梁 軍（蘭州文理學(xué)院，甘肅 蘭州 730000）

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與法律對(duì)策分析

梁 軍（蘭州文理學(xué)院，甘肅 蘭州 730000）

通常政府會(huì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政以及法律三種方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，其中法律途徑是目前使用效果最佳的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀的介紹，分析出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中法律政策所起到的作用，進(jìn)而探索出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的法律手段，期望能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式提供一定的啟示。

房地產(chǎn)泡沫；市場(chǎng)調(diào)控；法律對(duì)策；行政問(wèn)責(zé)

為了滿足人口增長(zhǎng)對(duì)住房的需求，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛的發(fā)展，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出了諸多的問(wèn)題，需要使用法律手段對(duì)其進(jìn)行合理的管控，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。想要科學(xué)使用法律對(duì)策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，首先就需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行深度的剖析。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系不足

為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，各地政府會(huì)通過(guò)法律手段對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。就調(diào)控層面而言，在調(diào)控時(shí)的政策主體類型較為多樣化，無(wú)法將調(diào)控權(quán)統(tǒng)一在一處，致使出現(xiàn)了調(diào)控政策落實(shí)不到位、負(fù)責(zé)人之間相互推諉等問(wèn)題；而就調(diào)控方式而言，如果沒(méi)有依靠法律手段，只是利用經(jīng)濟(jì)途徑來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行控制，就會(huì)對(duì)相關(guān)政策的功能發(fā)揮造成束縛。這些都表明了，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律系統(tǒng)還存在著一定的問(wèn)題，有待完善[1]。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象

“泡沫現(xiàn)象”，就是指因房屋建造土地資源緊張或房屋產(chǎn)品屬性影響，使人們開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，造成房?jī)r(jià)與基本價(jià)值偏差較大的價(jià)格變動(dòng)現(xiàn)象。正常情況下，房屋均價(jià)應(yīng)和民居家庭年收入之間保持合理的比例，但最近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)收入?yún)s遠(yuǎn)高其六倍以上，說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。而且在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)迅速漲幅的環(huán)境下，房屋租金的價(jià)格變化速度卻沒(méi)有達(dá)到較大程度的變化，這就表明實(shí)際的住房需求量并沒(méi)有達(dá)到一定的數(shù)值，這也是泡沫現(xiàn)象的一種表現(xiàn)[5]。

1.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控執(zhí)行力不足

國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房?jī)r(jià)控制條款的目的，就是為了對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理性。但由于個(gè)別地區(qū)調(diào)控政策執(zhí)行力度不足，導(dǎo)致政府出臺(tái)的多項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策都沒(méi)有發(fā)揮出真正的作用。而且部分房地產(chǎn)商為了達(dá)到某種利益，在經(jīng)營(yíng)中使用一些非法手段，這也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成了直接的影響。如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方式，保證各項(xiàng)房政政策能夠落實(shí)到位，已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的首要問(wèn)題[1]。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中法律政策的作用

2.1 價(jià)格管控方面

對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行有效管控，是法律政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)管控中最為顯著的作用。按照“房地產(chǎn)管理法”的相關(guān)條例規(guī)定，相關(guān)部門必須要定期對(duì)房屋重置價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)與公布，并將其作為參考對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格進(jìn)行確定。這就直接證明了，法律法規(guī)是能夠?qū)Ψ课輧r(jià)格進(jìn)行約束與管理的。但就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來(lái)看，這項(xiàng)政策的實(shí)施力度還有待提高，很多居民并沒(méi)有掌握對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)分析的方式，還是容易出現(xiàn)盲目購(gòu)買或者盲目觀望的情況，錯(cuò)過(guò)了房屋購(gòu)買的最佳時(shí)期。所以相關(guān)部門還應(yīng)不斷加大對(duì)相關(guān)法律條文的執(zhí)行力度，以便解決市場(chǎng)中存在的房?jī)r(jià)問(wèn)題[2]。

2.2 土地轉(zhuǎn)讓方面

根據(jù)我國(guó)“房地產(chǎn)管理法”相關(guān)法律法規(guī)可知，當(dāng)對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行出讓時(shí)，必須要與“年度建設(shè)用地規(guī)劃”、“城市規(guī)劃”以及“土地使用整體規(guī)劃”的內(nèi)容保持一致性。這一規(guī)定從本質(zhì)上而言，是就宏觀層面來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情況進(jìn)行管理和控制的。由于我國(guó)實(shí)行的是中國(guó)特色化社會(huì)主義體制，所以各地會(huì)有各級(jí)政府部門對(duì)該項(xiàng)條例的執(zhí)行進(jìn)行管控，為相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施提供了保障[3]。

