文/陸文成

房地產(chǎn)：每一種稅都可以籌劃

文/陸文成

本文主要針對房地產(chǎn)行業(yè)稅負高的行業(yè)現(xiàn)狀，分析各稅種的籌劃思路，以到達降低企業(yè)稅負地目的。

房地產(chǎn)；稅收籌劃

地球人都知道，中國房價高，但是，沒有多少人知道，高房價里面包含了企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅、契稅、印花稅、個人所得稅等，以銷售收入為基數(shù)，營業(yè)稅及附加占5.5%以上、企業(yè)所得稅及土地增值稅占15-17%，總稅賦超過20%。

稅賦如此之重，有些項目稅務成本接近甚至超過建安成本，如何最大限度的創(chuàng)造稅務效益，就要稅務籌劃，達到晚繳稅和少繳稅的目的。

稅務籌劃的一個目的，就是晚繳稅，晚繳稅，好處很多：一是增加利息收入，錢留在自己公司的帳上；二是減少財務成本，假如項目開發(fā)用的貸款資金，1億資金使用一年，貸款利率是7%，每年就是700萬，要是使用的高息資金，那節(jié)約的財務成本就更加可觀了。第三個好處，就是銀行存款多，信用好，更有利于開展銀行業(yè)務。第四個好處，就是為最后匯算清繳留有余地，房地產(chǎn)的企業(yè)所得稅和土地增值稅都是過程預繳，清算時匯繳，對于毛利低的項目，預繳時可能就是超繳稅款，繳多了稅款，想從國庫里退錢，基本沒有可能。

稅務籌劃的另一個目的，就是少繳稅，少繳多少稅，那就會增加多少利潤。只要給稅務機關一個合情合理的理由，得到稅務機關的認可，都是正常的稅務籌劃。房地產(chǎn)需要繳納的稅，根據(jù)項目的實際情況，每一種稅都可以籌劃。

一、營業(yè)稅及附加

1.整售項目，因為有退房條款，在交房前有退房的可能，可以說服稅務機關，預售房款緩交稅款，在辦理交接過戶時一并繳納，也可以達到推遲繳納稅款的目的。2.通過稅務機關內(nèi)部稅款平衡晚繳。稅務機關都有稅收任務和計劃，我們?nèi)〉枚悇諜C關的信任，成為他們完成稅收任務的后盾，他們會將稅款暫留企業(yè)，實現(xiàn)晚繳稅。但是，企業(yè)必須正常進行納稅申報。稅只能晚繳，少繳是不可能的。

二、土地增值稅

開發(fā)過程中以實際收入為基數(shù)按照規(guī)定比例預繳，清算后據(jù)實多退少補。1.核定稅負率，如果能夠核定一個相對較低的稅負率，可以大大減輕企業(yè)稅收負擔。2.通過稅務機關內(nèi)部稅款平衡晚繳。3.延遲清算：一般土地增值稅占銷售收入的8-10%，預繳2-3%，清算時會補交巨額稅款；可以成本結算未完，推遲清算；可在住宅商品房先行開發(fā)銷售，幼兒園、寫字樓等后續(xù)開發(fā)，推遲清算；可分期開發(fā)，拉長戰(zhàn)線，推遲清算。當然，對于低利潤項目，預繳土地增值稅比實際需要繳納稅款高的，要及時進行清算，收回預繳稅款或者抵免后續(xù)需要繳納的稅款。

三、企業(yè)所得稅

開發(fā)過程中以實際收入為基數(shù)按照規(guī)定毛利率預繳，匯算后多退少補。1.在稅務允許范圍內(nèi)，盡量將成本、費用提前列支，平衡收入與支出，2.推遲匯算工作，將匯繳日盡量安排在5月的下旬，已達到延遲納稅的目的。

四、土地使用稅

按照項目占地面積，每年以固定稅額繳納。按照稅法規(guī)定，在土地出讓合同規(guī)定的交地次月，就必須起征稅款?，F(xiàn)實情況是，很多土地不能按照合同規(guī)定的時間交地，不能及時辦理土地使用證，有的拿到了土地使用證但是拆迀工作也沒有完成，不能正常開發(fā)。土地出讓方都是政府，政府違約不能按時交地，影響企業(yè)開發(fā)，地還沒有實際歸企業(yè)控制，通過溝通，是可以減按實際收地面積繳納土地使用稅的。

五、契稅

在土地過戶時，需要繳納契稅。收購項目，在土地過戶時，一般按照評估價格繳納契稅，而在實際過戶時，可能項目開發(fā)已到成熟階段，按照產(chǎn)成品評估價格，稅額巨大；可以和稅務溝通，按照地價為基礎進行評估，減少稅款。

六、印花稅

買賣雙方各自按照售房合同金額的萬分之五繳納。在有些地方，稅務代理公司按照一定的折扣代銷印花稅，折扣比例可達50%，在稅務機關默認的情況下，購買折扣印花稅，可以節(jié)約稅款。別看只有萬分之五，對于一個銷售幾十上百億的城市公司，那也不是一個小數(shù)。

七、個人所得稅

1.充分利用年終獎第十三個月的特殊算法；2.平衡月度工資，避免季度、半年獎，降低適用稅率的檔次。

其實，任何項目，都有稅務籌劃的空間，都有避稅的條件，只要你去研究，都能找得到，不是可以晚繳稅，就是可以少繳稅，不是這個稅種有機會，就是那個稅種有機會。稅務人員要熟悉每一種稅、掌握其精髓，要參與公司項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，就能找到稅務籌劃的機會。

光說不練是假把式，下面講兩個小故事和大家分享。

整售項目的稅務籌劃：

一項目實現(xiàn)整售，購房單位一下子交房款5個億，營業(yè)稅及附加、土地增值稅、預繳企業(yè)所得稅，合計近5000萬的稅款。經(jīng)過和稅務機關溝通，整售不同于散售，假如到時候違約退房，這么巨量的稅款，稅務機關是否能夠及時退還？而且根據(jù)當前的進度，存在退房的可能。給了稅務機關一個充分的理由，同意交房后繳納相關稅款。5000萬推遲一年繳納，大家自己計算一下相關效益吧。

土地使用稅的稅務籌劃：

一項目占地面積200畝，按照和國土局簽訂的合同，約定在2009年12月31日前交付全部土地，而到2012年6月，實際交付土地100畝，按照稅法規(guī)定，從2010年1月1日起征土地使用稅，政府沒有將土地全部交付給公司，影響公司的開發(fā)進度，還要企業(yè)將不屬于自己掌控的土地繳稅，于法有理，于情無理，經(jīng)過和多級稅務機關溝通申訴，終于實現(xiàn)按照實際辦證土地繳納土地使用稅，預計節(jié)約土地使用稅款超過1000萬元。

最后歸納一下，要做好稅務籌劃，有下面幾個關鍵點：建立信任的稅企關系，掌握精準的稅收政策，參與深度的經(jīng)營環(huán)節(jié)，常懷積極進取的責任心，依據(jù)項目的實際情況，給稅務一個合情合理的理由，在加上公司的全力支持，一個創(chuàng)造效益的稅務籌劃就基本可以實現(xiàn)了。

［1］《營業(yè)稅暫行條例》.

［2］《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例實施細則》.

［3］《個人所得稅法》.

［4］《企業(yè)所得稅法》.

（作者單位：南京中海地產(chǎn)有限公司）