文/李美青

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“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析

文/李美青

摘要：在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的今天。營改增對房地產(chǎn)事業(yè)也產(chǎn)生了一定的影響。首先在財務制度上，其已經(jīng)發(fā)生了相應的變化。而且營改增制度的執(zhí)行也對房地產(chǎn)的發(fā)展具有一定的促進作用。本文主要針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行分析。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；影響；分析

在對房地產(chǎn)事業(yè)進行發(fā)展的過程中，營改增對房地產(chǎn)的影響也在持續(xù)增大。其不僅能夠讓房地產(chǎn)的財務制度更加科學合理。而且還能讓去庫存的基礎營銷模式得到改觀。在房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟調控中，其依舊面臨著很多的風險。所以，對其進行綜合性的宏觀調控十分重要。而營改增制度的執(zhí)行能夠有效地提升房地產(chǎn)事業(yè)對風險的有效調控。

一、“營改增”的必要性

（一）避免重復征稅

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平也得到了很大的提高。人們對住房的需求量也大大增加，這個時候，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)按“銷售不動”稅目，以5%的稅率依銷售額繳納營業(yè)稅。經(jīng)過對其進行一定的分析，我們可以知道，房地產(chǎn)在進行貨物和勞務的購入時，都會繳納一定的增值稅，并且，這些所產(chǎn)生的增值稅，基本上都是由房地產(chǎn)企業(yè)來進行負擔。再從更深一層面來看，在我國的房地產(chǎn)的市場中，資金的流轉量比較大，那么在當前我國征稅的制度下，就會出現(xiàn)很嚴重的重復征稅的問題。而在實行了“營改增”的方式之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)解決了重復征稅的問題，同時也符合國家結構性減稅的稅改方向。

（二）促進產(chǎn)業(yè)升級

在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)重復征稅的現(xiàn)象十分嚴重，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)一直處于中下游的一個狀態(tài)，對于企業(yè)的發(fā)展也有一定的影響，經(jīng)過一定的調查和分析，主要有以下兩個方面的原因：（1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈長。（2）產(chǎn)品流轉的次數(shù)太多。

（三）規(guī)范市場行為

從目前的市場狀況來看，營改增的推進，將會促進經(jīng)濟市場的規(guī)范化。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)中，是比較零散、復雜的，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分不利的，例如：一些不規(guī)范的供應商，會因為一些不準確的信息等，給一些房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風險。那么這個時候，就需要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理。而“營改增”的實行，將會使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化得到進一步的加強，對整個經(jīng)濟市場都會起到一定的調節(jié)作用。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

從之前的分析中，我們可以看到，“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)有著非常好的促進作用。但同時，也會對房地產(chǎn)企業(yè)造成負稅的影響，接下來，我們就來對其進行仔細分析：（1）“營改增”稅率。一般在進行“營改增”之后，企業(yè)的增值稅稅率就會在原有的基礎上增加一定的百分點，這個時候，就很容易出現(xiàn)稅負的情況，由此可見，可以對企業(yè)當期可抵扣進項稅額提出更高的要求，以加強企業(yè)“營改增”之后的平穩(wěn)性。（2）可抵扣進項稅額。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，最主要的成本就是土地成本，一般情況下，土地成本可以占據(jù)整個成本的50%以上。而實行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)支出的土地出讓金額就的進項稅額就會有一定的變化，如果土地成本不能夠進行一定的抵扣，那么企業(yè)的稅負就會大大增加。（3）過渡期稅負。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目有著環(huán)節(jié)復雜、開發(fā)周期較長的特點。因此房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之后，就會對房地產(chǎn)的負稅產(chǎn)生一定的影響。由此可見，在這個過渡時期，要制定一定的策略，保持負稅的平穩(wěn)性。

（二）對融資現(xiàn)金流的影響

我們都知道，房地產(chǎn)的業(yè)務工作一般都是比較復雜的，而又由于它的特殊性，必須要求企業(yè)有著充足的資金流量以及足夠的融資能力，才能從最基本上來維持企業(yè)的正常運轉。在進行“營改增”之后，就會增加之前的一些方面的稅額，并加大項目前期對融資以及現(xiàn)金流的需求，并增加一定的成本，從而產(chǎn)生更多的增值稅。

（三）對經(jīng)營管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理也是比較復雜的，進行“營改增”之后，雖然在進行經(jīng)營管理的過程中，順利了很多，但同時也帶來了一些負面影響：（1）對財務管理的影響。一般來說，“營改增”會對會計的核算以及預算、經(jīng)營分析等一些工作產(chǎn)生一些影響。而從實踐來看，增值稅的會計核算與營業(yè)稅存在著很大的不同?！盃I改增”之后，增值稅的收入、成本等想用的一些費用，需要進行單獨的核算。那么這個時候，企業(yè)的經(jīng)營管理模式也會發(fā)生一定的變化。（2）對采購管理的影響。一般來水，房地產(chǎn)項目的成本比較高，項目進行的周期也比較長，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)多。那么在進行成本的管理以及相應成本核算時，需要對各行各業(yè)都進行一定的考慮。但是“營改增”之后，在采購物資的過程中，需要對采購的價格和可抵扣進項稅進行綜合考慮，還應要求供應方提供憑證發(fā)票的類別。

三、結語

營改增制度對房地產(chǎn)事業(yè)有著十分深遠的影響。在進行營改增制度的改革時，可以結合多方面的因素。制定適合企業(yè)發(fā)展的制度，讓營改增制度能夠深入人心。這樣，在這種持續(xù)的改革以及變化中。房地產(chǎn)事業(yè)必然能夠實現(xiàn)經(jīng)濟上的風險調控，讓庫存得到最為有效地處理。實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟利益的最大化。

參考文獻：

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作者單位：（山東菏建建筑集團有限公司）