麗水市國土資源局 趙力強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施前評估的核心內(nèi)容與實(shí)踐體會(huì)

麗水市國土資源局 趙力強(qiáng)

麗水市是浙江省第一個(gè)在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前進(jìn)行評估的市（縣），2016年2月26日，省國土資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記局組織有關(guān)專家，對麗水市本級不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行一系列檢查評估。專家組認(rèn)真聽取了工作匯報(bào)，查閱了相關(guān)文件資料、實(shí)地檢查了有關(guān)場所，檢測了信息平臺(tái)和登記數(shù)據(jù)庫后，一致認(rèn)為，麗水市本級已經(jīng)基本具備實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條件，建議進(jìn)一步完善后組織實(shí)施。3月10日，麗水市成功頒發(fā)了第一本《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記史上留下了濃墨重彩的一筆，標(biāo)志著麗水不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)入了一個(gè)嶄新階段。

一、實(shí)施前進(jìn)行評估目的與意義

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到廣大民事主體的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)，與百姓利益密切相關(guān)，可以說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，責(zé)任重大，使命光榮，意義深遠(yuǎn)。同時(shí)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及機(jī)構(gòu)設(shè)立、人員劃轉(zhuǎn)、資料移交、規(guī)范制定、數(shù)據(jù)整合、流程再造、系統(tǒng)開發(fā)、窗口建設(shè)、平臺(tái)建設(shè)、政策梳理等十多個(gè)方面，實(shí)施前必須要有足夠的思想認(rèn)識(shí)、充分的事前準(zhǔn)備、風(fēng)險(xiǎn)的評估預(yù)判。要嚴(yán)格按照國家和省提出的工作要求和工作規(guī)范，做好實(shí)施前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的安全、平穩(wěn)、有序?qū)嵤?，建立不?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前分級評估制度十分必要、十分有效。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前評估，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記準(zhǔn)備工作的一次全面評價(jià)與考量。首先，是對擬定政策、流程、數(shù)據(jù)、檔案以及系統(tǒng)的適應(yīng)性與合理性、預(yù)期效果和未來影響，并對其可行性與實(shí)效性做出科學(xué)評判；其次，是對實(shí)施機(jī)制是否健全、任務(wù)是否明確、責(zé)任是否落實(shí)進(jìn)行初步審查。其最核心目的是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前切實(shí)發(fā)現(xiàn)各類問題，完善不足，改進(jìn)辦法，減少風(fēng)險(xiǎn)，確保安全。有利于加快建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全流程優(yōu)化審批、全區(qū)域便民服務(wù)、全業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理、全節(jié)點(diǎn)效能監(jiān)管的服務(wù)模式，提供更加便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

二、實(shí)施前進(jìn)行評估的主要內(nèi)容

緊緊圍繞“登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)”四統(tǒng)一的要求，重點(diǎn)把握不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的資料移交、數(shù)據(jù)整合、流程再造、系統(tǒng)升級、政策清理、制度創(chuàng)新、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、運(yùn)行場地等方面，具體內(nèi)容見下表。

三、實(shí)施前進(jìn)行評估的效果

省廳專家組對麗水市本級不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行了全面地檢查評價(jià)。專家組在查閱了大量相關(guān)文件規(guī)范資料，檢查了不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口和檔案管理場所，檢測了不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)及相關(guān)數(shù)據(jù)庫，形成了如下評估意見：一是麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合文件、機(jī)構(gòu)“三定”方案已經(jīng)印發(fā)，“兩個(gè)機(jī)構(gòu)”已經(jīng)掛牌建立，工作人員已經(jīng)劃轉(zhuǎn)到位，工作崗位和職責(zé)已經(jīng)明確。二是房屋歷史登記資料全部移交，檔案管理場所已經(jīng)基本落實(shí)，受理窗口設(shè)置能夠滿足需要，不動(dòng)產(chǎn)登記印章和證書已經(jīng)準(zhǔn)備到位。三是按照國家和省規(guī)范要求，制訂了不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度、業(yè)務(wù)規(guī)范和辦事指南等，構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)登記的基本流程。四是不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)已經(jīng)基本開發(fā)完成，并符合國家和省技術(shù)規(guī)范要求，沒有違法違規(guī)設(shè)置流程或功能。信息管理平臺(tái)能夠基本滿足不動(dòng)產(chǎn)單元管理、統(tǒng)一配號、登記發(fā)證、數(shù)據(jù)匯交、信息共享、信息查詢等要求。網(wǎng)絡(luò)和軟硬件環(huán)境能夠基本保障平臺(tái)安全穩(wěn)定運(yùn)行。五是對歷史調(diào)查登記數(shù)據(jù)已經(jīng)開始整合。各類數(shù)據(jù)庫設(shè)置基本符合國家和省技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，各類數(shù)據(jù)庫之間基本能夠做到數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、更新同步、數(shù)據(jù)不矛盾。地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分，以及宗地統(tǒng)一代碼編制已經(jīng)完成，能夠支持不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐趾途幪枴８黝悢?shù)據(jù)庫設(shè)置和管理基本符合安全要求，同城異地備份正在實(shí)施。

