肖漢群

摘要：房地產(chǎn)是企業(yè)一塊較大的資產(chǎn)，其計(jì)價(jià)、折舊等均影響了報(bào)表的真實(shí)、客觀性，因此在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，如何正確進(jìn)行計(jì)價(jià)及相關(guān)的后續(xù)處理，就成了會(huì)計(jì)理論界研討的一個(gè)重要的課題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)現(xiàn)狀；會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)

一、房地產(chǎn)的狂熱與寒潮論的博弈

今年以來(lái)，一線城市樓市持續(xù)火爆，價(jià)格飆漲。據(jù)報(bào)道，北京的某套準(zhǔn)備出售的房子100多萬(wàn)元，因隔夜賣(mài)，就比前天多出了200萬(wàn)，其瘋狂，恐怕后無(wú)來(lái)者。對(duì)此，各界眾說(shuō)紛紜。有人認(rèn)為一線樓市是稀缺資源，剛需太大，必定會(huì)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的結(jié)果。

但隨著事態(tài)的發(fā)展，影響“首付貸”政策的不斷出現(xiàn)，“樓市”、“場(chǎng)外配資”兩個(gè)字疊加起來(lái)，就有讓人聯(lián)想到的最可能的“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”了。特別是“十.一”期間，多地政府出臺(tái)的相關(guān)政策，讓人在亢奮你的同時(shí)，又不禁想起樓市“最后的晚餐”。

這兩種結(jié)論交織的結(jié)果及出現(xiàn)的可能性，將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格極大可能的不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)劇烈的高低起伏。這將給會(huì)計(jì)相關(guān)資產(chǎn)的準(zhǔn)確計(jì)價(jià)帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

二、會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的要求與矛盾

會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的核心是真實(shí)性原則，會(huì)計(jì)的計(jì)價(jià)要體現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)性和客觀性，財(cái)務(wù)報(bào)告要求能盡可能準(zhǔn)確、客觀地反映會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等相關(guān)的信息。所以在對(duì)不同資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)量和計(jì)價(jià)方式上，采用了歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值等幾種計(jì)量方式。

相關(guān)性和可靠性也是會(huì)計(jì)信息的兩大質(zhì)量要求，二者在使用上應(yīng)得到維護(hù)真實(shí)性原則的最佳結(jié)果，得到對(duì)會(huì)計(jì)信息使用者最有用的信息。相關(guān)性和可靠性在某些層面上雖是統(tǒng)一的，但在另一些方面又存在著矛盾和對(duì)抗。財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)應(yīng)廣泛集中于提供對(duì)現(xiàn)在的和潛在的投資者、管理者、債權(quán)人、政府監(jiān)管部門(mén)和其他使用者做出合理的投資、信貸和類(lèi)似決策、監(jiān)督的有用的信息。不同的使用者對(duì)企業(yè)關(guān)注的角度不同，相同的信息對(duì)不同使用者具有不同的價(jià)值。所以企業(yè)應(yīng)該選擇哪些方式來(lái)確立信息，以何種方式對(duì)外披露就成了一個(gè)無(wú)法避免的問(wèn)題。

占企業(yè)資產(chǎn)較大部分的房地產(chǎn)如何計(jì)價(jià)才能更好地符合信息質(zhì)量要求？特別在現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，但前景又不完全看好的情況下，如何能更好地達(dá)到這樣的“真實(shí)”？這是會(huì)計(jì)學(xué)界這幾年一直探討的一個(gè)課題。

我國(guó)大部分企業(yè)均將房地產(chǎn)按歷史成本計(jì)價(jià)，這主要考慮房地產(chǎn)是大宗資產(chǎn)，且價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、變化不大，所以按成本計(jì)價(jià)和計(jì)提折舊處理基本能符合該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況。雖然投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)價(jià)，但限定了較多的前提條件。在這種要求下，依據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表就很難將企業(yè)的真實(shí)情況體現(xiàn)出來(lái)，在給報(bào)表使用者提供參考和決策的時(shí)候，也很可能會(huì)引起誤導(dǎo)。

如10年前在某一線城市中心區(qū)域買(mǎi)的100平方米房屋，當(dāng)時(shí)買(mǎi)價(jià)10000元/平方米，房屋入賬價(jià)值100萬(wàn)元。按照會(huì)計(jì)的計(jì)價(jià)要求，按50年無(wú)殘值平均折舊。10年后的今天，資產(chǎn)余值為80萬(wàn)元。但按照我國(guó)實(shí)際情況，以房地產(chǎn)這幾年價(jià)格的上升幅度計(jì)量，現(xiàn)在市價(jià)在1000萬(wàn)元左右。這種結(jié)果和報(bào)表價(jià)值產(chǎn)生的差距，會(huì)給不同的報(bào)表使用者帶來(lái)嚴(yán)重的誤導(dǎo)，也會(huì)給決策帶來(lái)不可估量的影響。

