劉鋒

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，北京100835）

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新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)策略

劉鋒

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，北京100835）

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，作為處于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要地位的房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了新趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)階段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾基本解決、人口老齡化社會(huì)到來(lái)等因素疊加使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展由注重量的增加逐步向注重質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)變。中央城市工作會(huì)議提出去庫(kù)存是重要任務(wù)之一，順應(yīng)這一新趨勢(shì)需制定針對(duì)性的政策措施。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；去庫(kù)存；適老住宅

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直處于重要地位，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)發(fā)展也迎來(lái)了新趨勢(shì)。2014年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到6%，比2013年下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，是近年來(lái)首次出現(xiàn)下降。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)新形勢(shì)下的新趨勢(shì)，注重從供給側(cè)方向入手，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)化解盤活存量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)

1、市場(chǎng)趨于平穩(wěn)

在經(jīng)歷了較為快速發(fā)展的階段后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。從房地產(chǎn)供需情況看，得益于近年來(lái)房地產(chǎn)投資的加快，市場(chǎng)供給大大增加，住房市場(chǎng)供需矛盾得到有效緩解，人們的居住需求基本得到了滿足，大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)投資的需求已經(jīng)沒那么迫切，房地產(chǎn)發(fā)展由快速增長(zhǎng)階段進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展階段。

2、投資趨于理性

近年來(lái)，為實(shí)現(xiàn)人們住有所居的住房目標(biāo)，房地產(chǎn)投資快速增加。大規(guī)模投資帶來(lái)的巨大供給基本滿足了近幾年市場(chǎng)的住房需求，住房供需市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)平衡。再加上政府為防止房地產(chǎn)過熱出臺(tái)了一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效地引導(dǎo)了市場(chǎng)和民眾預(yù)期，基本上控制住了市場(chǎng)的過度投機(jī)需求。以投資為目的的需求得到有效遏制，投資需求趨于下降，房地產(chǎn)投機(jī)得到有效遏制，房產(chǎn)投資趨于理性。

3、適老住宅發(fā)展前景廣闊

隨著我國(guó)老齡化趨勢(shì)的加快，養(yǎng)老住宅的發(fā)展將迎來(lái)良好的前景。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2014年底我國(guó)人均GDP約為7485美元，65歲人口為13755萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，并有著不斷加快的趨勢(shì)。老齡化社會(huì)的到來(lái)給住房發(fā)展提出了新要求，再加上房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入存量房時(shí)代，市場(chǎng)和企業(yè)也積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，國(guó)家也出臺(tái)了政策鼓勵(lì)支持適老住宅發(fā)展，適老住宅成為房地產(chǎn)發(fā)展的新亮點(diǎn)和新增長(zhǎng)點(diǎn)。這既包括新建住宅中的養(yǎng)老房產(chǎn)的增長(zhǎng)，也包括既有建筑的適老化改造。在房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)的背景下，適老住宅的發(fā)展將是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的新趨勢(shì)之一。

4、去庫(kù)存壓力仍較大

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也將去庫(kù)存定為2016年的五大主要任務(wù)之一，去庫(kù)存成為住房市場(chǎng)的新常態(tài)。近幾年的大規(guī)模投資促進(jìn)了住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，住房供給大幅度增長(zhǎng)，且大大超過了市場(chǎng)需求，住房市場(chǎng)的庫(kù)存壓力不斷增大，去庫(kù)存（尤其是二三四線城市）已成為當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的首要任務(wù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年1月20日發(fā)布的消息，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。

二、房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)新趨勢(shì)的原因

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩

改革開放以來(lái)，得益于市場(chǎng)化改革的深入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大成就，年均GDP保持了近10%的快速增長(zhǎng)，GDP總量已經(jīng)躍居世界第二位，經(jīng)濟(jì)體量不斷增大。然而隨著改革的不斷深入，改革的難度越來(lái)越大，體制機(jī)制的弊端對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的束縛也越來(lái)越明顯；同時(shí)受國(guó)際市場(chǎng)低迷的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度逐步放緩，由高速發(fā)展向中高速換擋。2012年、2013年和2014年的GDP增長(zhǎng)分別為7.7%、7.7%和7.3%，均達(dá)到歷史較低水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩直接或間接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資建設(shè)。

