王莉莉

摘要：2008年美國房地產(chǎn)引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)使世界經(jīng)濟(jì)停滯不前.商業(yè)銀行提供的信貸促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2015年12月房地產(chǎn)信貸高達(dá)銀行總額的百分之二十一。因此，商業(yè)銀行增強(qiáng)對投資風(fēng)險的管理與防控力，對于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。本文從商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀入手，從信貸風(fēng)險來源角度分析了房地產(chǎn)信貸存在的問題，并利用Logistic 模型對樣本公司進(jìn)行評估驗(yàn)證，提出相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，以減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險；logistic模型

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新時期，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，帶動了中國經(jīng)濟(jì)的騰飛。雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度有所下降，但是并沒有影響它在中國經(jīng)濟(jì)中的重要地位以及從銀行中融資的數(shù)額。但是房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣嚴(yán)重影響著商業(yè)銀行資金的安全，以及中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，甚至可能引起銀行的破產(chǎn)和金融體系的崩潰。所以，科學(xué)防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有十分重要的意義。

1商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

1.1我國房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大

我國金融業(yè)自1998年開始對房地產(chǎn)企業(yè)加以支持，在金融企業(yè)的支持下，我國房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)逐漸增多，信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大。其中，用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款數(shù)額迅速增長。其原因時我國城市化進(jìn)程的不斷加快，造成人民對住房的大量需求。房地產(chǎn)企業(yè)為滿足人們的住房需求大量開發(fā)土地進(jìn)行建房，于此同時，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款數(shù)額不斷增大。

1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸有潛在的違約風(fēng)險

我國積極吸取國際金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險的教訓(xùn)，采取措施對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險加以預(yù)防，加強(qiáng)政府對房產(chǎn)信貸的宏觀調(diào)控，減小商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險。但是，我國房產(chǎn)信貸起步較晚，缺乏豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸有潛在的違約風(fēng)險。例如：我國尚未建立健全的個人征信系統(tǒng)，并且商業(yè)銀行仍要加大對貸款人的審核程度，嚴(yán)格控制貸款條件。

2房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險

2.1我國房產(chǎn)政策對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，為保持房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，我國政府積極加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各部門均出臺房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生巨大影響。例如，中國人民銀行采取提高存貸款利率的方式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。同時，國家也提出加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。近幾年，為控制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過快，我國數(shù)次提高房產(chǎn)信貸利率，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。但是政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不斷提高房地產(chǎn)信貸利率可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的問題，同時，過高的個人房產(chǎn)貸款利率增加了貸款人的壓力，可能造成商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量的減少。面對國家出臺的新房產(chǎn)政策，房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)政策作出相應(yīng)的調(diào)整，這會加大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2.2商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸方式單一，容易出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象

目前，我國商業(yè)銀行信貸成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)高額負(fù)債經(jīng)營的特征，這一特征使得房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力較低。隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷增多，企業(yè)競爭壓力也逐漸增大，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)市場監(jiān)管力度的加大，一些市場競爭力較小的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金短缺壓力，甚至出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)無力還款，給商業(yè)銀行帶來巨大損失。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)容易出現(xiàn)架按揭現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商與商業(yè)銀行的工作人員相互串通，弄虛作假，通過虛假銷售房產(chǎn)等方式私吞按揭資金。假按揭現(xiàn)象使得大量的社會資金流入房地產(chǎn)行業(yè)市場中，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大危害。

2.3缺乏完善的房地產(chǎn)行業(yè)市場信息系統(tǒng)及信貸風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，我國房產(chǎn)消費(fèi)需求與房產(chǎn)投資需求發(fā)展旺盛，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)投資者及商業(yè)銀行對房產(chǎn)市場容易做出過于樂觀的預(yù)測，導(dǎo)致商業(yè)銀行及房地產(chǎn)企業(yè)容易做出錯誤的經(jīng)營策略。所以，我國需要建立一個完善的房地產(chǎn)行業(yè)市場信息體統(tǒng)，全面統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場信息，為房地產(chǎn)企業(yè)提供科學(xué)的決策依據(jù)。但是目前我國仍未建立房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的缺失會導(dǎo)致區(qū)域房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脫離全國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，部分區(qū)域出現(xiàn)房產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，一些居民盲目跟風(fēng)買房增加了商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險。

