文/張　靜

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房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理

文/張靜

摘要：會計成本分?jǐn)偱c所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重要內(nèi)容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的成本分?jǐn)偤退枚愄幚?，介紹了核算的內(nèi)容以及核算方法等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分?jǐn)?；所得稅處?/p>

一、相關(guān)概述

對于房地產(chǎn)行業(yè)會計核算來講，要想確保成本會計核算的準(zhǔn)確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應(yīng)當(dāng)遵照以下幾個方面的原則來實施：對于單體開發(fā)項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個獨立的編制設(shè)計概算或者是施工圖所列示的單體開發(fā)工程項目來作為其會計成本核算的對象。而在開竣工時間基本接近或者相同、開發(fā)地點位置相同、同時施工單位或者總包開發(fā)、開發(fā)項目的結(jié)構(gòu)類型也一致的開發(fā)項目，在進行成本會計核算時也可以將它們合并為一個同一成本核算對象。對于成片開發(fā)的項目，可以按照建設(shè)項目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進行成本會計核算。

房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認上一般都是按照稅收成本來進行會計核算結(jié)果的確認，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的消耗，在成本計量的會計方法選擇上會對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計價方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法以及成本分配方法等都可能導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)計價、所得稅以及成本等各個方面計量出現(xiàn)偏差。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。

一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個主要內(nèi)容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費以及公共配套設(shè)施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權(quán)以及開發(fā)權(quán)所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場地平整、項目規(guī)劃、項目設(shè)計、水文地質(zhì)勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計成本分?jǐn)偡治?/h2>

對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偅饕幸韵聨追N分?jǐn)偡椒?，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法以及層高系數(shù)建筑面積法等。

其中，占地面積法是按照已經(jīng)動工的建筑項目所占的土地面積占整個開發(fā)利用總面積的比重進行成本的分?jǐn)?。建筑面積法則是按照已經(jīng)動工的建筑項目所占的面積占整個建筑項目總建筑面積的比重進行成本的分?jǐn)?。直接成本法則是按照某一期建筑開發(fā)項目所具有的直接開發(fā)成本占當(dāng)期全部開發(fā)成本的比重進行分配。而預(yù)算造價法則是按照期內(nèi)某一個建筑項目的預(yù)算造價占整個期間內(nèi)所有的對象預(yù)算造價的比重進行成本的分配。而對于同一個建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類型房地產(chǎn)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本分?jǐn)倳r就可以采用層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄟM行成本的計量和分?jǐn)偂?/p>

具體來講，對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偟膶ο笾饕ㄍ恋爻杀镜姆謹(jǐn)?、公共配套設(shè)施費的分?jǐn)?、其他成本項目的分?jǐn)傄约袄①M用的分?jǐn)偟?。對于土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員大都是按照占地面積法進行成本的分?jǐn)?。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地成本計量和分?jǐn)倳r需要結(jié)合其他的分?jǐn)偡椒?，則應(yīng)當(dāng)會同稅務(wù)機關(guān)進行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地開發(fā)時，同時也將房地產(chǎn)開發(fā)一并進行，則這一開發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)，此時的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)的情況下首先按照土地的整體預(yù)算成本進行土地的成本分?jǐn)?，等到整個土地項目都開發(fā)完成之后在對土地成本的分?jǐn)傔M行必要的調(diào)整。

對于公共配套設(shè)施費用的分?jǐn)?，假如將它們單獨作為過渡性質(zhì)的成本對象，則對于此時的公共配套設(shè)施開發(fā)成本需要按照建筑面積法對公共配套設(shè)施費進行合理的分配和處理。對于其他的相關(guān)成本項目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內(nèi)，自行合理選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ㄟM行成本的分?jǐn)?。而房地產(chǎn)行業(yè)利息費用的分?jǐn)傊饕蓄A(yù)算造價法和直接成本法兩種方式，同時房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身需求使用借款費用資本化方法進行成本的分?jǐn)偂?/p>

而對于開發(fā)間接費用，稅收制度中有著專門的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開發(fā)項目而發(fā)生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個特定的成本對象時，此類費用支出就屬于成本費用類支出。在這其中，開發(fā)間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營銷設(shè)施建筑費、折舊費、勞動保護費、辦公費等。

三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來講，進行季度預(yù)繳所得稅時，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的會計利潤加上預(yù)售收入所計算出來的企業(yè)預(yù)計利潤，并在此基礎(chǔ)上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補虧損之后的余額來作為所得稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，以此來計算出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的所得稅額。

盡管稅法中有規(guī)定，對于企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實際企業(yè)利潤進行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項目周期時間都比較長，同時都會對房屋進行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實現(xiàn)按照預(yù)計的計稅毛利率進行所得稅的預(yù)繳。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅時還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實際利潤。假如企業(yè)季度內(nèi)完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤，并且按照原先的預(yù)計進行的所得稅預(yù)繳明顯小于實際所得稅，則應(yīng)當(dāng)按照實際所得稅額進行所得稅的繳納。

參考文獻：

［1］王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的探討［J］.中外企業(yè)家，2013（04）.

［2］萬小章.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特點分析［J］.中國管理信息化，2014（12）.

（作者單位：濟寧礦業(yè)集團）