2、政府產(chǎn)業(yè)政策干預(yù)

在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的大背景下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進(jìn)，政府尋求創(chuàng)新、開拓新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的力度不斷加大。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾較大的時(shí)期，國(guó)家出臺(tái)政策鼓勵(lì)住房市場(chǎng)發(fā)展，住房供應(yīng)大幅度增加。近年來(lái)住房市場(chǎng)的供需矛盾基本解決，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，國(guó)家又緊緊抓住住房市場(chǎng)的新情況、新特征、新要求，相繼出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也與經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)一樣進(jìn)入一個(gè)新的相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，有效地去庫(kù)存而又保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行已成為新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的新任務(wù)。

3、人口老齡化趨勢(shì)加快

我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)近年來(lái)提升迅速，老齡化人口的加快在給社會(huì)保障等帶來(lái)更高要求的同時(shí)，對(duì)住宅設(shè)計(jì)建設(shè)也提出了更高的要求。我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃生育的基本國(guó)策，幾十年來(lái)有效地控制了人口的過快增長(zhǎng)，同時(shí)伴隨著衛(wèi)生、醫(yī)療、保障等措施的不斷完善，人口的平均年齡也不斷提高，再加上人們生活水平的不斷提高，人們尤其是年輕人對(duì)養(yǎng)育多個(gè)孩子的意愿已經(jīng)沒有以前那么強(qiáng)烈，雖然現(xiàn)在國(guó)家已實(shí)施了全面放開二孩政策，但人口出現(xiàn)大幅度增加的可能性也不大。人口增長(zhǎng)緩慢加上老齡人口增加使得社會(huì)的撫養(yǎng)比不斷提高，這一重要的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

4、前期政策消化期到來(lái)

為了實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，國(guó)家制定了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展、加大住房供應(yīng)的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，中央城市工作會(huì)議也提出去庫(kù)存成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)。中央相關(guān)部委已出臺(tái)了一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，如下調(diào)非限購(gòu)城市的首付比例、完善公積金異地貸款政策、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等，這些政策效果將在新時(shí)期不斷產(chǎn)生，經(jīng)濟(jì)政策效果的滯后性意味著前期政策將在近階段進(jìn)入發(fā)力期。同時(shí)，國(guó)家正大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，這些因素一定程度上可能會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)銷售的增加。另外，國(guó)家積極鼓勵(lì)既有建筑的更新改造，老舊小區(qū)改造也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。

5、剛性需求不可期

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)為了控制人口過快增長(zhǎng)，實(shí)行了計(jì)劃生育政策。經(jīng)過時(shí)間的累積，計(jì)劃生育政策也確實(shí)有效地降低了人口增長(zhǎng)速度?，F(xiàn)在我國(guó)的基本家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出四二一結(jié)構(gòu)，即一對(duì)夫妻養(yǎng)育一個(gè)孩子和四個(gè)老人。隨著時(shí)間的推移，將呈現(xiàn)出家庭房產(chǎn)相對(duì)集中的趨勢(shì)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需將進(jìn)一步下降。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由剛需市場(chǎng)向改善性需求轉(zhuǎn)變，由滿足基本需求向提升住房宜居程度轉(zhuǎn)變。未來(lái)房地產(chǎn)將更為注重差異化、宜居化、適老化建設(shè)，剛性化需求的潛力不可期。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)新態(tài)勢(shì)的政策建議

從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展由注重?cái)?shù)量增加向注重質(zhì)量提升、注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向轉(zhuǎn)變；由剛性需求向改善性個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變；由增量發(fā)展為主向增量和存量共存發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢(shì)，應(yīng)積極開拓新的市場(chǎng)需求，落實(shí)框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提升質(zhì)量的基本政策。

