李楊

摘要：本文立足于珠海商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，金灣區(qū)還未有集中的一站式商圈，同時(shí)，金灣區(qū)地產(chǎn)正處于供需兩旺的良好發(fā)展階段，消費(fèi)者投資熱情也會(huì)空前高漲，也為面向全國(guó)進(jìn)行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。

關(guān)鍵詞：珠海金灣區(qū)商業(yè)圈模式

一、本課題研究的現(xiàn)狀及意義

珠海社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年都保持15%以上的增長(zhǎng)率，說(shuō)明商業(yè)物業(yè)需求相對(duì)旺盛，珠海商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)上升，縱觀珠海各大商圈資源，還未有集中的一站式規(guī)模商圈，加之，金灣區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展依然有所局限，商業(yè)市場(chǎng)尚未完全健全，截至2008年末，金灣區(qū)人口總數(shù)達(dá)到24.03萬(wàn)，如此基數(shù)的客戶群，卻沒(méi)有與之規(guī)模匹配的商圈，加之港珠澳大橋與橫琴大橋建設(shè)完畢之后，更多的人口流動(dòng)、更龐大的資源也會(huì)隨之而來(lái)，這無(wú)疑是給金灣區(qū)的商業(yè)帶來(lái)新的格局與發(fā)展契機(jī)，因此，建立個(gè)集中的站式商業(yè)圈是金灣區(qū)未來(lái)必然解決的問(wèn)題，也將成為珠海首家。

目前珠海中心城區(qū)主要有六大商圈，分別分布于拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山、南屏帶。由于地理原因，六大商圈圍繞板障山呈環(huán)狀分布，通常稱之為拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈等六大商圈。但是，此六大商圈無(wú)位于金灣區(qū)，金灣百姓想去商圈消費(fèi)或休閑體驗(yàn)，就要搭乘不少于45分鐘的公交車，私家車也要行駛40分鐘左右，非常不便利。

金灣區(qū)下設(shè)三灶、紅旗、2個(gè)鎮(zhèn)。三灶占地面積190.3平方公里，適合發(fā)展科技工業(yè)園和臨港工業(yè)區(qū)，紅旗占地面積94.3平方公里，位于湖心路口附近，海陸空交通便利，珠海機(jī)場(chǎng)高速、江珠高速公路、粵西沿海高速公路、廣珠鐵路、機(jī)場(chǎng)高速、高欄港高速等均在區(qū)內(nèi)匯集，給發(fā)展商圈提供了交通優(yōu)勢(shì)。

連接三灶、紅旗、高欄港、斗門的商業(yè)圈一旦建立，由于金灣區(qū)地產(chǎn)正處于供需兩旺的良好發(fā)展階段，消費(fèi)者投資熱情也會(huì)空前高漲，也為面向全國(guó)進(jìn)行缺位招商創(chuàng)造了有利條件；作為國(guó)際之名的旅游城市，珠海成為各界明星必來(lái)之地，然而金灣區(qū)目前沒(méi)有專門以明星為主題的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)地，勢(shì)必會(huì)吸引龐大的中青年群體，也會(huì)成為青年人展示自我，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái)。因此，金灣區(qū)建立特色健全商圈，勢(shì)在必行。

二、本課題研究的基本思路和方法

（一）基本思路

市場(chǎng)定位：一站式休閑文化購(gòu)物中心；功能定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲為

體的商業(yè)文化廣場(chǎng)；形象定位：時(shí)尚、活力、體驗(yàn)的文化商業(yè)典范；目標(biāo)客戶群定位：各行各業(yè)，15-65歲，國(guó)內(nèi)外客戶。

（二）推廣方法

第階段：產(chǎn)品營(yíng)銷——地段、價(jià)格，產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)在的企業(yè)都提倡以顧客為導(dǎo)向，以滿足顧客需求、創(chuàng)造顧客需求為企業(yè)產(chǎn)品營(yíng)銷的策略重點(diǎn)，但是企業(yè)與顧客之間存在著信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的思維鏈接障礙，因此，企業(yè)需要換位思考，將商業(yè)圈項(xiàng)目作為個(gè)完整的產(chǎn)品，把規(guī)劃者當(dāng)作顧客，融入環(huán)境進(jìn)行體驗(yàn)，體驗(yàn)企業(yè)文化，可以邀請(qǐng)消費(fèi)者參與本項(xiàng)目的規(guī)劃工作，通過(guò)角色互換后的感知與啟發(fā)來(lái)獲得更準(zhǔn)確的消費(fèi)者需求信息。

