、使用和收益的權(quán)利。建筑物可以包括生產(chǎn)性用房、居住性用房以及辦公用房等等，而構(gòu)筑物則指除了建筑物之外的其他人工構(gòu)建物。附屬設(shè)施包括建筑物的配套設(shè)施、綠化等建筑物的附屬物。根據(jù)以上表述再結(jié)合其用途的不同，我們就可以對建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行一個簡單的劃分，分別是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)以及非住宅建設(shè)用地使用權(quán)。

(二)相關(guān)的法律規(guī)定

我國目前對采取出讓方式獲得的建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有償、有期限使用制度。具體來說，居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。由此可見，物權(quán)法區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)分別規(guī)定了不同的續(xù)期規(guī)則，其中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期規(guī)則為“自動續(xù)期”。

二、當(dāng)前關(guān)于無償續(xù)期以及有償續(xù)期的基本討論

一部分學(xué)者認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿之后應(yīng)該重新繳納土地使用費(fèi)，繼續(xù)有償使用土地。主要有以下理由：首先，土地是一種不可再生的資源，推廣有償續(xù)期實(shí)際上是實(shí)現(xiàn)了財(cái)富由個人到社會的轉(zhuǎn)移，這符合現(xiàn)今社會通過勞動創(chuàng)造財(cái)富的理念，是社會公平的一種重要體現(xiàn)。在國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，推廣這一措施，對維護(hù)社會穩(wěn)定有著非常重要的意義。其次，土地使用費(fèi)其實(shí)兼具稅收以及地租的雙重屬性，續(xù)期所繳納的費(fèi)用是為了繼續(xù)獲得土地的使用權(quán)。再者，土地收益從某種層面上來說，也是財(cái)政收入的一項(xiàng)重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)土地使用期限的有償續(xù)期，對穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)以及保障民生也有著非常重要的意義。最后，土地使用權(quán)的無償續(xù)期實(shí)際上擺脫不了土地私有化的嫌疑，這是違背社會主義土地公有制的法律精神的，而且也不利于優(yōu)化現(xiàn)有的土地資源配置以及很好的適應(yīng)城市未來的發(fā)展。

三、對以上討論內(nèi)容進(jìn)行分析

(一)對“無償續(xù)期無法體現(xiàn)土地的所有權(quán)，有土地私有化嫌疑，并且不利于土地資源整合以及城市發(fā)展”觀點(diǎn)的分析

其實(shí)從土地制度來說，這一觀點(diǎn)忽略了兩部分內(nèi)容。首先是忽略了續(xù)期費(fèi)用與續(xù)期期限的區(qū)別，其實(shí)無償續(xù)期從本質(zhì)上來說涉及到的只是續(xù)期的費(fèi)用問題，并沒有動搖國內(nèi)的土地制度，無償續(xù)期并不等于永久續(xù)期。其次土地資源的整合以及城市規(guī)劃的發(fā)展嚴(yán)格來說應(yīng)該屬于公權(quán)力方面的內(nèi)容，如果因此威脅到了居民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)際上會帶來一系列的社會問題。所以住宅建設(shè)用地使用權(quán)無償續(xù)期首先需要解決的問題是如何制定出完善的稅收政策，借此來平衡無償續(xù)期而帶來的貧富差距越來越大的問題。

(二)對“有償續(xù)期是社會財(cái)富的轉(zhuǎn)移，符合鼓勵用勞動創(chuàng)造財(cái)富的理念，是社會公平的重要體現(xiàn)”觀念的分析

其實(shí)嚴(yán)格來說這一觀點(diǎn)同樣也有不可取的地方，首先在這一觀點(diǎn)之中有償續(xù)期變成了社會財(cái)富轉(zhuǎn)移必不可少的手段，犯了邏輯上的錯誤。再者財(cái)富的轉(zhuǎn)移是通過消費(fèi)、納稅等活動，加上再分配的手段來完成的，單純將有償續(xù)期或者說再次繳納土地出讓金認(rèn)定為平衡社會財(cái)富的措施其實(shí)是不正確的。最后私人財(cái)富與社會公平不應(yīng)該處在一個對立面的狀態(tài)之下，社會或者說法律應(yīng)該保護(hù)正當(dāng)?shù)乃饺素?cái)產(chǎn)，這與土地資源配置其實(shí)并沒有多大的關(guān)系。

四、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期究竟該如何選擇

(一)香港特別行政區(qū)對這類問題的解決

1997年香港特別行政區(qū)正式回歸祖國的懷抱，在一國兩制的政策之下，我國政府對香港特別行政區(qū)境內(nèi)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的問題做出了靈活的應(yīng)對。具體來說特區(qū)政府對這類問題是按照以下的方案來解決的，首先土地使用權(quán)的續(xù)期采用的是自動續(xù)期的方式，新續(xù)期的使用期限與上次土地使用年限相同。而且續(xù)期不需要補(bǔ)交土地差價，只需要每年繳納新的土地使用稅。目前這項(xiàng)制度已經(jīng)得到了廣大香港民眾的認(rèn)可，而且也解決了很多實(shí)際的住宅建筑用地使用權(quán)續(xù)期的案例。

值得注意的是香港地區(qū)所采取的無償續(xù)期，并不代表業(yè)主完全不需要繳納續(xù)期的費(fèi)用，而是通過新的稅收項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)限的繼承。這種方式無論是對社會經(jīng)濟(jì)或者說對住戶都是有利的，實(shí)現(xiàn)了雙贏的局面。

(二)無償續(xù)期是可行性較高的選擇

綜合無償續(xù)期與有償續(xù)期爭論的現(xiàn)狀，結(jié)合當(dāng)前的社會現(xiàn)實(shí)，我們可以得知，無償續(xù)期的優(yōu)越性是要高于有償續(xù)期的。首先對有償續(xù)期的支持者大都站在了社會總體經(jīng)濟(jì)效益以及社會利益的角度來思考這一問題，旨在通過土地使用權(quán)的有償續(xù)期來實(shí)促進(jìn)社會的公平。這無疑會加重居民的負(fù)擔(dān)，也不利于居民住宅建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)。所以說，如果能夠在無償續(xù)期的背景之下，借助于相關(guān)的房產(chǎn)持有稅來實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上就能夠很好的解決土地使用權(quán)續(xù)期這一法律難題?？梢哉f在稅收輔助之下的無償續(xù)期是住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期可行性較高的方案。

五、總結(jié)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題關(guān)系到每個老百姓的切身利益，目前相關(guān)法律法規(guī)對這一問題的界定尚不完善。要形成保護(hù)住宅財(cái)產(chǎn)的長久穩(wěn)定預(yù)期，解決房屋所有權(quán)的永久性和住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限性之間的矛盾，需要加快研究和確立住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)細(xì)則，使人們能夠安居樂業(yè)、幸福生活。

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2095-4379-(2017)19-0156-02

陳石清，男，漢族，法學(xué)碩士，講師，廣州工商學(xué)院物流系，副主任。