文/溫躍明

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新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

文/溫躍明

摘要：作為我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一，房地產(chǎn)企業(yè)近年來的交易一直比較活躍。隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展和完善，國家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了較為具體和全面的規(guī)范，一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。為在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下取得更好發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃必須做出相應(yīng)的調(diào)整。本文主要分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；影響

稅收籌劃是納稅人立足國家稅收政策、法規(guī)規(guī)定的范圍，在生產(chǎn)經(jīng)營中對(duì)稅法提供的一切優(yōu)惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動(dòng)，以促進(jìn)不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤最大化實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)營管理活動(dòng)。作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然結(jié)果，在我國經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展過程，對(duì)稅收籌劃的步調(diào)具有一致性要求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國第三產(chǎn)業(yè)中比重的日益增加，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展中我國也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一系列進(jìn)行稅收籌劃的條件。基于這些有利條件，在稅收籌劃上我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了一系列成就。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從2007年1月1日實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)境隨之發(fā)生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下如何做好稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)目前必須面對(duì)的問題。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，且具有比舊有會(huì)計(jì)準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計(jì)價(jià)方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計(jì)量。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法一改后進(jìn)先出法，新的加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對(duì)方法將會(huì)增加其企業(yè)的稅負(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當(dāng)期損益也會(huì)受到存貨計(jì)價(jià)方法變化的直接影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價(jià)值這一計(jì)量方式，就不能再實(shí)施攤銷或計(jì)提折舊，而這一規(guī)定也會(huì)促使企業(yè)稅負(fù)有所增加。在固定資產(chǎn)計(jì)量方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價(jià)值來實(shí)施稅收籌劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，將會(huì)較大程度地影響到房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)損益計(jì)算。針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)具有較多的限制，會(huì)影響房企稅收籌劃使其對(duì)當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計(jì)算帶來直接性影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動(dòng)產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)要求相對(duì)比較嚴(yán)格。為了規(guī)避或者最小化負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強(qiáng)稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對(duì)房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入嚴(yán)格確認(rèn)原則，可以與客戶做好收款時(shí)期約定，讓客戶分次對(duì)收入進(jìn)行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認(rèn)時(shí)間便可以被延遲，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時(shí)，也可對(duì)此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時(shí)可以在不違反新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時(shí)間。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，為了對(duì)資金不足的問題進(jìn)行化解，在銷售中房企還會(huì)對(duì)預(yù)收房款形式加以采取。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款銷售相應(yīng)的營業(yè)稅納稅義務(wù)在向客戶收取預(yù)收款的當(dāng)天就會(huì)產(chǎn)生。不過，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)收到的款項(xiàng)并非直接的營業(yè)款，而是在業(yè)務(wù)方面與其發(fā)生往來的單位所給予的歸還借款，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)天無營業(yè)稅納稅義務(wù)。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)售房款的稅收籌劃進(jìn)行加強(qiáng)，歸還借款的點(diǎn)充分利用。房地產(chǎn)企業(yè)可與顧客協(xié)商，簽訂一定的協(xié)議，將房產(chǎn)預(yù)售款在協(xié)議中轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房企相關(guān)的墊付款，從而在遵守新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的同時(shí)有效推遲營業(yè)稅納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)間。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布和實(shí)施，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響顯而易見。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響，積極做好對(duì)房地產(chǎn)的稅收籌劃。

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（作者單位：沈陽工學(xué)院）