就上述案例，企業(yè)現(xiàn)在的賬面價(jià)值已和現(xiàn)實(shí)完全背離，其結(jié)果就是報(bào)表項(xiàng)目反映狀況的嚴(yán)重失真。這給相關(guān)資產(chǎn)的處置、利用帶來(lái)嚴(yán)重的不良后果，也給報(bào)表使用者產(chǎn)生巨大的誤導(dǎo)，同時(shí)也可能給政府監(jiān)管部門(mén)帶來(lái)信息缺位的可能。曾經(jīng)盛傳的某上市公司因?yàn)檫B續(xù)多年虧損，面臨退市。為了挽救“退市”的命運(yùn)，僅靠出售兩套房屋產(chǎn)生的巨額利潤(rùn)就達(dá)到了目的。這是對(duì)我國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的現(xiàn)狀的極大諷刺！試想，如果在房地產(chǎn)價(jià)格變化的當(dāng)期進(jìn)行了相關(guān)合理的會(huì)計(jì)處理，還有可能存在這樣的可能么？

三、處理的思路

思路一：采用投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式，以公允價(jià)值入賬和進(jìn)行期末調(diào)整。在這種方式下，房地產(chǎn)的賬面價(jià)值在會(huì)計(jì)期末按公允價(jià)值確定，本期公允價(jià)值和上期賬面余值的差異，計(jì)入當(dāng)期企業(yè)其他資本公積。在所得稅的處理上，比照可供出售的金融資產(chǎn)的處理來(lái)予以調(diào)整。

這種處理思路產(chǎn)生的結(jié)果比較符合實(shí)際，能及時(shí)反映資產(chǎn)的現(xiàn)狀，也能把因資產(chǎn)價(jià)格變化產(chǎn)生的損益計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的所有者權(quán)益中，及時(shí)反映因價(jià)格的變化帶來(lái)的影響，能使報(bào)表的使用者掌握企業(yè)較真實(shí)的財(cái)務(wù)情況，有利于判斷和決策。不足之處在于房地產(chǎn)的公允價(jià)值較難獲取，且獲取公允價(jià)值產(chǎn)生的信息成本較高。假設(shè)一個(gè)企業(yè)房地產(chǎn)較多且處在不同的區(qū)域，要按區(qū)域獲取不同位置的房地產(chǎn)的公允價(jià)值，難度顯然在繼續(xù)增加，且動(dòng)用的人力、物力也較巨大。另外，在公允價(jià)值下，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)，利潤(rùn)變動(dòng)也較大，不利于相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)和整個(gè)國(guó)家層面的監(jiān)管。

思路二：采用現(xiàn)值的計(jì)量方式。在這種方式下，按照企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的預(yù)期使用目的和產(chǎn)生的預(yù)期效益，依據(jù)未來(lái)預(yù)期產(chǎn)生的總效益折合為現(xiàn)值作為資產(chǎn)賬面價(jià)值的確定標(biāo)準(zhǔn)。這種思路主要比照資產(chǎn)評(píng)估中無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的評(píng)估方法來(lái)確定。

這種處理思路避免了以歷史成本為代表的傳統(tǒng)計(jì)量模式只反映過(guò)去信息的狀況，它能為信息使用者提供未來(lái)的信息，為未來(lái)決策服務(wù)，因而相關(guān)性強(qiáng)，符合企業(yè)真正意義上的資產(chǎn)價(jià)值，但在處理上存在較大的難度?，F(xiàn)值計(jì)量屬性的致命缺陷是主觀性強(qiáng)，并因此影響了它的可靠性。在確定某項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)值時(shí)，受到以下四個(gè)因素的影響：資產(chǎn)尚可使用年限、某資產(chǎn)可能產(chǎn)生的預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)金流量流入企業(yè)的具體時(shí)間以及折現(xiàn)率。這些因素都存在一定的不確定性，通常只能靠主觀預(yù)測(cè)。

如何更好地處理現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的這些問(wèn)題，使得現(xiàn)狀的變化能及時(shí)體現(xiàn)在企業(yè)的報(bào)表中，以使報(bào)表的使用者能更加科學(xué)、客觀地做出判斷，是當(dāng)今房地產(chǎn)價(jià)格巨大波動(dòng)帶來(lái)的一個(gè)會(huì)計(jì)處理的新課題，有待于以后的繼續(xù)研究和探討。