專家組通過評議認(rèn)為，麗水市本級已經(jīng)基本具備實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條件，建議對以下問題進(jìn)一步完善后組織實(shí)施。一是盡快明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)一步理順市本級和區(qū)分局、不動(dòng)產(chǎn)登記局和登記中心的業(yè)務(wù)關(guān)系及職責(zé)分工。二是加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果審核與管理，指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記機(jī)構(gòu)規(guī)范調(diào)查行為。三是進(jìn)一步審核修改相關(guān)制度和規(guī)范，確保內(nèi)容依法依規(guī)，保障登記數(shù)據(jù)安全。加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記政策法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。建立不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)審會(huì)商制度和應(yīng)急預(yù)案，對實(shí)施中遇到的重大問題及時(shí)研究解決。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前評估主要內(nèi)容

四、進(jìn)行實(shí)施前評估的實(shí)踐體會(huì)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前評估是一項(xiàng)創(chuàng)新性、前瞻性工作，雖然設(shè)有多項(xiàng)考核內(nèi)容與指標(biāo)，也不可能全部量化評估，宜采取各項(xiàng)主要內(nèi)容進(jìn)行全面定性分析、現(xiàn)場測試、現(xiàn)場檢查等進(jìn)行綜合分析、評估評判，使得評估結(jié)論依據(jù)充分、簡單明了、客觀真實(shí)、利于操作，有序穩(wěn)定。為通過省廳專家組的檢查評估，麗水市國土局對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前進(jìn)行開展大量卓有成效的工作。

1.推進(jìn)職責(zé)整合，理順職責(zé)關(guān)系是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)

局黨委領(lǐng)導(dǎo)高度重視親自擔(dān)任協(xié)調(diào)組長，分管領(lǐng)導(dǎo)專人負(fù)責(zé)，抓住不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合契機(jī)，積極主動(dòng)與編制、人事等相關(guān)部門開展協(xié)商，協(xié)調(diào)各部門之間關(guān)系，厘清各項(xiàng)職責(zé)界線，以保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益為目標(biāo)，以嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾為原則，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、機(jī)構(gòu)、信息資源整合。如，在房產(chǎn)交易與登記界限的劃分上，商品房預(yù)售合同、網(wǎng)簽備案等由市建設(shè)局負(fù)責(zé)，信息與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)共享。存量房交易、房屋登記職責(zé)全部劃轉(zhuǎn)由市國土資源局負(fù)責(zé)。在不動(dòng)產(chǎn)檔案資料管理上，不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作交由市國土資源局承擔(dān)，今后，因房產(chǎn)檔案變更發(fā)生的信訪、行政復(fù)議、行政訴訟、爭議糾紛調(diào)處等工作由市國土資源局負(fù)責(zé)，市建設(shè)局協(xié)同處理。在不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設(shè)，市國土資源局負(fù)責(zé)全市不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)及個(gè)人住房（存量房）信息系統(tǒng)建設(shè)。市建設(shè)局負(fù)責(zé)個(gè)人住房（商品房）信息系統(tǒng)建設(shè)，與市不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)實(shí)時(shí)互通共享。與此同時(shí)，健全完善了不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)，建立了市國土局不動(dòng)產(chǎn)登記局，市國土資源局設(shè)立內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記局，地籍管理處改為在不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌；整合組建了不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)機(jī)構(gòu)（市不動(dòng)產(chǎn)登記中心），為市國土資源局下屬相當(dāng)于副縣處級公益一類事業(yè)單位，核定事業(yè)編制32名，其內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)6個(gè)，人員均已全部劃轉(zhuǎn)到位，為全面履行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

現(xiàn)場測試

2.推進(jìn)數(shù)據(jù)整合，完善融合數(shù)據(jù)是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的命脈