第二階段：服務(wù)營(yíng)銷——反租、經(jīng)營(yíng)管理、主力店，產(chǎn)品附加價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。在服務(wù)營(yíng)銷中，員工是關(guān)鍵要素，不僅僅是生產(chǎn)要素，更是服務(wù)的主體，是聯(lián)系企業(yè)主體與消費(fèi)者之間的紐帶，大部分的實(shí)體店和主力店都是依靠員工與顧客面對(duì)面的交流實(shí)現(xiàn)的，服務(wù)營(yíng)銷的好壞直接取決于員工在服務(wù)過(guò)程中的表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)以人為本的管理理念，注重對(duì)員工的選擇、培訓(xùn)和管理，有利于整個(gè)營(yíng)銷服務(wù)得以順利傳遞。

第三階段：體驗(yàn)營(yíng)銷——情景式購(gòu)物、主題購(gòu)物，消費(fèi)者刺激投資競(jìng)爭(zhēng)。體驗(yàn)式營(yíng)銷具有定的延續(xù)性，一旦顧客對(duì)體驗(yàn)滿意，會(huì)產(chǎn)生極高的忠誠(chéng)度，有利于最終銷售的完成。

（三）執(zhí)行計(jì)劃：

1.拉動(dòng)市場(chǎng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，可以通過(guò)系列活動(dòng)、媒體宣傳等；2.熱銷市場(chǎng)，通過(guò)報(bào)紙、戶外廣告等宣傳；3.通過(guò)主力店宣傳，客戶真切感受到，讓投資者有信心；4.返租收益，吸引投資；5.實(shí)惠活動(dòng)促銷，通過(guò)贈(zèng)送、打折等形式刺激購(gòu)買行為；6.市場(chǎng)清盤，項(xiàng)目基本銷售完成；

三、本課題理論創(chuàng)新程度和實(shí)際價(jià)值

本課題對(duì)比傳統(tǒng)理論類課題，具有很強(qiáng)的創(chuàng)新性、操作性、執(zhí)行性及可行性，下面通過(guò)SWOT分析來(lái)闡述其實(shí)際價(jià)值：

（一）優(yōu)勢(shì)

1.金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，海陸空交通便捷，港珠澳大橋、橫琴大橋及城際鐵路延長(zhǎng)線建成后，會(huì)帶來(lái)更多的商機(jī)。2.項(xiàng)目為地上四層，地下層商業(yè)，采用廣場(chǎng)商業(yè)模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲為體的商業(yè)文化廣場(chǎng)，其地面部分的綠地文化噴泉廣場(chǎng)可以吸引并聚集大量客流。3.項(xiàng)目周邊學(xué)府林立、如廣東科學(xué)技術(shù)職業(yè)學(xué)院、珠海職業(yè)技術(shù)學(xué)院、吉林大學(xué)珠海學(xué)院、遵義醫(yī)學(xué)院等，科研機(jī)構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。4.紅旗商業(yè)圈位于三灶與斗門中心地帶，商業(yè)人流相對(duì)密集?？梢园褜懽謽卿N售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個(gè)項(xiàng)目的總投資，從而提高投資回報(bào)率。5.商業(yè)、寫字樓綜合于

體，能增加比較效益和綜合效益，創(chuàng)造24小時(shí)商圈，進(jìn)而刺激夜晚消費(fèi)，形成良性自循環(huán)。

（二）劣勢(shì)

項(xiàng)目位于湖心路口附近，位于南屏的華發(fā)商業(yè)中心會(huì)對(duì)其產(chǎn)生定的競(jìng)爭(zhēng)。

金灣區(qū)多年以來(lái)缺少站式相對(duì)集中的商業(yè)圈，項(xiàng)目期間，應(yīng)加大宣傳力度。

（三）機(jī)會(huì)

1.項(xiàng)目所在區(qū)域目前缺乏站式購(gòu)物休閑中心，缺位產(chǎn)品比較容易吸引消費(fèi)者。2.作為國(guó)際知名的旅游城市，金灣區(qū)商業(yè)圈會(huì)成為游客必來(lái)之地，成為地標(biāo)性建筑。3.項(xiàng)目提供了領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向的機(jī)會(huì)，也為項(xiàng)目向全國(guó)進(jìn)行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。4.目前項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，為項(xiàng)目提供消費(fèi)支撐。

（四）威脅

全新的商業(yè)主題定位，將給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作提出更高的要求，同時(shí)使項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。