2.3 市場(chǎng)秩序管理方面

在“房地產(chǎn)管理法”中已經(jīng)明確指出，如果有關(guān)人員在沒(méi)有取得相關(guān)資質(zhì)的情況下，私自對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)，縣級(jí)以上工商行政管理部門就有權(quán)利對(duì)其進(jìn)行管理，會(huì)讓其立即停止相關(guān)業(yè)務(wù)，并在對(duì)其違法所得進(jìn)行沒(méi)收的同時(shí)，對(duì)其處以相應(yīng)的處罰。這就充分說(shuō)明了只要正確使用法律手段，就能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序進(jìn)行有效的管理。但目前這一條款的處罰力度還是相對(duì)較輕，管理震懾力度還是沒(méi)有達(dá)到理想的標(biāo)準(zhǔn)，還需加大法律管理力度，并應(yīng)增加刑事責(zé)任方面的內(nèi)容，從而避免相關(guān)人員想要非法牟利的行為，切實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序進(jìn)行調(diào)整與完善[2]。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的法律手段

3.1 加大刑事手段的實(shí)施力度

在使用法律政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行輔助時(shí)，必須要確保法律政策與法律管束之間的吻合度，要將相關(guān)法律責(zé)任融入劃分到刑事責(zé)任范圍之內(nèi)，并要保證刑事手段后續(xù)的執(zhí)行力度。不過(guò)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)資金較為雄厚，一旦發(fā)生問(wèn)題，這些企業(yè)也有足夠的資本擔(dān)負(fù)相應(yīng)的罰金，很容易使其因獲取某種利益而明知故犯。因此必須要通過(guò)刑事手段加大對(duì)相關(guān)人員以及相關(guān)企業(yè)的震懾力度，使其能夠產(chǎn)生足夠的危機(jī)意識(shí)，進(jìn)而在日常工作中嚴(yán)格約束自身的經(jīng)營(yíng)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠始終保持清廉、守法之風(fēng)[3]。

3.2 制定價(jià)格衡量指標(biāo)

相關(guān)部門不僅要通過(guò)法律手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行約束，同時(shí)還應(yīng)建立房?jī)r(jià)價(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)，有效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)方面的問(wèn)題，從宏觀角度入手，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制。通過(guò)對(duì)“房地產(chǎn)管理法”相關(guān)條例的研究發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門在對(duì)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定之前，首先應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐摹胺课葜刂脙r(jià)格”、“基準(zhǔn)地價(jià)”以及“確定地價(jià)”三方面的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地的分析與調(diào)研，在得出分析結(jié)果之后還要經(jīng)過(guò)專業(yè)的評(píng)定才能最終對(duì)平衡價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。在得到價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)之后，相關(guān)人員必須以該標(biāo)準(zhǔn)作為參照，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的管控。從而將政府在市場(chǎng)管控中的職能完全發(fā)揮出來(lái)[2]。

3.3 加大住房保障政策落實(shí)力度

我國(guó)政府在加大經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度的同時(shí)，也對(duì)國(guó)民基本公共服務(wù)保障進(jìn)行了強(qiáng)化，各地區(qū)的保障性住房體系都在逐漸完善之中，限價(jià)商品房、公共租賃房以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的數(shù)量也有了極大的提升。但每年仍有部分需要保障的群體，沒(méi)有獲得相應(yīng)的保障房，而部分不符合保障條件的居民，卻獲得了居住的機(jī)會(huì)。證明目前國(guó)內(nèi)的住房保障制度，還存在一定的不足之處，相關(guān)部門必須要加大住房保障政策的落實(shí)力度，才能確保民眾可以享受到公平的保障待遇。一方面政府要對(duì)保障住房的進(jìn)入機(jī)制以及退出機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化，確保每一套保障性住房都能發(fā)揮其真正的作用；另一方面，政府要在對(duì)保障性住房建造監(jiān)管的同時(shí)，還要對(duì)住房后期的分配情況進(jìn)行合理的管控，要按照本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況以及人均收入情況，來(lái)對(duì)保障性住房的入住標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，使保障性住房這項(xiàng)惠民政策，能夠真正為當(dāng)?shù)匕傩諑?lái)實(shí)惠與保障[4]。