3 logistic模型實(shí)證分析

3.1構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險評價指標(biāo)

Logistic模型要求商業(yè)銀行積極構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險評價體系，首先，商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)企業(yè)審核的統(tǒng)一指標(biāo)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制。行業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)宏觀分析、企業(yè)素質(zhì)、企業(yè)管理能力及企業(yè)擔(dān)保方式的控制，建立統(tǒng)一的審核標(biāo)準(zhǔn)；其次，商業(yè)銀行應(yīng)積極構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的定量指標(biāo)，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營發(fā)展能力、償還能力及資金流動狀況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制。

3.2 logistic模型概述回歸分析法是商業(yè)銀行普遍采用的信用評價模型，它與數(shù)學(xué)中的規(guī)劃方法一樣，假設(shè)已經(jīng)從樣本變量中提取了一定的指標(biāo)作為向量，并將這些質(zhì)變擬作預(yù)測貸款者違約概率的可以被解釋的變量，違約率定位P，logistic模型為

如果得出的結(jié)果P大于0.5則表明房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險較高，P小于0.5則表明房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險較低。

3.3 logistic模型研究對象及樣本選取

第一，研究對象。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的獲取主要是通過向商業(yè)銀行貸款的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況直接影響銀行的資金流動。商業(yè)銀行信貸風(fēng)險主要由房地產(chǎn)企業(yè)違約還款而造成。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用的評估對預(yù)測信貸風(fēng)險具有重要作用。因此商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的研究對象主要是房地產(chǎn)企業(yè)違約還款的概率，銀行通過對違約概率的分析，從而預(yù)測銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，大多非上市房地產(chǎn)企業(yè)的公司數(shù)據(jù)涉及到商業(yè)機(jī)密，企業(yè)數(shù)據(jù)難以獲得，并且數(shù)據(jù)具有不可靠性。因此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險的研究對象大多是上市的房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)樯鲜泄镜钠髽I(yè)數(shù)據(jù)容易獲得，并且企業(yè)數(shù)據(jù)具有真實(shí)性。所以，將上市的房地產(chǎn)企業(yè)作為信貸風(fēng)險的研究對象具有一定合理性。

第二，研究樣本。研究樣本的選取需要排除遭受自然災(zāi)害及重大人為事故的上市企業(yè)及缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的企業(yè)，選取多組正常經(jīng)營的，具有可比性的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究。

3.4 logistic模型評估驗(yàn)證

選取一定數(shù)目的研究樣本，通過logistic模型進(jìn)行研究評估，能夠?qū)ι鲜械姆康禺a(chǎn)公司進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測。并且本模型對非ST公司的預(yù)測比較準(zhǔn)確，預(yù)測準(zhǔn)確率在百分之九十以上。而logistic模型對ST公司的預(yù)測準(zhǔn)確率較低。因?yàn)镾T公司會采取隱藏不利信息的方式通過商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)審核，公司數(shù)據(jù)不真實(shí)。總體來說商業(yè)銀行通過logistic模型得出的警戒值P具有較高的可靠性，銀行可以依據(jù)P的大小對房地企業(yè)開展信貸業(yè)務(wù)，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

4商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

4.1銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督

銀行可以通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政狀況及經(jīng)營狀況等方面的監(jiān)督，減小房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)采取弄虛作假的手段包裝自己，通過財(cái)務(wù)重組及制作假賬等方式來增強(qiáng)企業(yè)競爭力，從而順利通過商業(yè)銀行的審核。但是，經(jīng)過包裝的企業(yè)數(shù)據(jù)缺乏真實(shí)性和可靠性，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的時候，銀行要加強(qiáng)對對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及發(fā)展現(xiàn)狀的審核調(diào)查，確保企業(yè)在貸款后有能力按時還款，避免信貸風(fēng)險的發(fā)生。