土地、房屋、林地等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)能否順利交接是做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的唯一途徑，在職責(zé)整合的同時(shí)，確立專家組專人負(fù)責(zé)各類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及檔案資料的對接與銜接，提前進(jìn)行全面深入排查摸底，開展同步調(diào)查、同步分析、同步對接，列入職責(zé)移交清單。與此同時(shí)，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》要求，就開展數(shù)據(jù)整合建庫工作，初步建立了權(quán)籍調(diào)查成果管理、登記業(yè)務(wù)管理、登記檔案管理、登記信息共享、信息匯交監(jiān)管等“五位一體、統(tǒng)一運(yùn)維”的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)。建立集調(diào)查數(shù)據(jù)庫、登記數(shù)據(jù)庫、登記簿數(shù)據(jù)庫、共享數(shù)據(jù)庫、檔案數(shù)據(jù)庫、匯交數(shù)據(jù)庫、證書管理數(shù)據(jù)庫、備份數(shù)據(jù)庫等“八位一體、數(shù)據(jù)互通”的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為統(tǒng)一登記提供信息化手段和數(shù)字化成果支撐，滿足信息互通共享需要，強(qiáng)化登記資料管理，確保信息規(guī)范完整與絕對安全。

3.推進(jìn)流程再造，規(guī)范業(yè)務(wù)登記是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的根本

歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、規(guī)范登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的生命。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是物權(quán)管理制度的落腳點(diǎn)，是檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，是做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，是服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人，是提升國土資源管理水平的關(guān)鍵。根據(jù)部、省兩級要求，全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化建設(shè)，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，切實(shí)提升不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果的公信力，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。市國土局在2015年10月份就開始組織地籍處、土地登記所以及市房管處等相關(guān)人員編制了《麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記操作手冊（征求意見稿）》。之后，在學(xué)習(xí)寧波市、義烏等地不動(dòng)產(chǎn)登記工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，多次召集土地登記所、信息中心、檔案館負(fù)責(zé)人和房管處業(yè)務(wù)骨干，對“操作手冊”進(jìn)行修改和完善，進(jìn)一步確立了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的業(yè)務(wù)類型、申請材料、審查要點(diǎn)、業(yè)務(wù)流程、規(guī)范樣式，更加注重實(shí)際應(yīng)用，具有較強(qiáng)現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性和操作性?！尔愃胁粍?dòng)產(chǎn)登記操作手冊》于2016年1月 28日經(jīng)局長辦公會(huì)議審議通過，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利實(shí)施。

4.推進(jìn)權(quán)籍調(diào)查，操作技能培訓(xùn)是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)鍵

以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，整合利用房屋、林木等各類不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、審批、交易成果，嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行〉》的要求，以宗地統(tǒng)一代碼為基礎(chǔ)，編制統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，結(jié)合實(shí)際編印了《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定操作實(shí)務(wù)》，在不動(dòng)產(chǎn)登記和信息平臺(tái)建設(shè)中全面運(yùn)用新的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，通過補(bǔ)充調(diào)查或重新調(diào)查等方式，保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作有序推進(jìn)，服務(wù)和滿足不動(dòng)產(chǎn)登發(fā)證工作的需要。與此同時(shí)，全面開展全員培訓(xùn)，邀請省國土廳專家以及市局相關(guān)處室、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人相繼對不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)則、信息系統(tǒng)建設(shè)、各項(xiàng)操作實(shí)務(wù)分別進(jìn)行了授課，重點(diǎn)對《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》有關(guān)問題、縣市如何開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作、如何填寫不動(dòng)產(chǎn)登記薄、證等問題進(jìn)行了解讀、答疑和演示。并在培訓(xùn)會(huì)后針對培訓(xùn)內(nèi)容安排舉行了綜合測試環(huán)節(jié)，取得良好的效果。

五、建議

雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作剛剛起步，但浙江省經(jīng)過前幾年土地登記標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化建設(shè)有一定的基礎(chǔ)與實(shí)力，建議以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前評估為新起點(diǎn)，歸零翻篇開新局，按照不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化要求，抓好“登記機(jī)構(gòu)、制度完善、業(yè)務(wù)規(guī)范、技術(shù)支撐、服務(wù)體系”等方面建設(shè)，進(jìn)一步提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)、厘清運(yùn)行機(jī)制、健全內(nèi)控制度、完善數(shù)據(jù)支撐、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境、提高群眾滿意度、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公信力。