3.4 加大調(diào)控行政問(wèn)責(zé)制度的落實(shí)力度

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段實(shí)施問(wèn)責(zé)制度的目的，是為了對(duì)各項(xiàng)調(diào)控行為進(jìn)行有效的約束，使各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，都能在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)之下開展。因此中央以及地方都應(yīng)加大行政問(wèn)責(zé)的力度，使各個(gè)部門以及各個(gè)級(jí)別的工作人員都能嚴(yán)格遵守相關(guān)條例開展各項(xiàng)工作，一旦發(fā)現(xiàn)有違法亂紀(jì)的行為出現(xiàn)，有關(guān)部門必須要按照行政問(wèn)責(zé)相關(guān)條例，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為了確保監(jiān)管工作的開展質(zhì)量，各部門之間應(yīng)保持通暢的交流與密切的配合，進(jìn)而對(duì)相關(guān)部門的日常工作開展情況進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)管，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改正問(wèn)題，從源頭杜絕貪污腐敗的事情發(fā)生，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的順利進(jìn)行提供保障[1]。

3.5 加大立法調(diào)查、研究力度，確保相關(guān)工作的落實(shí)質(zhì)量

房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及土地資源數(shù)量等因素的改變而發(fā)生變化，所以相關(guān)部門必須要及時(shí)根據(jù)相應(yīng)的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系進(jìn)行調(diào)整與完善。要加大立法調(diào)查與研究的力度，真正走到實(shí)地進(jìn)行多方調(diào)查，有效聽取各方的意見(jiàn)，特別是要對(duì)執(zhí)行部門真正的意見(jiàn)進(jìn)行深入的了解，明確在實(shí)際政策執(zhí)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并將其考慮到政策制定的過(guò)程之中，從而確保各項(xiàng)政策制定的科學(xué)性與可行性，為市場(chǎng)調(diào)控工作的進(jìn)行形成良好的鋪墊。同時(shí)要建立配套的立法監(jiān)督機(jī)制以及后期執(zhí)行追蹤制度，并要安排專人按照其制度，對(duì)立法過(guò)程以及后期執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)各項(xiàng)政策的落實(shí)情況進(jìn)行全程的記錄，一旦發(fā)生問(wèn)題，要及時(shí)將問(wèn)題發(fā)生過(guò)程以及其他相關(guān)資料匯報(bào)到上級(jí)部門，以便相關(guān)人員及時(shí)對(duì)立法政策進(jìn)行調(diào)整，為政策法規(guī)的實(shí)用性以及時(shí)效性提供有利的支持。此外，要就出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)后，可能出現(xiàn)的退房以及違約等方面的問(wèn)題，制定出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，并要加大各項(xiàng)法律法規(guī)以及購(gòu)房維權(quán)正確方式的宣傳力度，使民眾能夠正確使用法律方式進(jìn)行維權(quán)[6]。

4 結(jié) 語(yǔ)

作為民生問(wèn)題中最為重要的內(nèi)容，住房問(wèn)題一直都是社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)，中央與地方也在積極出臺(tái)各項(xiàng)方案，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的管控。雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控質(zhì)量還存在著一定的問(wèn)題，但只要中央與政府能夠及時(shí)對(duì)各項(xiàng)法律政策進(jìn)行完善，并正確運(yùn)用法律手段來(lái)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控工作進(jìn)行不斷地優(yōu)化，就能有效提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控水平，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成科學(xué)、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)模式，為民眾創(chuàng)造出更加公平、合理的購(gòu)房環(huán)境。

[1]余亞亮．試論房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與法律對(duì)策[J]．法制與社會(huì),2014,16:234-235．

[2]蔣曉立．論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與法律對(duì)策[J]．知識(shí)經(jīng)濟(jì),2012,18:119．

[3]孫堃．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與法律對(duì)策芻議[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào),2013,03:154．

[4]吳艷,王佑輝,鮑俊升．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)研究[J]．中州學(xué)刊,2013,04:35-39．

[5]魏宏．論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律對(duì)策[J]．中國(guó)證券期貨,2013,08:145-146．

[6]楊晨,李玉斌．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的法律分析[J]．法制與社會(huì),2015,35:78-86+117．

[7]王凱紅．分析市場(chǎng)、把握市場(chǎng)、調(diào)控市場(chǎng)——房地產(chǎn)調(diào)控新政與法律專題研討會(huì)綜述[J]．上海房地,2010,12:7-8．

Real estate market regulation and legal countermeasure analysis

Generally,the government will regulate real estate by three ways:economic,administrative and legal,and the legal way is the best way to control the real estate market．The present situation of the regulation of the real estate market,analyzing the legal policy of the real estate market regulation in the role,and then explore the legal means to regulate and control the real estate market,is expected to provide certain enlightenment for the regulation of the domestic real estate market．

real estate bubble；market regulation；legal measures；administrative accountability

F12 F20

B

1003-8965(2017)01-0109-02