4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)

商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸危機(jī)大多有房地產(chǎn)企業(yè)不能按時還款造成。面對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)企業(yè)建設(shè)，提高企業(yè)的經(jīng)營水平，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的獲得，使企業(yè)在向銀行貸款后有能力按時還款。同時，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)水平，不斷提高員工的業(yè)務(wù)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)文化建設(shè)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)階層的思想道德修養(yǎng)，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)階層的守信意識和法律意識，使領(lǐng)導(dǎo)階層在企業(yè)經(jīng)營中重視貸款問題，做到及時還款，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。并且，房地產(chǎn)企業(yè)按時還款能夠給商業(yè)銀行留下好印象，提高商業(yè)銀行的信任度，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

4.3商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理

首先，商業(yè)銀行應(yīng)積極重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，全面了解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險可能帶來的危害，增強(qiáng)房產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范意識，杜絕過于樂觀看待房產(chǎn)信貸風(fēng)險的現(xiàn)象，加強(qiáng)對房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，理性開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)；其次，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)自身的資金狀況控制房產(chǎn)信貸規(guī)模，確保商業(yè)銀行資金的合理配置。同時，商業(yè)銀行應(yīng)依據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)市場對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)采取不同的貸款審核標(biāo)準(zhǔn)，積極支持市場競爭力較高，發(fā)展前景較好的房地產(chǎn)企業(yè)，對一些市場競爭力較小的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施限制性貸款措施，減小商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險。

4.4規(guī)范商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作

首先，應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)工作人員的隊(duì)伍建設(shè)，聘用專業(yè)知識完善、業(yè)務(wù)能力高、風(fēng)險意識強(qiáng)的人員操作房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，積極組織房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的房產(chǎn)知識、金融知識和法律意識，加強(qiáng)培養(yǎng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德。另外，銀行應(yīng)制定完善的激勵機(jī)制，將房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的工作業(yè)績與員工工資及人事變動掛鉤，激發(fā)房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的積極性，充分挖掘房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員的潛能，不斷提高業(yè)務(wù)能力；其次，商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員要樹立風(fēng)險意識，重視房產(chǎn)信貸風(fēng)險，嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)程序進(jìn)行規(guī)范操作，保證業(yè)務(wù)操作的準(zhǔn)確性和合法性；最后，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款管理，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款之后，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，銀行可以為房產(chǎn)貸款開設(shè)一個獨(dú)立的賬戶，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開發(fā)商的資金運(yùn)用及施工進(jìn)度，全程監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)在借款期間的用款額度，積極預(yù)防房產(chǎn)信貸風(fēng)險。

4.5建立個人信用體系

現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)逐步朝個人化趨勢發(fā)展，個人買房貸款在商業(yè)銀行房產(chǎn)信貸中比例不斷加大。但是，由于我國區(qū)域發(fā)展不平衡，人口流動過快，銀行難以確定個人的財(cái)務(wù)狀況，同時，銀行也難以確定借款人是否存在貸款信用問題。因此，減小商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有必要建立完善的個人信用體系。

政府應(yīng)制定相關(guān)規(guī)章制度對房地產(chǎn)企業(yè)及個人的貸款信用加以監(jiān)督，積極借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，出臺相關(guān)法律，建立統(tǒng)一的征信標(biāo)準(zhǔn)，為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供法律保障，加強(qiáng)建設(shè)信貸體系建設(shè)。同時，中國人民銀行應(yīng)出臺統(tǒng)一的貸款信用評估標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對個人資信及資產(chǎn)評估的管理。另外，銀行應(yīng)積極運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)金融電子化，建立完善的信息數(shù)據(jù)庫，健全銀行資源共享制度，加快建設(shè)個人信用體系。

小結(jié)：

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)逐漸興盛。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險引起商業(yè)銀行的高度重視。積極分析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，闡述房地產(chǎn)信貸風(fēng)險來源及房產(chǎn)信貸存在的問題，積極探索減小房產(chǎn)信貸風(fēng)險的途徑對保障商業(yè)銀行的資金安全，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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