□楊博野

閑話住房租賃

□楊博野

在短期內(nèi)，從供求的角度看試點(diǎn)會實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大住房租賃規(guī)模、強(qiáng)化住房居住屬性、降低群眾居住成本的目標(biāo)

“房子是用來住的，不是用來炒的”。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的一句定論，重新點(diǎn)燃了一大批盼降價如甘霖的購房者希望。今年8月21日，國土部會同住建部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》文件，確定了北京、上海、杭州等13個第一批開展試點(diǎn)的城市，再次強(qiáng)化住宅居住屬性的回歸。8月30日，杭州市正式發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作方案》，進(jìn)一步催生學(xué)者和網(wǎng)友大討論。有的甚至仿佛已經(jīng)聽到了降價的腳步聲。

拋開房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的支柱作用、金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險等原因，本文僅僅從供求關(guān)系的角度，以短期的時間維度，理性分析租賃住房試點(diǎn)將會產(chǎn)生的住房租賃市場和商品住宅市場均衡。

首先看住房租賃市場。杭州試點(diǎn)方案明確提出增加租賃住房供應(yīng)，并配套增加租賃住房用地有效供應(yīng)、盤活存量土地和用房、允許成套住房按間出租等政策。因此，租賃住房供給曲線會向右平移。同時由于房源閑置對于私人有較高的機(jī)會成本，租賃住房的供給曲線彈性較低。假設(shè)未發(fā)生城市常住人口增長率、消費(fèi)者租賃偏好、居民收入等其他因素明顯變動從而影響住房租賃需求，預(yù)計(jì)租賃住房成交量會增加，租賃價格小幅下降，達(dá)到第一個市場均衡。

然后看商品住宅市場的需求端。租賃住房成交量的增加相應(yīng)地釋放或延緩一部分購房壓力。租賃和購房具有一定的替代效應(yīng)。一部分購房者，如年輕購房者，發(fā)現(xiàn)住房租賃的吸引力之后，會轉(zhuǎn)移或暫時轉(zhuǎn)移至租賃需求。因此，購房需求曲線將向左平移，推動購房價格和成交量下滑，達(dá)到第二個市場均衡。

最后看商品住宅市場的供給側(cè)。根據(jù)《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作方案》要求，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%，未來五年，公共租賃住房總量不少于8萬套，主城區(qū)商品住宅項(xiàng)目用地配建公共租賃住房比例不低于總建筑面積的10%。假設(shè)商品住宅年度土地供應(yīng)不變，即使按照下限10%配建公共租賃住房，缺口均由村集體的10%留用地來滿足，也會對商品住宅供應(yīng)造成10%的擠出效應(yīng)。況且數(shù)據(jù)顯示，2010年杭州市主城區(qū)留用地總規(guī)模為1.1萬畝，按照容積率2.5計(jì)算，套均面積90平方米計(jì)算，合計(jì)可供應(yīng)1.8萬套公共租賃住房，補(bǔ)充效應(yīng)有限，基本上還是要靠商品住宅用地配建公共租賃住房完成五年8萬套目標(biāo)。因此，商品住宅供給曲線將向左平移，推動價格上升和成交量下降，達(dá)到第三個市場均衡。

綜上所述，最終兩個市場的均衡狀態(tài)大概率是，住房租賃市場成交量上升、價格小幅下降；商品住宅市場成交量大幅下降、價格基本維持不變。這既實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大住房租賃規(guī)模、強(qiáng)化住房居住屬性、降低群眾居住成本的目標(biāo)，又滿足房地產(chǎn)市場價格不出現(xiàn)大起大落、以房地產(chǎn)為抵押物的金融市場不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的要求。只是不抓緊轉(zhuǎn)型、裹足不前的房地產(chǎn)開發(fā)商以后的日子，恐怕不會像以前那么好過了，估計(jì)新一輪深度洗牌即將拉開帷幕。

作者單位：浙江省發(fā)展和改革研究所