1、框定總量、盤活存量

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，大規(guī)模地追求數(shù)量增加的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，而進(jìn)入增量發(fā)展與存量發(fā)展協(xié)同發(fā)展的新階段。因此，在總量上看，應(yīng)繼續(xù)適度增加房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量基本平衡，特別是在國(guó)家大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升戶籍人口城鎮(zhèn)化率的背景下，應(yīng)繼續(xù)合理增加市場(chǎng)供給，滿足城鎮(zhèn)化人口增加帶來(lái)的市場(chǎng)需求。在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡的情況下，優(yōu)先化解房地產(chǎn)市場(chǎng)存量。特別是在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、城中村和危房改造中提高貨幣化安置的比例，鼓勵(lì)居民通過市場(chǎng)購(gòu)買商品房，增加市場(chǎng)需求來(lái)化解庫(kù)存。

2、大力發(fā)展適老住房

我國(guó)老齡化趨勢(shì)不斷加快，已經(jīng)未富先老進(jìn)入了老齡化社會(huì)，但我國(guó)的適老住房發(fā)展還處于初級(jí)發(fā)展階段。從成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，普遍的規(guī)律是當(dāng)人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP突破20000美元，65歲以上人口占比處于12%～15%之間時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)成熟階段。截至2014年底我國(guó)人均GDP約為7485美元，65歲人口為13755萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步階段。面對(duì)老齡化趨勢(shì)不斷加快，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)有針對(duì)性的政策措施，來(lái)鼓勵(lì)支持適老住宅的發(fā)展，發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的同時(shí)發(fā)揮政府政策的引導(dǎo)職能，吸引社會(huì)資金、企業(yè)等積極向適老住宅領(lǐng)域投資。同時(shí)，鑒于我國(guó)早期的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，對(duì)適老設(shè)施的重視不足，現(xiàn)有的老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，特別是適老設(shè)施相對(duì)不足，適老化水平亟待提高。因此，積極大力發(fā)展適老住宅是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。

3、積極穩(wěn)定剛性需求，不斷滿足改善性需求

存量房時(shí)代下人們的住房需求基本得到滿足，市場(chǎng)供需基本平衡。隨著人們收入水平的提高，人們更多地追求高品質(zhì)、個(gè)性化的住房需求，住房市場(chǎng)由剛性需求向改善性需求轉(zhuǎn)變。伴隨著我國(guó)放開計(jì)劃生育政策，全面實(shí)施二孩政策，剛性需求可能會(huì)有一定的增加，但預(yù)期效果可能不大。未來(lái)的住房市場(chǎng)改善性需求占的比重將會(huì)越來(lái)越大。因此，國(guó)家、企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)等應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)，住房供應(yīng)應(yīng)該向不斷滿足多樣化、多層次、個(gè)性化的需求轉(zhuǎn)變。

4、提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要紅利。新型城鎮(zhèn)化要把提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率作為重要內(nèi)容，中央城市工作會(huì)議提出：“推進(jìn)城鎮(zhèn)化要把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)?！币獙?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要加快戶籍制度改革，破除農(nóng)民工進(jìn)城的體制機(jī)制障礙，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給，在提升城市綜合承載能力的同時(shí)，解決進(jìn)城農(nóng)民工的后顧之憂。

在此基礎(chǔ)上，出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的政策措施，完善并落實(shí)公積金相關(guān)政策，尤其是公積金異地貸款政策，為農(nóng)民工購(gòu)房提供便利。針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房及還款的特點(diǎn)，制定針對(duì)性的還款策略，協(xié)助購(gòu)房農(nóng)民應(yīng)對(duì)暫時(shí)性還款困難帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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[2]陳林杰：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)分析[J].基建管理優(yōu)化，2015（1）.

（責(zé)任編輯：劉冰冰）