文/陳蒙夢

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基于平衡計分卡的萬科經(jīng)營業(yè)績評價

文/陳蒙夢

摘要：2013年起，房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”步入“白銀時代”。于房企而言，不再是有地便盈利，而應(yīng)考慮觀念轉(zhuǎn)型，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。 本文以平衡計分卡作為萬科經(jīng)營業(yè)績評價工具，收集2013年至2015年的數(shù)據(jù)，對萬科近年來財務(wù)指標和非財務(wù)指標定性定量評價結(jié)合，從財務(wù)方面、客戶評價方面、經(jīng)營過程方面以及學習成長方面，以公司戰(zhàn)略為導向，對萬科的經(jīng)營業(yè)績進行評價。

關(guān)鍵詞：萬科；平衡計分卡；經(jīng)營業(yè)績評價；公司戰(zhàn)略

2005年至2015年，是我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的十年，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重大貢獻。房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)疲軟的狀況，面對這種現(xiàn)象國家頒布了一系列促進房地產(chǎn)交易的政策。比如，2015年至2016年3月，央行5次降息、6次降準，降低企業(yè)的融資成本，鼓勵房地產(chǎn)交易，降低庫存。從長遠來看，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅需要雄厚的資金、足夠的土地，還應(yīng)創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，以提高經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2015年，雖然部分城市房價回升，甚至出現(xiàn)漲幅過高的現(xiàn)象，但總體仍處于去庫存的階段。萬科運用平衡計分卡以企業(yè)戰(zhàn)略為導向，從企業(yè)財務(wù)方面、客戶評價方面、經(jīng)營過程方面以及學習成長方面等四個方面全面制定公司戰(zhàn)略，實現(xiàn)公司價值與客戶價值最大化的目的。萬科作為我國房地產(chǎn)上市公司中的掌舵者，分析其經(jīng)營成果對其他房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展有一定的借鑒作用。

一、平衡計分卡的概念

平衡計分卡是企業(yè)戰(zhàn)略管理的工具，從財務(wù)、客戶、流程及學習成長四個維度，將企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃落實到可操作衡量指標和目標值的一種業(yè)績評價體系。與傳統(tǒng)業(yè)績評價方法以財務(wù)指標作為衡量業(yè)績的唯一標準相比較，平衡計分卡法在考慮傳統(tǒng)的財務(wù)指標的同時，兼顧其他業(yè)績驅(qū)動因素，平衡財務(wù)和非財務(wù)指標。

二、行業(yè)背景及公司簡介

（一）行業(yè)背景

在中國，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場價格不一，且房企數(shù)量較多，具備強大競爭力的企業(yè)較少。房地產(chǎn)行業(yè)作為政府調(diào)控的重要領(lǐng)域，國家政策對其影響大，受益于去年一系列的刺激政策，2016年的房地產(chǎn)銷售業(yè)績持續(xù)升溫。最新業(yè)績報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)銷量和價格齊漲局面。從銷售規(guī)模來講，萬科穩(wěn)居榜首，實現(xiàn)銷售面積1082.6萬平方米，同比增長53.1%，實現(xiàn)銷售金額1476.7億元，同比增長74.22%。截至2016年5月，保利地產(chǎn)簽約銷售金額達836.49億元，同比增長66.01%，簽約面積達到620.71萬平方米，同比增長58.02%。從2016年業(yè)績報告顯示，前5個月瑞安房地產(chǎn)銷售金額增長了415%。數(shù)據(jù)表明，相對寬松的貨幣信貸環(huán)境，以及政府去庫存化的系列舉措，2016年上半年全國房地產(chǎn)銷售回升。

（二）公司簡介

萬科是以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化房地產(chǎn)公司，是目前中國最大的商品住宅開發(fā)企業(yè)。公司在中國大陸堅持聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，以“國際化”為發(fā)展方向。截止2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分別是以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域，以及包括舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。一直以來，公司一直強調(diào)并善于在產(chǎn)品以及流程管理方面創(chuàng)新，公司形成了屬于萬科的企業(yè)價值觀。比如，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長和領(lǐng)跑、人才是萬科的資本、客戶是萬科永遠的伙伴、陽光照亮的體制，核心價值觀是創(chuàng)造健康豐盛的人生。這些價值觀正好與平衡計分卡的財務(wù)、內(nèi)部流程管理、客戶、成長和創(chuàng)新的四個維度遙相呼應(yīng)。

（一）選取指標——基于平衡計分卡

本文評價萬科的經(jīng)營業(yè)績，主要是圍繞公司戰(zhàn)略目標，從財務(wù)方面、客戶方面、內(nèi)部與流程方面、學習與成長方面四個維度選取成果衡量指標。

（二）財務(wù)維度

財務(wù)數(shù)據(jù)代表著公司過去經(jīng)營的成果，凈利潤增長率只是一個方面，為了考核公司實現(xiàn)價值的增長，還考核了土地儲備周轉(zhuǎn)期，土地儲備周轉(zhuǎn)期越短，該資產(chǎn)帶來利潤的能力就越強。萬科還采用經(jīng)濟利潤作為核心考核指標，只有扣除股權(quán)資本機會成本之后的經(jīng)濟利潤，才是為股東創(chuàng)造的真正價值。本文考慮數(shù)據(jù)收集情況，僅從銷售收入增長率、凈利潤增長率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金流等方面進行分析。

1.銷售收入增長率。本文從萬科年報中收集財務(wù)數(shù)據(jù)，2013年的營業(yè)收入為1354.18億元，同比增長31.33%；2014年的營業(yè)收入為1463.88億元，同比增長8.10%；2015年的營業(yè)收入為1955.49億元，同比增長33.58%。面對波動的市場需求以及政策調(diào)控，萬科2014年的銷售收入有所下滑，一方面受宏觀環(huán)境的影響，另一方面由于上一年基數(shù)的愿意，但總體萬科堅持積極銷售、謹慎投資，公司的資金狀況良好。

2.凈利潤增長率。本文從萬科年報中獲取2013—2015年歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為151.2億元、157.5億元、181.2億元，同比增長20.46%、3.06%、15.08%。2014年凈利潤增長放緩，這一年中國住宅市場進入了調(diào)整期，銷售面積及銷售金額均有所下降。2014年至2015年，央行多次下調(diào)存貸款基準利率，市場有所恢復。

3.加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率是指報告期公司的凈利潤除以平均凈資產(chǎn)，反映的是公司對股東投入資本的利用效率，該指標有助于公司管理層、投資者等相關(guān)利益者對公司未來

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三、萬科經(jīng)營業(yè)績評價

基金項目：廣東省普通高校人文社科項目（2015），項目名稱：獨立學院應(yīng)用型會計人才協(xié)同育人平臺。項目編號：2015WTSCX127。